长沙市存量房价格智能评估系统的开发与应用

【摘 要】随着住宅市场的不断发展，建立一套对住宅价格进行动态监测的存量房价格智能评估系统，可以准确地反映住宅价格水平和变化趋势。本文主要基于长沙市存量房价格智能评估系统，界定了基准房价内涵，通过样本采集和系数修正，科学评估出各区片的基准房价，依据各区片基准房价和当月实际成交均价对比分析，来阐述长沙市存量房存量房价格智能评估系统的科学性和应用性。

【关键词】住宅市场；基准房价；智能评估系统

长沙市存量房价格智能评估系统是在“十一五”期间长沙市房地产市场快速健康的背景下开发出来的，目前该系统主要广泛应用于市区存量住宅的价格评估，通过该系统可以比较准确地反映全市住宅价格水平和变化趋势，可以为政府宏观管理住宅市场提供决策依据，可以为住宅投资提供分析数据，可以为住宅交易以及住宅评估提供价格参考，更重要的是可以为政府纳税提供计税依据。

1 基准房价内涵

1.1 基准房价概念

存量住宅基准房价是指在正常市场条件、特定时点、不同区域、不同用途、不同类型设定条件下的评估市场价格，主要体现在两个方面：其一，它是一种在设定标准状态下的住宅价格，根据市场交易数据统计建模，反映市场大多数状况或价格平均水平。其二，它以区片价的形式表现，能代表区片的平均价格水平，是一种非特定的住宅价格。

目前，长沙市存量房价格智能评估系统评估的基准房价主要指的是存量住宅的基准房价，将住宅分为高层和多层两种类型，将内五区分为一、二级区片，并以每月的第一天作为基准日期。长沙市存量房价格智能评估系统所设定的高层和多层住宅基准房价标准内涵状态如表1所示。

1.2 基准房价与实际成交均价的区别与联系

长沙市高层或多层实际成交均价表示在当月内各一、二级区片所有交易的特定高层和多层住宅实际备案成交金额与所有成交面积之比，是一种简单价格平均数。因此，基准房价与实际成交均价既有区别，又有联系。

基准房价与实际成交均价区别在于：第一，市场条件不一定相同，基准房价反映的是标准内涵下的正常市场成交价，而实际成交均价可能是正常市场成交价，也可能是非正常市场成交价，因此基准房价基本代表了本区片真实的价格水平，而实际成交均价只有在无非正常市场价成交的房屋，才能反映出区片的真实价格；第二，房屋类型不一定相同，基准房价反映的是一种标准状态下的房屋，这种房屋状况如表1所示，而实际成交均价所反映的是各种状态下的房屋，通常情况下很难有完全符合标准状态下的房屋成交；第三，计算方法不相同，基准房价是将区片内所有采集的成交样本房屋的楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间、层高、顶层、结构类型、土地等级和建筑面积等状况修正到基准日标准状态下的房屋的价格，得出来的一种平均价格，而实际成交均价没有经过修正，是各种状态下房屋实际成交的一种简均价格。

基准房价与实际成交均价的联系：第一，实际成交均价是基准房价评估的基础，基准房价的评估是在各区片2006年以来实际成交均价的基础上通过修正系数测算出来的；第二，基准房价具有较好的稳定性，在正常市场成交情况下，实际成交均价基本围绕基准房价上下波动；第三，当区片内成交的房屋状况和成交时点完全符合标准状态下的房屋状况和基准日期时，实际成交价无限接近基准房价。

总的来说，实际成交均价是不同房屋在当月实际成交价格的平均，但是成交的房屋属性如地段、楼龄、楼层、层高、朝向、面积和交易状况等对住宅价格影响比较大的因素不完全相同，而基准房价通过建立一种标准状态下的房屋，就是消除这些因素的差异，将其同质化，在同一状态下进行比较，以反映出不同区片房屋价格的真实水平。

2 长沙市存量房价格智能评估系统的开发方法

2.1 系统开发运行的环境

本系统选用Microsoft Windows Server 2003操作系统，采用Oracle 9i作为后台数据库管理系统[1]，采用J2EE技术，利用Eclipse平台作为开发工具[2]，以ArcGIS Server技术作为GIS平台[3]，主干网采用1000M的光纤。

