北京保障性住房研究

摘要:北京近年来房价进入飞速增长时代,此时房地产市场的结构成为了突出问题,其别是保障性住房的供应需要给予保障。把经济适用房作为主要对象对北京市保障性住房进行研究,同时分析北京市房地产市场的供求规律,并应用线性回归分析的方法,提出北京市经济适用房年竣工面积和年销售面积数量关系的线性规律,在此基础上进一步讨论了保障公民住房和保持房地产市场健康稳定发展的建议。

关键词:保障性住房;经济适用房;线性回归法

中图分类号:F29

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)16-0122-02

0 引言

20世纪90年代住房市场化改革以来,住房私有化率大幅提升,人们对住房的需求越来越大。2003年北京居民房屋产权情况调查显示,商品房的比重只有0.65%,统计到2008年,商品房的比重已经达到28.6%,涨幅达到4400%,说明居民对住宅的刚性需求越来越大,商品房价出现了大幅攀升。截止至2009年第四季度,北京地区四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米,人们的住房压力也是越来越大。过高的房价如果严重背离了广大市民的实际支付能力和全社会的承受能力,将会影响健康社会心理的形成和保护。因此,自从取消福利分房以来,北京就积极地进行经济适用房、限价房等各种保障房政策,统称四级住房保障管理体系。

保障性住房是针对目前上市的商品房而言的,包括有政策性租赁房,廉租房,经济适用房,限价房。保障性住房是政府在考虑本地中低收入家庭购房困难,针对目前市场过高的房价,实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。经过十几年来商品房市场的自由发展实践证明,随着市场的进一步深化改革,逐渐显现出其中能够由人所控制的因素,这些不利因素有使市场脱轨运行的危险。

1 提出问题

当前房价的居高不下使部分人的住房需求得不到满足,特别是像北京这种面向国际化的城市,住房问题必然要成为发展过程中的重大矛盾。不论是常住人口还是外来人口,首次购房或者二套房,又或是拆迁家庭以及想改善住房的人群都对当前的房地产市场存在巨大的要求。这些都是社会和谐健康发展需要考虑的问题。北京房价十倍的增长所带来的后果更需要关注。

今年两会期间,北京市国土局局长魏成林表示,2010年,新建小区中保障性住房的配套比例将实现翻倍,由过去的15%提高至30%。 在《2010房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中也肯定了为了抑制房价上涨过快,达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的,将加大保障性住房的供应,可见,目前保障性住房任务已经提上日程,落实保障性住房的建设的作用将不仅仅局限于区域性地完善房屋保障体系,而将日益对稳定房地产市场发挥重大的作用。

2010年住宅用地总供应面积达到2500公顷,其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%,保障性住房支持力度再次加大。今年不仅是保障住房大量建成投入使用的一年,也是实施三年规划的年份,将进一步增加投资,扩大建设规模,保障性住房在房地产业当中的位置更加重要。

综上所述,保障性住房的供应情况将影响北京房地产市场,一般而言保障性住房的供应量越多,就越能有效解决社会对住房的刚性需求,潜在购买者范围缩小以后,可以适当清除房地产市场的泡沫,体现政府对房地产市场的调控作用,房价就越稳定。相比较而言,目前经济适用房在整个住房保障体系中所占的比例最大,经济适用房的数据也较为齐全,保障性住房对房地产市场的影响更大程度上体现为经济适用房对于房地产市场的影响。因此笔者以经济适用房为例,总结了近年来北京市房地产市场面临的问题。

2 研究问题

从图1和图2可以看出,从2003年以后经济适用房的竣工面积连年下降,降幅接近200%,在商品房的连年竣工面积也同时下降的情况下,放大了市场需求,这是与北京的城市化进程相悖的。根据市场一般规律来判断,供不应求,房价也将脱离控制。反而,如果加大经济适用房的年竣工面积,就可以平抑一部分的市场需求。笔者通过EXCEL的CORREL函数发现,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间的相关系数约为0.91,那么它们两者之间的变化就存在一个同趋势性。即当年竣工面积为一个较大值时,年销售面积也对应一个较大值;或者年销售面积为一个较大值时,年竣工面积也对应一个较大值。

据此,再对表1进行线性回归分析。

计算过程如下:其中,x为经济适用住宅的年竣工面积,y为经济适用住宅的销售面积,n为年份,ε为各类参数之和,并假设y=bx+a。

=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89

假设:

Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71

Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31

Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06

那么:

b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)

所以,所求的回归方程为y=0.97x-18.29

检验回归方程的有效性:

R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8

查相关系数临界值表得:R0.01=0.7646

因为|R|>R0.01,所以回归方程在α=0.01的检验水平下有统计意义。

3 小结

回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法,运用十分广泛。笔者从2000年-2009年间的经济适用房的竣工面积数据出发确定经济适用房竣工面积和销售面积之间的定量关系式,并采用最小二乘法估计参数,最后对这些关系式的可信程度进行相关系数检验。结果证明,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系。

4 结果分析

(1)通过以上实证分析,我们对2000年到2009年的北京市经济适用房的历史与现状有了进一步了解。经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系,也就是说,年竣工面积增加时,年销售面积也会上升,因此,政府在决策时,可以更多在关注经济适用房的年竣工面积因素,以竣工面积来保障土地的供应

量,增加年竣工面积要求迫切,才能解决更多城镇居民家庭的住房需求。

(2)从数据中可以看出,虽然年土地总供应量不断上升,但是自从2003年以后住宅竣工面积却在减少,房价也是从那年开始形成分水岭。总的原因在于住宅销售面积不足,如果再考虑住房空置率或者是炒房这样的人为因素,当前的北京市房地产市场存在一定的畸形因素。

(3)从经济适用房的情况就可以看出,目前整个房地产市场都存在相同的情况。政策的研究和执行已经到了立刻提上记事议程的时刻。人们只能感觉到在不停地拆迁、盖房子和房价飞涨,但是由于统计数据没有及时面向广大群众,使得土地供应量实际在减少的事实受到了掩盖。为了使房地产市场健康稳定发展,信息的统计与披露需要进一步完善,以消除由于信息不对称带来的恐慌因素。

(4)目前对于保障性住房群众仍存在巨大的需求。北京市四级住房保障管理体系是完善房地产市场的必要补充,但任何事物的发展都有其自身的规律,今后仍需要不断进行探索,使之更好地解决群众的客观需要。

5 论文总结与展望

本文通过找出经济适用房年销售面积和年竣工面积这两个指标之间的线性关系,明确两者之间具有正相关的影响,从近十年的数据来看,保障经济适用房的年竣工面积是一个很重要的因素。但是经济适用房的市场状况还受其它指标的影响。同时,虽然经济适用房是北京市四级住房保障体系的一个重要方面,但是完善这个体系需要四种住房同时协调,本文只是对线性回归分析的一个简单应用,希望在以后的学习研究中不断完善,通过对经济适用房的相关研究,加深对本专业理论知识的掌握和理解,同时也希望能为经适房的相关政策制定提供一些参考。

参考文献

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