国外棕地价值评估的方法与实践综述

摘要 在我国日益推进的城市化进程中，土地污染问题日益凸显，污染对于土地造成的价值损失也越来越引起人们的关注。因此，在土地的价值评估中如何纳入环境因素成为当前亟待解决的技术问题。而国外的棕地(即污染土地)价值评估起步较早，实践较为丰富，本文在参考大量外文文献的基础上，结合国外评估师的实践经验，对主要的国外棕地价值评估方法进行系统梳理总结，并针对市场比较法、收益还原法、成本逼近法和内涵定价法等四种

不同方法的具体实践应用，筛选出有代表性的国外案例进行探讨，以期为国内的棕地价值评估提供方法与实践的参考。在此基础上，本文也就学术界的争论对棕地价值评估方法中的污名、清理期间和风险评估等三个方面的问题进行了总结和讨论，提出棕地价值评估对我国四个方面的启示和借鉴：重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据；出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估；公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑;积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性。

关键词 土地污染；棕地；价值评估；综述

中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2012）04-0131-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.04.022

棕地（Brownfield）又被称为褐地，其概念早在1980年美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)中就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在的环境污染而变得复杂”。欧洲的CAEBRNET（Concerted Action on Economic and Brownfield Regeneration Network）也有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土地再利用过程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础，专家和学者对棕地价值评估进行了大量的研究探讨，评估师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成熟，甚至很多评估中未将环境因素纳入考虑。而笔者认为，只有将环境因素充分纳入到土地价值评估领域，将“棕地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用，并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提供具体的方法和案例实践参考。

1 国外棕地价值评估方法

早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法――即以真实的市场数据为基础的案例法的应用［1］。从国外文献中不难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市场比较法（也有学者称作案例法），原因是这些方法简便易行，能直接对污染房产进行评估。但是这两种直接评估方法需要有充足的市场数据作为基础，因此，在污染房产估价的早期，市场数据尚未充足的情况下，评估师多采用成本逼近法，即从未污染的房产价值中扣除污染所带来的价值损失，从而间接得到污染后的房产总值。随后，在实践和应用中，不断积累的市场数据为评估师们提供了可靠的参考依据，于是，多元回归分析以及建立在多元回归分析基础之上的内涵定价法也因其精确性和可靠性开始得到估价师们的青睐。因此，本文将基于这四种主要方法，分别介绍国外相关的案例实践和研究。

1.1 市场比较法

市场比较法（Sales comparison approach或者Market comparison approach）是指与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法［2］。市场比较法是在国内外应用最为广泛的不动产评估方法之一。在将市场比较法用于棕地的市场价值评估时，比较实例一般采用污染条件比较接近的棕地地块，然后根据污染类别、程度、影响范围、风险等因素进行调整。但是在实际操作中，由于棕地的污染因素较为复杂，有些评估师更倾向于使用未污染土地作为比较实例［3］，然后再根据污染清理费用、污名等影响因素进行E系数的调整。市场比较法要求评估者具有丰富的经验，并以充足的交易实例作为依托，其操作简单，易于实施，适用于各种包含环境因素的不动产的评估。因此，在Kinnard对北美地区估价师调查的结果中发现：如果有足够的市场交易数据、市场租金数据、市场资本化率和折扣率作为依托的话，80%的估价师愿意选择市场比较法［1,3］。

市场比较法于1984年由Campanella首次用于探讨棕地价值评估，但因其在应用过程中缺乏令人满意的可比案例而并未得到推广［4］。1995年9月刀锋会议（Cutting Edge Conference）提出了市场比较法应用的“三步法”：①假设资产尚未受到污染，评估其价值；②扣除所有可以计量的土地修复或其他利用成本；③扣除污名所引起的价值减损［5］。其方法过程是以棕地自身污染前的价值作为对比实例，其原理已经接近于成本逼近法。并且，在Kinnard和Worzola后来的研究中发现，虽然收益还原法以及还原率调整被认为是估价最恰当的方法，但是已经有越来越多的估价师开始频繁的应用市场比较法［1,6］。

Jackson搜集了加州南部的8套工业棕地的交易数据以及特征信息（原始数据是为做房地产环境投资分析所搜集的），用被污染后的土地交易数据同原始未污染的土地价格进行比较，得出污染给棕地带来的价值损失［7］。由于市场比较法需要以大量的数据作为基础，因此Patchin在如何搜集污染土地的市场数据方面提供了经验参考，他在文中提到以下可能获得数据的途径［8］：