2.2 系统开发的总体思路和技术路线

长沙市基准住宅价格的确定是以高层住宅和多层住宅划分为基础，以商品住宅成交的网签价格为依据，以合法原则、估价时点原则、替代原则对市内五区（岳麓区、雨花区、芙蓉区、开福区、天心区）的住宅基准价格进行评估。长沙市存量房价格智能评估系统的开发主要工作包括信息采集及分析处理、分区划片、建立修正体系、样本评估和基准房价确定等几个大模块内部的运作和彼此之间的衔接。图1是对几个大模块之间关系的一个详细阐述。

2.3 开发过程

2.3.1 信息的收集与处理

由于长沙市基础数据的采集直接从长沙市商品住宅网上签约系统提取，实时或是定时从数据库中提取最新的成交数据。经过数据转化处理，直接导入到基准房价数据源库中。将收集回来的资料，分为三类，第一类为文字表格资料，第二类为交易数据资料，第三类为图形矢量资料，对这些资料要进行整理、分类。对收集回来的数据进行审核与筛选。本系统在所有的案例中选取接近基准内涵的大量案例作为样本，用于基准房价的计算，并且样本将不断进行周期性调整和更新。

2.3.2 数据修正

根据房地产估价的替代原理，建立相应的修正系数。确定修正系数时分三步进行：第一，对各类型的交易数据进行相关分析[4]，根据相关系数的显著性，找出若干住宅价格影响较大的因素，并进行敏感性分析，判断对住宅价格影响的程度；第二，借鉴特征价格理论，建立住宅估价模型；第三，进行回归分析，对拟合优度进行检验。

2.3.3 区片划分

在住宅区片划分上，根据不同位置其影响房价的区域因素如城市规划、环境状况、交通状况、人口状况、繁华程度、市政及生活配套等不同，将全市划分成若干区片，使同一区片内影响住宅价格的区域因素基本相同，在设定住宅基准房价内涵的情况下，计算出区片标准住宅的均价，作为区片基准房价，并代表该区片的住宅价格水平。通过区片基准房价和相应的修正系数，可以计算得到区片内个别住宅的价格。本系统主要依据区域条件相一致原则、房价水平相一致原则和与相关界限相协调原则，将长沙市按高层住宅和多层住宅共分成67个一级区片和1052个二级区片（区片划分根据实际市场交易情况进行实时动态更新），通过分区划片，反映不同区片间区域因素的差异，并消除同一区片内区域因素的影响差异。

2.3.4 基准房价的评估与确定

（1）估价方法

存量房价格智能评估系统主要采用市场比较法和系数修正法[5]。

（2）区片基准房价的确定

要确定区片的基准房价，首先要对区片内的样本进行评估和检验，然后进行加权平均计算，最后再对结果进行综合修正和调整。

①样本评估

第一步，按照基准房价内涵确定各类用途样本的评估标准，即明确基准样本标准；

第二步，针对住宅样本选取适当的评估方法和评估公式；

第三步，确定修正系数，计算出基准样本的价格；

第四步，对区片内基准样本价格进行检验，剔除价格异常的基准样本；

第五步，建立基准样本数据源库。把通过检验的基准样本录入基准样本数据库，作为基准房价计算的基础。

②样本检验

在分区划片的基础上，利用X2拟合优度法对区片内样本价格的总体分布状态进行检验，判断其总体分布状态是否符合正态分布[6]。

把样本代入计算公式：

式中： 表示 次实验中事件 出现的次数 ,为样本Ai出现的理论概率，k为区间个数。

给定α=0.05,查 分布表定 ,其中r为总体分布中未知参数的个数。

判断:若 ≥ ,则拒绝 ,总体不是正态分布；反之接受 ,总体为正态分布。

③计算并确定区片基准房价

基准样本经过筛选、检验、剔除后，基准样本数据库中的剩余数据就是计算基准房价的基础，可以直接用来计算基准房价。

第一步，计算各区片内经筛选后的基准样本价格的简单算术平均值。

第二步，估价师对区片价格进行统计、分析和调整；

第三步，对没有样本的区域结合周围区片的价格进行推算；

第四步，通过修正系数调整并确定基准房价；

第五步，制作基准房价图，对各区片基准房价进行标注。

2.3.5 基准房价估价应用说明

基准房价建立后可以发挥以下作用：①有利于政府对住宅市场的宏观调控和对住宅资产价值的管理；②比较准确地反映系统涵盖区域内的住宅价格水平和变化趋势；③为住宅交易和住宅估价提供参考标准；④为拆迁补偿提供最低标准；⑤为政府课税提供税基计算依据。

