北京保障房“揽财”

“到今年下半年，我们所需的资金量会非常大。”北京市保障性住房建设投资中心投融资部相关负责人在接受《财经》记者采访时表示。

截至3月1日，根据北京市住建委公布的数据，今年北京计划新建的16万套保障房已经基本落实，其中10万套即将开工。相比2011年，今年北京保障房开工量约下调20％。

尽管如此，由于去年底统计的保障房开工项目仅是“开挖动土”， 加上新增的开工面积，今年北京涉及保障房建设的资金投入量可能远大于2011年，如何筹资成为一个绕不过去的问题。

早些时候，财政部公布了《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，规定将从加大各级财政支持等方面对保障房建设融资予以支持，其中明确提到“各级财政部门支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业，在安排资本金后由该企业通过银行贷款、发行企业债券、社会投资等方式来筹集建设资金”。

瑞银证券首席中国经济学家汪涛对《财经》记者表示，由于财政支持力度有限且地区差异很大，保障房专门企业被首次明确为保障房筹资和建设运营的主要模式，也将会是最大、最重要的资金来源。

在北京市下发的关于今年保障房融资的有关文件中，“积极发挥北京市保障性住房建设投资中心对财政性资金的放大效应”亦被明确提出。

信贷突破

北京市保障性住房建设投资中心于去年6月挂牌，成立之时由市财政一次性注资100亿元作为资本金，被称为国内最大的保障房专用投融资平台。

“实行企业化、市场化运作”的保障房中心，“将会发挥财政资金的放大效应，达到四两拨千斤的作用”。北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松此前在接受《财经》记者采访时介绍说。

按照北京市长郭金龙在政府工作报告中提供的数字，今年北京拟新建、收购16万套、竣工7万套保障房。

据北京市住房保障办公室发展规划处处长张国伟此前在一个会议上透露的数据，北京去年保障性住房投资达到746亿元，今年共需投入资金规模将达到1000亿元。

从746亿元到1000亿元，北京保障房投融资平台必须进行扩容。汪涛指出，不同于其他的地方融资平台，北京保障房融资平台将很可能在增量融资方面被“开绿灯”，并将获得银行新增贷款的支持。

据《财经》记者了解，在北京市金融局推动下，国开行、工行、中行、建行等中央金融机构与北京市政府签署了“十二五”时期战略合作备忘录，里面均有加强银行信贷对保障房建设支持力度的相关内容。

同时，北京市金融局会同人行营业管理部、北京银监局、市住建委等相关部门制定了《北京市金融支持保障性住房建设的意见》，涉及包括银行贷款在内的多种金融手段支持北京市保障房建设。“目前处于最后征求意见阶段。”北京市金融局银行服务处副处长刘军告诉《财经》记者。

据悉，包括建行在内的国有大型商业银行，在政策层面走得比较靠前，对保障房融资支持力度较大。去年10月，建行北京分行与北京市保障性住房建设投资中心签订了200亿元的意向性授信额度。“今年还会有新增贷款安排。”负责对接保障房投资中心的建行北京分行政府客户部总经理丁佶春告诉《财经》记者。

工行北京分行提供的资料显示，该行在贷款规模上向保障房倾斜，优先满足保障房项目建设的融资需求。截至目前，该行保障性住房贷款余额达30多亿元，较2011年初增加168％。

按照央行和银监会之前的通知要求，公租房贷款期限原则上不超过15年。“我们现在所拿到的公租房贷款期限为15年，将全部用于公租房项目贷款。”北京市保障性住房建设投资中心投融资部相关负责人介绍说。

公租房贷款属于新的投融资模式，商业银行资金来源以短期存款为主，长达十几年才能回收成本的公租房贷款，会给银行带来资金不匹配的风险，从而导致流动性不足。因此一直以来很多地方的公租房贷款都不是实质性的长期贷款，有的地方规定以五年销售收入作为还款来源。为公租房提供15年期贷款算是金融主管部门创新金融模式的一种尝试。

保障房融资盯紧的不只是信贷额度和年限，还有利率优惠。丁佶春表示，建行北京分行对保障房贷款将执行“同等条件下最优惠的利率”。上述央行和银监会的联合发文规定，公租房项目贷款利率下限为基准利率的0.9倍。