（1） 留心其交易数据及附近类似土地的交易情况，如果交易历史暗示该土地存在交易的可能性，那么可以留下数据做进一步的分析调查；

（2） 当土地污染问题存在争议时，该记录可作为依据；

（3） 如果交易成功，留存报价或者协议书；

（4） 从当地环境机构获得污染名单（里面包含土地的多种属性）；

（5） 关注销售价格极低的地块，因为该地块可能存在污染情况；

（6） 若怀疑有类似污染情况，可以询问当地环境机构确认。

当然，市场比较法的应用也受到了一些学者的批评，Patchin、Dixon、Richards、Wilbourn和Syms等都承认市场比较法的问题存在于难以寻找可比实例［5,8-12］。但是随着棕地估价应用的进展，市场比较法也正在发展，充足的中轻度污染棕地的市场交易数据可以为污名提供一个估值的范围。在市场数据尚未完备的情况下，这样的地块可以作为对比实例。但多数情况下，这些数据已经作为一种参照。随着市场的发展和数据的完备，该方法将得到普遍应用。

1.2 收益还原法

收益还原法（Present earning value method）又称收益现值法，即以理性预期理论为基础，按照不动产的未来收益来估计土地价格的做法。按照资本化方式不同，收益还原法又分为直接资本化法和报酬资本化法［2］。当收益还原法用于棕地市场价值评估时，一般是以全风险产出（AllRiskYield，ARY即考虑到土地受污染之后，对土地未来收益可能产生的所有影响）为前提，求取棕地未来各期净收益的现值之和。随后，可以根据修复成本等进行因素修正［13］。目前，收益还原法的应用仍然集中于对收益性房地产价格评估，对该方法的研究重点也集中于对还原利率的确定上。在Kinnard和Worzala的调查中发现，79%的估价师在评估污染土地时，都采用了收益还原法，而且，最通用的方法是在直接资本化模型中增加收益还原率来反映污染所带来的影响［1,14］。

收益还原法早在1890年经济学家Alfred Marshall的估价技术论述中就有用到，并明确给出了表明估价基本原理的公式V=I/R。但是直到1990-1992年的早期文献中，才有学者强调将其应用于未修复的污染房产［15］。Chalmers在分析受污染的房产估值问题时，通过基本框架建立一般估值模型，并列举了具体事例演示了收益还原法的应用［16］。1998年，Jackson提出了在污染房产评估中抵押债券分析法的应用框架［17］。后来，Jackson对污染房产评估方法和技术进行了总结，他认为，在收益还原法的应用中，抵押股票分析、投资工具、贴现现金流分析、贷款率（loantovalue）和其他还原率组件等都可以用来辅助资本化率的调整［17］。在收益还原法里最常用的方法是在直接资本化模型中增加资本化率来反映污染所带来的影响。由于缺少收益的影响因素，因此，调整后的利率(Ro)将因为环境风险的影响而使房产估值减少［14］。

1.3 成本逼近法

成本逼近法（Cost Approach），在美国被称为成本积算法，在英国被称为成本替换法，而在澳大利亚被直接称为积算法。成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法是早期环境污染评估中应用较多的估价方法。1997年，William提到成本逼近法的应用原理是用未被污染资产的市场价值扣除以下四方面因素所造成的费用和价值损失：补救成本（从环境工程师或技术人员那里获得）；由污染引起的租借或居住减少而导致的收入的减少部分；增加的营业费用，包括增加的保险费、债务利息以及修复后预期的监督成本；修复期间的持有成本［15］。该方法的一般表达公式为：

Vc=Vu-L-Cr-S(l)

