时间：2022-10-25 10:14:44
令人担忧的是，一个区域的发展必须有相应的产业经济所支撑，有外来或者本土高质的企业区域带动（高铁商圈主要以外来区域性集团企业为主），如果缺乏了这个“软实力”，那么，再好的项目也可能沦为“海市蜃楼”。
市场与地段的博弈
“已经到了9000元/平方米的底线了，有些楼盘还在暗降。”准备在高铁地带投资写字楼的郑州投资客王斌心里打起了鼓，到底是市场过剩了，还是开放商有意的促销手段所带来的陷阱，他一直拿不定注意是否现在出手。
“是金子肯定会有人捡的。”这是郑州百利房地产开发有限公司营销总监卞聪被问及郑州高铁商圈的写字楼市场现状时说的一句话。目前，伴随着如火如荼的郑东新区高铁商圈写字楼开发脚步，高铁写字楼商圈投资一度成为房地产资金活跃的聚集地。
但受访的多数写字楼开发商认为，高铁商圈的繁荣是早晚的事，并不会因为现在价格一时的波动而陷入低谷，尤其是对投资者来说，是一个机遇。
“以10年前郑东新区商务内外环沿线的写字楼为例，那时的价格才四五千元，再看看现在的价格已经涨出了人们投资的预期值。任何市场的成熟必然会经历一个焦灼的过程，高铁商圈的发展就是一个凤凰涅的过程，明年年底等到项目相继开盘交付后，肯定不会是现在这样的情况了。”卞聪判断道。
卞聪的说法并非毫无根据。记者在位于商务外环的中科金座写字楼调查了解到，该写字楼除去少部分自持物业外，其他的基本都已经卖完，并且大部分都是整层出售。这几天，招商经理杨洋也在与几家外资银行谈判，争取金融大佬的入驻。
“这实际上是东区在地理区位上的后期市场反应，这样的楼盘在河南已经是稀缺资源了，无论是升值空间，还是企业客户的选择空间，在郑州乃至中原地区都已经具有了‘独一无二’商业特性。政府规划打造的金融中心优势越加凸显，中科金座是商务外环最后一栋5A级写字楼，市场地位不言而喻。”杨洋称。
事实上，先是政府的先期规划，而后是市场的后期跟上，这一城市发展路径在中国并不鲜见，并在很多地方不乏成功的发展案例，西安、杭州等地高铁经济带无不如此。但也令很多业内专家担忧的是，一个区域的发展必须有相应的产业经济所支撑，有外来或者本土高质的企业区域带动（高铁商圈主要以外来区域性集团企业为主），如果缺乏了这个“软实力”，那么，再好的写字楼也可能沦为“海市蜃楼”。
“经济大环境的不景气，对拉动投资性需求不给力，而商业地产，尤其是写字楼，多是金融类、法律、服务等行业聚集地，这些行业的兴盛也和经济发展关系密切。而在河南这些产业发展并不理想。”房地产实战专家、河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰表示。
开发商姿态
据统计，郑东新区，除去CBD商都路的高端写字楼目前大部分都已经开盘或售罄，高铁商圈的市场存量超过200万平方米的体量，这些市场存量到底会不会在合理的市场周期内消化？
高铁商圈的开发商们很多对此不以为然。他们认为，除了地段的优势，他们各自都各自有自己的制胜法宝，并对当前的市场做出回应，亮出自己的王牌。消化只是个时间的问题。
“除了地段上的优势，我们的产品推出的是1300多个地下停车位，这在高铁写字楼商圈占有绝对优势，同时，这也是高铁经济圈胜出一筹的关键性因素。”说起由郑州百利房地产开发有限公司开发的凯利国际中心，其营销总监卞聪充满自信。
他同时认为，高铁商圈经过凤凰涅后，还会吸引市内其他商圈的迁移，例如经三路写字楼商圈，碧沙岗写字楼商圈等。“按照现在的写字楼的价格，已经与上述商圈的价格无异，但高铁商圈得天独厚的区位优势是显而易见的，一般租客一般都是租2―3年，伴随着市内商圈租金的不断上涨，迁移至高铁商圈的租客便会进一步沉淀下来。”
而位于高铁东站站南路与福禄路交会处的嘉亿・东方大厦以71%得房率打动投资者。“这不只增大了写字楼的净使用面积，实际是最大程度上节约了客户的成本，保证了投资者较高的投资收益；每层特设近30m2的多功能厅，可根据大厦内办公人员的个性化需求，进行二次规划，可设置成公共休闲区、茶室等多种功能区，可以让客户满足不同的需求。”嘉亿集团副总经理杜静表示。
但并不是所有的开发企业都如此乐观。就是鉴于高企的库存量，有些开发企业拿到地后推迟开发周期，以避市场萎靡的困境。张鑫是郑州一家房地产开发企业的总经理助理，最近他发现自己的工作节奏慢了下来，原因就在于公司计划今年推出的写字楼计划暂时搁浅，预计到明年才会启动。
前年，张鑫所在的公司在高铁附近拿了一块地，规划同时建设住宅和写字楼，很快住宅地块开始启动，并在近两年销售一空，但预计今年启动的写字楼项目，却搁浅了。
“之前我们找人做了个市场调查，只郑东新区高铁站西广场就有几十个写字楼项目已经动工，公司决定不凑这个热闹，计划明年再动，错过这个销售高峰期。”他说。
“这是基于开发商不同的策略。有些房企是拿地后观望，有些开发商等到市场的沉淀后找到卖方市场出手的最佳时机，通过打一个时间差，以获取更大的利润空间。”李晓峰分析。
地段是黄金，但市场并不买账已然是不争的事实。
在雅宝东方国际广场营销总监吴志斌看来，位于郑东高铁板块的、作为郑州商务新形象代言的写字楼，必须在软、硬件方面进行升级与创新，除了智能化系统、网络布线等高科技产品的硬件配套外，还须引入多项细致、人性化的附加服务，以五星级的服务匹配现代化的写字楼。
“同时，随着房地产行业的发展，房地产企业队伍的不断壮大，其经营模式、产品以及服务水准都趋近相同。一个房地产企业要想区别于竞争对手，发展成一流的房地产企业，就需要建设自己的品牌，制定全国性品牌战略。因此，进行战略性品牌塑造也刻不容缓。”