“蚁族”保障性住房的PPP模式设计

[摘要]本文首次提出基于PPP模式建设政府和民间资本共有产权的“青年公寓”，将高校毕业生低收入未婚群体纳入住房保障体系，从政策上解决他们的婚前过渡性住房问题，以期完善现行住房保障制度，并通过引进民间资本的投入，实现高校毕业生保障性住房的可持续发展。本文对“蚁族”保障性住房PPP建设模式进行了设计，并对相关的核心问题进行深入分析。

[关键词]“蚁族”；保障性住房；PPP模式

[中图分类号]F407.9 [文献标识码]A [文章编号]1671-511X（2012）02-0041-05

一、问题的提出

“蚁族”，是当下对“大学毕业生低收入聚居群体”的统称，被认为是继农民、农民工、下岗职工后的第四大弱势群体。与其他弱势群体不同的是，“蚁族”的文化层次和受教育程度高，虽然处在人生最初的、暂时的困难时期，但有着强大的发展潜力和光明的未来，是民族的希望，国家发展的源动力，也是社会安定的重要成分。但由于住房、就业、发展的综合压力，“蚁族”总体心理健康低于全国平均水平，大多数人对生活状态不满意。根据教育部公布的有关数据，2008年全国大学毕业生人数为559万，2009年为611万，2010年将达到630万。随着我国社会城市化、人口结构转变、劳动力市场转型、高等教育体制改革等一系列结构性因素的变化，“蚁族”的数量在未来几年内必将急剧增加。尽管“蚁族”还没有形成社会学意义上的“社会阶层”，但日益严重的“蚁族”现象已经引起社会的广泛关注，尤其是该群体的住房问题。

尽快研究解决“蚁族”住房问题的途径和方法，并从政策、制度上加以完善和落实，是缓解他们的生存压力，帮助他们尽快成长的关键。本文以“大学毕业生低收入未婚群体”的保障性住房问题作为研究对象，一方面是因为问题的严重性和紧迫性，另一方面是现行的住房政策是以家庭保障为主，大学生从毕业到结婚这一特殊阶段属于住房保障的“盲区”。

二、“蚁族”住房的研究现状

1.“蚁族”住房问题的研究

“蚁族”的住房问题，是近几年伴随着我国城市房价快速上涨和大量的高校毕业生走向社会而产生的，有着鲜明的“中国特色”。由于问题来得既快又急，国内的相关研究仍处在初期阶段。可归纳为：

（1）廉思等对“蚁族”的居住状况进行全面的调查分析，揭示了问题的严重性及其对社会的影响。但没能提出有效的解决办法。

（2）宋英潇等提出将高校毕业生的住房问题纳入到“夹心层”范畴，在政策上并入家庭住房保障体系。解决路径不清晰。

国外大学毕业生住房问题普遍没有中国如此突出，大都是将其纳入到低收入家庭范畴加以解决。但也有为解决其他问题而建设青年住房的，如俄罗斯为提高生育率而兴建“青年公寓”。

2.PPP在保障性住房领域的研究

（1）国外研究现状

PPP模式的应用已从传统的公用事业领域拓展到公共住房项目，尤其是在美、英等国已被广泛应用，并建立了相应的法律法规，以保障其在公共住房建设中的应用效果。美国政府通过设置广泛的政策及金融机制，激励私营部门进入公共住房的建设领域，并通过包容性区划法，要求私人开发商将其开发的部分住房服务于中低收入住户，增加“廉价”住房的供给。英国将PPP模式应用于宜居住房，通过风险的合理分担提高资金价值，并在各自的价值链上实现增值。而“规划得益”政策大大地吸引了私人机构参与的积极性。

（2）国内研究现状

唐祥来等认为保障性住房具有公共产品的性质，并对私人供给机制进行了博弈分析。冯念、巴曙松等认为，充足的民间资本和宽松的政策环境，已初步具备保障性住房PPP模式项目的运作前提。万冬君、刘友平、贾士靖等对保障性住房PPP模式运行融资、风险、支付能力等进行了一定研究。田一淋等提出建立以中间组织为枢纽的PPP模式住房保障体系。