式中：Vc―棕地价值；Vu―未污染时的价值；L―产出减损、生产力减损或者需承担的法律责任；Cr―调查和修复费用、检验成本；S(l)―污名的影响

成本逼近法在污染土地和财产的评估实践中是发展较早的评估污染影响的方法。在对前人的研究进行总结后，Richard认为，Wilson等人验证的市场比较法的适用性以及Patchin和Mundy用收入法模型来评估污染的做法即是早期的成本逼近法：应用投资法或者比较法将其与未污染的土地作比较，得出未污染价值，然后扣除修复费用，即为污染后的费用［10,18-23］。在对成本逼近法早期的研究中，一般都忽略了污名的影响。英国的Sheard认为，残值法或者说是事前事后比较法更适用于污染房产的评估，其应用方法和成本修正法如出一辙。但他随后又承认，他并未将污名计算在内［24-25］。同时，在Imoh对瑞典评估师以及Chan对澳大利亚评估师的常用棕地估价方法的调查中发现，虽然叫法不太一样，但是二者都更倾向于使用成本逼近法来对棕地进行估价［26-27］。其中关于修复成本的部分，Kinnard指出，它不应该用矫正（即完全修复）费用，因为不存在土地的完全修复。因此，这里的修复成本应该被称为整治费用，即将棕地修复到当前可以利用的地步［28］。这种观点正好同1999年澳大利亚国家环保局（棕地评估部门）的决议是一致的，该文件称，决定（已整理的土地）是否适用于特定土地的价值评估，取决于该土地是否存在不可接受的健康危险以及环境风险程度的确定，而不是取决于实际清理和相应的评估［26］。

1.4 内涵定价法

内涵定价法（Hedonic property pricing method），又称为内涵价格法（Hedonic price method）、享乐价格法、特征价格法，是根据人们为优质环境的享受所支付的价格来推算环境质量价值的一种估价方法，即将享受某种产品由于环境不同而产生的差价，作为环境差别的价值［2］。该方法是将环境因素视为和其他商品一样拥有市场价格，然后采用多元回归来研究不动产价格和环境属性之间的变量关系。该方法作为一种行为揭示型的间接评估方法，可以利用住宅的成交价格和住宅的环境特征数据来研究环境资源的价值，在国际上正得到越来越广泛的应用［29］。在棕地估价应用中，内涵定价法的函数方程与正常土地估价的函数方程类似，一般表示如下［30］：

Ph=fh(Shi,…,Shj；Nh1,…,Nhk;Eh1,…,Ehm)

其中，h代表房屋，Ph为房屋价格，fh是和房价本身有关的临近的属性及环境属性，Sh是指房产的物理属性，Nh表示临近区位属性，Eh表示环境属性。

但是在棕地估价过程中，棕地受污染程度是评估的重点所在。因此，影响棕地价值的环境变量，如治理费用、污名等都将作为特征变量列入方程，然后求出各个污染条件的隐性边际价格，以此来估算棕地的市场价值。

内涵定价法的早期应用集中在20世纪六七十年代，其方法研究以美国为主。Ridker、Anderson、Freeman、Li等采用内涵定价法分别就空气污染或者邻近环境等的变化对房产价值带来的影响做了评估，其基本方法主要是房地产价值与环境因素之间的回归分析［31-34］。随着后期内涵定价法的不断完善，内涵定价法的模型出现了线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、指数函数和BOXCOX变形等多种形式。但是在对内涵定价法模型的选择上基本是没有理论依据的，因为其价格机制是由市场上众多的卖家和买家决定的［35］。虽然内涵定价法最常用的函数形式是线性函数、BOXCOX函数以及半对数函数等，但是出现频率最高的是双自然对数函数的形式［33］。后来，Cropper在研究中发现，假定内涵定价法中的若干变量可以被忽视或替换掉的话，那么，线性函数和BOXCOX线性模型是最适用的［36］。但是Loomis认为，BOXCOX变形函数使得边际价值体现的不够直观，而且各个属性的边际价值计算也更加繁重［37］。在Anish使用内涵定价法对污染房产进行估价的案例中，作者从悉尼地区的新斯科舍房地产经纪人协会（NSAR）的多重挂牌服务（MLS）数据库中采集了房屋的基本属性和最后的销售价格等数据信息（包含了该地区1989年到2005年8月份的2 212个住宅房屋出售信息），然后将样本的MLS数据和GIS数据一起在ArcView3和ArcGIS中建立一个新的数据库，最终得到估价所需要的描述性数据［38］。

2 棕地价值评估方法的讨论

国外的棕地价值评估方法为我国棕地价值评估提供了方法应用上的借鉴，在我国具体实践中可以根据棕地的不同特征和所掌握的数据选用合适的评估方法。与普通资产不同的是，棕地是被污染的土地，在棕地价值评估的实际操作过程中，需要将污染所带来的直接影响和间接影响都考虑在内。因此，棕地的评估还需要丰富的科学和技术知识、经济分析、法律体系设置的价值定义等作为评估方法本身的辅助和修正。而在评估方法的修正过程中，这些因素存在的争议使得同一种评估方法得出的结果不同。下文就学术界讨论比较多的三个问题进行了总结。