据悉，自去年下半年银行信贷收紧后，多家商业银行对公租房贷款已上调至基准利率水平。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《财经》记者采访时建议，应对商业银行发放保障性住房建设贷款的业务提供税务优惠，或提供部分利息补贴。

债券融资发力

仅靠银行信贷支撑，无法弥补巨大的资金缺口。私募债券融资作为一种创新型直接融资工具，开始“涉足”保障房市场。汪涛指出，保障房融资平台债券或将成为债券市场的重要新生角色，结合政府大力发展债券市场的意图，这一品种可能会在审批等环节获得大力支持。

早在去年9月，北京国有资本经营管理中心（下称国管中心）就以委托贷款的形式，替北京市保障性住房建设投资中心发行了50亿元定向中期票据，用于支持北京市八个保障房建设项目。北京市政府成为全国首个通过发行保障房专项债券融资的地方政府，该债券也是债券市场发行的第一笔保障房专项债券。

这50亿元定向中期票据，仅为北京市拟发行500亿元保障房私募债的十分之一。其中，有205亿元额度属于北京市保障性住房建设投资中心。北京市保障性住房建设投资中心投融资部相关负责人介绍说，205亿元的私募债额度包括中心自身发行的105亿元和国管中心以委托贷款形式替中心发行的100亿元，到目前为止，北京市保障性住房建设投资中心自身一期发行的20亿元以及国管中心替其发行的50亿元私募债已经发行完毕，所筹资金全部支持了保障房项目。

“3月中旬左右，我们自己将发行二期60亿元私募债，同时国管中心也将替我们发行二期20亿元私募债，如果这两笔资金共计80亿元都顺利到位的话，加上原来已经到位的70亿元资金，总共150亿元资金就将于3月中旬到位。中心的整个205亿元私募债券额度预计将于今年底全部到位。”该负责人表示，私募债政策使中心能够充分发挥支持其他保障房建设主体的作用，“如果光靠银行贷款，中心可能只能满足自身项目资金要求，实现不了对其他建设主体的支持”。

据《财经》记者了解，私募债选择支持的保障房项目，多数内含定向安置房，这样可将定向安置房的销售收入作为还款来源。一位不愿透露姓名的知情人士对《财经》记者解释说，北京市保障性住房建设投资中心已发行的私募债，主要还是以限价房和定向安置房为投资标的，公租房所占比例不大，“发债要求必须有明确的还款来源，定向安置房以销售回款作为还款来源，而公租房只能靠租金偿还贷款，相比之下颇有点捉襟见肘”。

去年10月，北京城建全资子公司向市保障房建投中心申请7亿元贷款，是北京市保障性住房建投投资中心发放的首笔贷款，用于海淀区清河小营包括定向安置房、拆迁安置房和公租房项目在内的项目建设。

北京市《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》提到对保障房融资首次明确规定鼓励发企业债。上述知情人士指出，发企业债有严格规定，必须出具近三年的财务报表，由于北京市保障性住房建设投资中心成立时间比较短，目前尚不具备发债资格。

北京市保障性住房建设投资中心是一个综合性平台，除了具备投融资职能外，还有建设收购和运营管理职能。据悉，到目前为止中心已融资到位的70亿元私募债资金，自身只用了17.5亿元。

二期准备发行的80亿元。私募债资金，也是全部用于支持其他企业融资，中心目前的主要功能还是最大程度发挥支持其他建设主体的作用，“但并不是说我们保障房建设量小，而是我们的大部分自建项目还处于前期准备或正在签署协议阶段，还未到大规模用款的时候”。

政策还需突围

北京市此前高调宣布，尝试将住房保障体系从“以售为主”转为“以租为主”，今年新建、收购的16万套保障房中，有6万套公租房，占今年公开对外配租配售保障房的60％以上。

由于公租房租金收益水平较低，需要有长期的低成本资金支持。打出“公租房为主”的牌子，无疑需要找到更多“财源”。

邹劲松表示，将积极拓宽融资渠道，广泛吸引社保、信托等各类资金参与保障房建设，并争取将保障房打包通过房地产信托投资基金上市筹集更多稳定资金。

社保基金进入保障房项目已有先例。2011年，全国社保基金理事会先后在南京、天津、重庆发放贷款，以信托贷款形式投入上述三市保障房建设，额度分别为30亿元、30亿元、45亿元。最近广州也拟通过设立“社保基金专项信托计划”向保障性住房项目发放贷款。