3.对国内研究的评价

国内研究取得了一定的成果，不足之处主要体现在：

（1）研究尚处于理论阶段，停留于定性分析层面。缺乏有效的方法和工具，系统性不强。

（2）没有解决廉租房的“先天不足”问题：租金过低；对私营资本缺乏吸引力。解决的思路大都是通过加大政府投入和补贴来实现，缺乏造血功能和可持续性。

（3）没能理顺政府、民间资本、保障群体间产权、收益、风险等关系。对共有产权的研究尚处初期讨论。

（4）研究大都局限在以家庭为对象，属于现有住房保障体系范畴，少有针对未婚、低收入高校毕业生住房进行研究，造成制度上的“盲区”。

三、“蚁族”住房及相关问题的社会学分析

1.职业状况

从廉思对“蚁族”调查的结果来看，“蚁族”的职业集中在专业技术人员、商业服务业人员以及办事人员三类，其中男性大多数从事专业技术类工作，女性多为商业服务业人员与办事人员。就工作单位来讲，“蚁族”大部分成员（“89%”）任职于私民营企业；其中有16.5%的群体成员的工作单位性质为个体经营；而仅有11%的群体成员就职于政府机关与国有企事业单位。在象征着工作稳定性与保障性的劳动协议与“三险”方面，有32.3%的没有与工作单位签订正式劳动协议，36.4%没有“三险”的保障。

工作不稳定是“蚁族”的一个鲜明特点，流动性大对社会的稳定造成了一定的不利影响。

2.收入情况

根据廉思的调查数据，北京“蚁族”月均收入为1956元，既大大低于城镇职工平均工资，也低于大学毕业生毕业半年后的平均工资，属于典型的低收入群体。此外，“蚁族”的收入风险显著高于其他群体，收入的增长状况令人担忧。

3.消费情况

根据廉思的调查数据，北京“蚁族”每月平均的消费中租房支出占月均花费的比例为22.4%，占月收入的比例为19.3%。对于较低收入的单身者来说，明显偏高。

4.住房状况

根据国家统计局2010年月份的《2009年全国房地产市场运行情况》，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。房价的不断上涨使大学毕业生拥有自己的住房成为一种奢望，再加上“蚁族”为了降低生活成本，只能考虑在交通便利的城乡结合部或近郊农村租房。根据廉思的调查显示，该群体中有70%的成员住房面积不足10平方米，所租的房屋及其配套设施很不完善，有的地方甚至缺少必要的生活条件，周围的治安状况和卫生状况也不能让人满意，出现当地居民强行收取“保护费”的情况。

根据笔者对南京及周遍主要城市的调查显示，现在大学生的婚育观念比较开放，男女大学生平均期望的结婚年龄不低于27岁。这也就是说，未婚“蚁族”的住房问题在大学生毕业后4-6年内是排除在现有住房保障体系范围之外的。“蚁族”这一特殊群体的住房问题日益突出，且缺乏配套的住房保障政策。

5.户口问题

根据廉思课题组的调查数据，大学毕业生聚居村中，超过85%的人为外地户口，仅15%的人是当地户口。该群体的绝大多数成员户口都落在家庭所在地，落在单位所在地的仅有3.3%。家庭所在地有一半以上在农村。

6.助学贷款问题

根据教育部2009年第5次新闻通气会上公布的有关数据，2008年全国公办和民办全日制普通高等学校在校生总数为2103.27万人。其中，家庭经济困难学生约为473.96万人，占在校生总数的22.53%。教育部全国学生资助管理中心公布的数据显示，从1999年开展助学贷款截至2008年6月底，银行累计审批了377.4万高校贫困学子的助学贷款，累计审批金额达到354.3亿元，获贷学生占在校生总数的平均比例已达到11.2%。表明2008年我国高校中身负助学贷款的大学生人数已经超过了230万。而“蚁族”中身负助学贷款的比例远远高于全国的平均值。

按照国家最新助学贷款的有关规定，在校期间国家100%贴息，毕业后6年内还清本息。据测算，如果一个学生在校4年贷款24000元，毕业后6年等额还清本息，则每年要支付利息约为1641.6元，6年合计约为9849.60元。这样，一个刚毕业的学生一年的负担近7641.6元。这对于月均收入1956元的“蚁族”来说，着实是个沉重的负担。

7.心理状况

根据我们的调查显示，“蚁族”的总体心理健康水平不高，消极完美主义特征明显，大多数人对生活状态不满意，社会支持较低，社会政治控制力相对较高，且个体强烈地感受到一种心理层面的相对剥夺感。这与该群体目前面临的较高的生存压力，频繁更换工作或找不到自己理想工作的现状是密切相关的。因此，应该对“蚁族”心理健康状况给与高度重视。