利用基准房价进行住宅估价的计算公式为：

V=[A×B×C×D×E×F×L（1＋G＋H＋I+J+K）+S]×M

数据项说明如表1所示。

3 小结

第一，基准房价基本反映了长沙市住宅市场真实价格水平。长沙市存量房价格智能评估系统评估出来的基准房价与当月实际成交价具有一定的相关性，在同一区片内，各楼盘价格有所不同，但基本上围绕本区片的基准房价上下波动。多层住宅由于品质相差大，对于同一区片既存在大量高档别墅或高品质楼盘，又存在大量建筑时间长且楼房品质低的住宅，对基准房价的评估影响较大；多层住宅成交量少，使得许多区片的实际成交均价受个别交易影响比较大，使得多层住宅相对高层住宅波动性更大。

第二，基准房价具有修正、平滑功能，能降低大量异常成交价对真实房价的影响。根据分析，偏离度大的区片成交楼盘基本上以非正常市场成交价为主，影响了该区片的实际成交均价，这些成交楼盘实际成交均价难以真实反映出区片的真实房价水平。而基准房价主要是反映某一区片住宅在标准内涵下的价格平均水平，其评估样本选取的是区片2006年以来正常市场成交价，通过对选取的样本进行修正而得出来的一种平均价格，具有较强的修正和平滑功能，可为因大量过低或过高成交楼盘使实际成交均价难以反映出真实房价水平的区片提供价格参考，降低了异常成交价对真实房价的影响。

第三，区片楼盘成交量越多，实际成交均价与基准房价越接近。通过对长沙市实际成交均价与基准房价偏离度小的区片分析发现，成交楼盘多的区片成交均价较成交楼盘少的区片成交均价更接近基准房价，以正常市场价成交楼盘越多，其成交均价与基准房价越接近。从各区片成交也可以看出，高层区片成交量较多层区片多，而高层区片实际成交均价与基准房价偏离度过大的区片数目少。

第四，剔除以非正常市场成交价成交的住宅后，基准房价与实际成交均价偏离度较小。非正常市场成交价使得实际成交均价对基准房价验证效果不佳，但通过对实际成交价与基准房价对比分析发现，当剔除各区片的非正常市场成交价楼盘后，实际成交均价与基准房价基本接近，这表明，基准房价基本反映了该区片房屋的平均水平。总的来说，全市商品住宅交易主要以存量房交易为主，而全市基准房价和实际成交价总体上表现为实际成交均价对基准房价的折价，这表明基准房价智能评估系统得出的房价水平相对于实际成交均价，有一定的边际保障。

第五，长沙市基准房价具有较强的实用性、指导性和可操作性，可使房屋估价操作更方便。长沙市基准房价基本上代表了各自区片的平均水平，在房屋价格评估中，可将其视为比准价格，然后根据估价对象的实际情况，将通过对比准价格进行住宅状况调整，即可求出估价对象的价值。运用基准房价进行房屋价格评估避免了市场法中交易实例选取、可比实例处理、交易情况修正、市场状况修正等步骤，因而具有较强的实用性和便捷性。

参考文献

[1]蔡立军，瞿亮，江厚松. 关系数据库Oracle9i原理及应用[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006

[2]郝玉龙，姜韦华. J2EE编程技术[M]. 北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2007

[3]李芝兴，杨瑞龙. Java EE Web编程:Eclipse平台[M].北京：机械工业出版社，2008

[4]刘光，唐大仕. Web GIS开发:ArcGIS Server与.NET[M].北京：清华大学出版社，2009

[5]翟永平.统计分析及相关软件应用[M].北京：经济科学出版社，2010

[6]中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2010

[7]杨振海，程维虎，张军舰.拟合优度检验[M].北京：科学出版社，2011

作者简介

曾锋（1967.01-），男，湖南邵东人，长沙市房产信息中心主任，硕士

汪飞（1983.07-），男，湖南岳阳人，长沙力智数字房产技术发展有限公司，硕士

黄雁峰（1982.06-），男，湖南衡阳人，长沙市房产研究中心经济分析师，硕士

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文