据介绍，北京市保障性住房建设投资中心已就支持额度、贷款利率、放款条件等政策优惠与全国社保基金理事会沟通，“但鉴于社保基金放款条件与我市保障性住房建设需求存在差异，工作尚未取得实际进展”。

除了资金成本比银行贷款要高以外，社保基金放款对房地产开发贷款项目“四证”的严格要求是阻碍合作成行的重要原因。“按理‘四证’是房地产贷款的正常要求，但是保障房有特殊性，一般都只能先行提供开工证，所以对贷款融资形成了制约。”北京市保障性住房建设投资中心投融资部相关负责人表示，若条件成熟，可通过房地产信托投资基金（REITs）实施社保基金债权计划的方式给保障房融资。

早在2008年底，国务院明确提出要开展REITs试点，扩宽房地产融资渠道。但受制于重复征税等政策瓶颈，REITs融资成本较高回报率低，发展遇阻。

在国投瑞银基金副总经理盛斌看来，保障房特别是公租房领域将是REITs突破的契机。由于保障房政府可适度给予一定的税收优惠、土地优惠政策，让REITs实现稳定合理的回报率，从而吸引投资者参与。

在邹劲松看来，保障房长期持续的资金来源只有发行REITs和长期债券。上述负责人表示，中心正在积极研究发行REITs的相关事宜，从长远来看，REITs是中心公租房项目融资的一个方向，但由于REITs发行前提是基于有相对稳定的现金流作为回报的资产，而目前公租房项目大部分处于建设期尚未进入运营期，能够形成现金流的资产非常少，所以目前并不是发行REITs的最好时点。

这只是问题的一个方面。业内人士指出，由于公租房产权归政府所有，如果要做成国外通行的REITs产品，公租房产权属性或将改变，而这一点目前尚难有政策突破。

重庆市公租房项目有关负责人在此前的采访中对《财经》记者指出，类似REITs的金融产品有一个前提，即把房屋产权作为抵押品，其中可能涉及到产权转换，不符合公租房姓“公”的原则，所以REITs在现阶段还不可行。

此前，香港发行REITs是商业化行为，投资者并不是对公租房本身感兴趣，而是对为公租房配套的商业感兴趣。瑞士也发行REITs，其公租房完全市场化运作，面向政府指定人群租售，达到25年后，产权归开发商。其公租房针对人群并不完全是中低收入人群，而是涵盖各个阶层，因而收益基本可以覆盖运营成本，还会有一定赢利。

国外房屋产权比较长，靠后续几十年的销售收入完全可以实现持续运营。“相较之下，国内公租房政策还不是很清晰，针对对象是哪些人，租金收取是什么机制，都还处于探索阶段。” 有关专家表示。

此外，合理的租金水平亦是REITs能否成行的关键。清华大学房地产研究所所长刘洪玉对《财经》记者指出，REITs应该是商业化、市场化很强的房地产投资工具，主要适用于收益性或投资性房地产。公共租赁住房虽然具有收益性房地产的特征，但因其租金水平受政府控制，不是市场租金，因此原则上不适合作为REITs的依托资产。据悉，北京目前公租房租金普遍低于市场20％－30％，很难满足REITs投资者对收益回报的要求。

在业内人士看来，考虑到公积金贷款利率比较低，所以公租房融资首选还应是公积金贷款。据了解，作为首批公积金贷款支持保障房建设的试点城市，到去年底，北京有150亿元公积金贷款用于支持保障房建设。今年北京将争取扩大公积金贷款支持保障房建设的额度，进一步扩大试点规模。

《财经》记者获悉，全国人大常委会副委员长、民建中央主席陈昌智从去年10月开始就保障性住房资金问题进行全国调研，调研成果涉及政策性房改金融体制建设的整体构想，系统地论述了公积金改革的问题，以较大篇幅论证应扩大公积金对保障房贷款试点的范围。

该调研成果最终以党派提案的形式提交中央。去年11月30日，中央经济工作会议之前，国务院总理对报告作了亲笔批示。