8.生理需求方面

根据廉思调查结果表明，“蚁族”的性危机凸显。作为80-90后，他们处于生理活跃期，然而，与异性同居的只有23%，只有33%的人在最近一个月内有过性生活。就全国成年人而言，平均性生活频率是在每星期1次左右。然而该群体的67%的人最近一个月没有性生活。对比之下，“蚁族”在性需求方面难以得到满足，人际性活动的缺失很可能会通过独自性生活（如：）或其他途径进行宣泄，如果通过其他途径则在很大程度上引起社会问题。

通过对“蚁族”现状的分析，发现该群体存在严重的生存和发展问题，而住房问题是最核心、影响面最大的问题之一。

住房是基础，在当今社会经济状况下，以大学毕业生自身的力量是难以得到有效的解决，必须通过政策的保障、全社会的关心和支持，以及大学毕业生自身的努力加以解决。

四、基于PPP技术的“蚁族”保障性住房——“青年公寓”运作模式设计

全面改善“蚁族”生存和发展问题，首先要解决其住房问题。由于“蚁族”是部分高校毕业生走向社会初期阶段的一种生活现象，属于渡过时期的暂时困难，随着对社会的适应和能力的提高，他们能够较快地步入良性发展之路。因此，通过政策保障，解决高校毕业生、低收入群体的婚前、过渡性住房，帮助他们渡过暂时的困难时期，不仅有利于他们的快速发展，也能够完善现行住房保障体系、促进和谐社会的构建。

针对“蚁族”的特点，可以建设保障性的“青年公寓”，来解决大学毕业生低收入、未婚群体的过渡性住房。

1.基本思想

建设“青年公寓”目的是解决“蚁族”过渡时期的住房；手段是采取PPP模式；基础是政策保障；关键是吸引和鼓励民间资本进入。

从PPP模式在经济适用房、廉租房领域并不成功的应用来看，关键是没有解决好民间资本进入的问题，过多地依赖政府财政投入，使得PPP建设经济适用房、廉租房模式走向不可持续的“死胡同”。因此，在应用PPP模式构建“青年公寓”时，必须从建设、产权、定价、机制设计、政策制定、社会认可等多环节、多角度，充分融入对民间资本的激励思想，从而形成强大的吸引合力，引导民间资本积极进入，增加“青年公寓”自身的造血功能，减少政府财政和管理的压力，使PPP模式的“青年公寓”建设朝着可持续方向发展。

构建如图1所示的基于PPP模式的“青年公寓”系统，不失为解决“蚁族”保障性住房的最佳模式。

2.该构架的基本思路

（1）政府划拨土地，民间资本投资建设，形成共有产权形式、只面向高校毕业、低收入、未婚群体保障性租赁的“青年公寓”。

（2）将“青年公寓”项目纳入城市建设管理之中，科学规划，建设合理数量、适当标准、配套完善、公共交通便利的单身公寓。

（3）制定准入和退出机制，政府统一管理。一方面保障“蚁族”过渡；另一方面使已婚、收入增高者及时退出，提高保障效率。

五、基于PPP模式的“青年公寓”相关问题分析与确定

1.投资问题

（1）政府投资

政府通过划拨的方式提供“青年公寓”建设的相关用地，民间资本投资建设，形成共有产权形式的“青年公寓”，长期共同持有和经营。

政府划拨土地，大大降低了“青年公寓”建设的直接资金投入。通过减免“青年公寓”建设、配套和运营过程中的税费，进一步降低“青年公寓”的建设、运营成本，从而降低民间资本投资回收的风险，增加民间资本投入的积极性。

除此之外，通过政策调整，允许公积金转付“青年公寓”的部分租金，可以降低“蚁族”房租的实际支付额，减轻他们的生活压力，加快个人积累。

（2）民间投资

除去土地和建设过程中绝大多数的税费，“青年公寓”的建设投资量会大大降低，从而给民间资本进入创造出极大的空间，使投资更加容易回收，降低民间资本的投资风险。

2.“青年公寓”的共有产权问题

PPP模式下的“青年公寓”建设，关键是要吸引民间资本，否则又回到财政投入解决保障性住房的老路上。吸引民间资本，关键是在于：

（1）要产生稳定、满意的投资收益

“青年公寓”属于租赁用房，能够产生长期稳定的租金收入。由于民间资本的投入只用于项目建设，因此所需投资量相对房地产开发项目少了很多。以建筑面积20平方米一套的单身公寓来算，大约所需投资为4万元人民币。按静态计算，如果10年收回投资，每年的租金只需4000元，每月只需支付334元的房租。这样的结果是政府、民间投资、“蚁族”等三方都能接受的。如果允许公积金转付“青年公寓”的部分房租，则“蚁族”的实际支付可能会低于200元/月。

（2）产权明晰

设立政府与民间资本共有产权形式的“青年公寓”，能够实现在保证政府主导的前提下，降低民间投资的风险，最大程度地吸引民间资本，从而降低“蚁族”的住房实际支出，使“青年公寓”走向一条可持续发展之路。

“青年公寓”不属于城市基础设施、也不属于经济命脉行业，完全可以采取公私共有产权的形式。政府的共有产权，更应体现在保证住房保障上。

3.建设和运营问题

“青年公寓”的建设，只解决高校毕业生、低收入、未婚群体的过渡性租赁住房，当他们结婚成家或收入增高，即可进入家庭住房保障或商品房市场体系。因此，应根据实际情况，规划建设适合青年人的单身公寓。

（1）选址

“青年公寓”应建设在距城市中心相对较偏，如城郊结合部；公共交通便捷，如地铁沿线附近；离高科技单位较近，如科技开发区、创业园区等区域。

（2）规划设计

按照城市不同情况，合理布局，建设适当规模的“青年公寓”社区。

“青年公寓”应主要考虑单身大学毕业生的住房过渡问题，适当考虑“蚁族”结婚后的短期过渡。因此，“青年公寓”的套型设计以20平方米左右的独室单身房为主，分层设计公共卫生间、集中的洗衣房、活动室等。

（3）建设水平与环境

“青年公寓”的建设水平应符合青年知识分子身份，环境应清新优美，不能粗糙建设成为新的“平民窟”。

（4）配套

配套设施应该齐全、完善，应有相应的餐饮、娱乐、服务、通讯、交通等设施，方便入住者日常生活。

（5）运营

“蚁族”住房问题不是一朝产生的，也不会一夕消亡。如果不及时解决，将会在未来一定时间里极大地影响年轻人的生存和发展，影响社会的安定和经济的发展。因此，为确保大学毕业生低收入者入住，必须对“青年公寓”的运营进行强有力的管理和控制，严格按照政府保障的意志进行运营和管理。

4，价格（租金）的确定

（1）合理租金的标准

要使PPP模式的“青年公寓”得以正常运营，必须确立投资商、被保障群体、政府“三方满意”的合理租金。

我们认为，合理租金的标准应考虑三方面因素：

①在一定期限内，民间投资回收成本并产生合理利润；

②保障“蚁族”良好居住，支持其有所积累前提下的合理租金支出；

③正常范围内的政府财政投入。

（2）合理租金的确定思路

因此，通过对“蚁族”租金支付能力、民间资本最小租金收益、政府正常范围内的财政投入的综合分析，以及三方博弈，最终确定合理的、“三方满意”的“青年公寓”租金。

具体定价分析过程可见图2所示。

5.“蚁族”进入、退出机制问题

“青年公寓”应保障“蚁族”毕业后最初几年。随着成长和能力的提高，收入也会相应提高。当收入增长到一定水平，或者结婚成家，应该脱离保障范畴，进入现行的社会住房体系。因此，要制定完整、系统的进人、退出机制，对“青年公寓”实施动态控制。主要包括：

（1）进入机制

通过对就业状况、收入水平、生活负担（助学贷款、父母养老）等因素的分析，设定准入条件，并进行人住控制。

（2）退出机制

通过对保障年限（如5-6年）的合理确定、收入增加到一定高度、结婚成家等因素的分析，设定退出条件，并进行适时的退出控制。

（3）挤出机制

对于超出保障期限、结婚成家、或收入超出保障范围而不主动搬出者，通过梯度加收租金实现挤出，提高“青年公寓”的保障效率。

六、结论

1.现阶段，低收入高校毕业生的过渡性住房，应纳入到国家住房保障体系之中。

2.基于PPP的“青年公寓”建设，是解决我国现阶段“蚁族”保障性住房的最佳模式。通过巧妙地运用PPP模式，可以解决“蚁族”住房的“小问题”，但在制度和技术上，理顺了一个重要群体生存和发展基础的“大问题”。

3.通过科学构建和合理设计，可以吸引民间资本投资“青年公寓”，从而减少政府财政和管理压力，实现“蚁族”住房保障的可持续发展。