2.1 关于污名

本文所列举的四个主要棕地评估方法中都涉及到了污名，可以说，污名在棕地评估中占据了很重要的地位。而在棕地评估方法的框架基本确立之后，为了提高棕地价值评估的准确性，学者和评估师们开始将研究重点放在对污名的讨论上。关于污名，有很多不同的定义，但是针对污名的存在性和计量已经基本取得了一致的意见。关于污名的起源有两种大致的认定：一种是美国和加拿大的研究，即污染资产修复后，由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损；另外一种是新西兰和英国的研究结果，即受邻近污染影响，认知到对健康和安全以及资产价值的影响，从而由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损［1］。学者们关于污名争论的焦点主要集中在以下几个方面：污名主要包括哪些方面；污名的影响范围（土地本身和邻近影响）；针对不同地块（住宅用地、商业用地和工业用地），污名影响程度的大小；对棕地进行清理前后，污名所产生的影响的变化。而且，很多学者也对污名的评估方法进行了探讨，提出了个案研究、条件价值评估法、多元回归分析、对比分析等一系列的评估技术和方法。由于对污名定义的界定不同和评估方法不同，各个学者对于污名的处理也不一样。因此，在方法日渐成熟的基础上，针对我国的实际情况，对污名的评估的处理也还存在一定的研究和探索空间。

2.2 关于清理期间

由于棕地在清理期间不但没有任何收益，而且还会产生修复和整治成本。因此，在对棕地进行评估时，除了考虑修复和整治成本之外，还要考虑到土地在清理期间的持有成本。国外学者在关于清理期间的讨论中，一部分学者倾向于使用修复成本和预期收益的加总，因为处于清理期间的棕地除了会产生应有的修复和整治成本之外，还影响到了其潜在收益；但同时也有另一部分学者认为，棕地在清理期间是不存在收益的，因此清理期间对棕地价值损失的影响部分就只有清理和修复费用。具体到我国的棕地的价值评估中，对棕地在清理期间的价值损失的计量，可以根据不同的地块的自身特征以及其用途特征加以分析和确定。

2.3 关于风险评估

由于市场比较法和收益还原法都存在一定的缺陷，因此，Syms认为，评估资产不再依赖于可比实例或者产出率的调整，而是去寻求政治与该资产相关的风险。通过对棕地的风险评估，最后取得土地受污染后的价值折损。然后通过对风险评估方法的研究积累面板数据，从而建立一个较为完善的数据库，为以后的风险评估奠定基础。当然，不同学者对于棕地风险的认定都是不一样的，Syms认为风险评估应该囊括一下五个方面的数据：①寻找受到环境损害的交易数据，以便确定“污名效应”；②风险程度可能和当前或者过去当地的工业活动有关；③风险程度也与特定区位的风险的处理程度和人们对风险的感知程度有关；④根据不同用途选择的不同清理方法；⑤处理后的预期风险评估和对价值的感知。而在风险评估数据库建立的过程中，不断地更新风险对价值的影响能促进数据库更加完善。

3 棕地价值评估对我国的启示与借鉴

总体来看，国外（尤其是北美和欧洲）对于棕地价值评估实践较为丰富，并且在方法的应用研究方面也较为深入。在国外土地价值评估中，环境因素已经成为不可或缺的重要因素。并且棕地的价值评估已经成为棕地恢复和重建过程中的重要一环。通过对各国棕地价值评估研究进展的总结和思考，可以得出对我国的几点启示和借鉴。

3.1 重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据

随着环境问题的加重，土地的环境因素越来越引起人们的重视。而在城市化进程中，城市用地的调整使得工厂搬出城区，在城市留下大量的工业用地。由于传统的土地开发对区位的过于重视，遗留的工业用地被盲目开发，从而导致了不少毒地事件的发生。因此，将环境因素充分纳入到土地价值评估中来，不仅可以为正确地使用土地提供指导，也能在一定程度上为土地的治理和修复提供有关信息，并通过市场手段促进土地污染的修复和可持续利用。

3.2 出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估

棕地的评估不仅要依托方法的借鉴和改进，还要以相关的法律法规作为基础。Imoh在调查瑞典棕地评估方法的结论中提到，与新西兰相比，瑞典的评估师经验不足，这在一定程度上是由瑞典的国家和市政部门的政策和规范不统一造成的［28］。在我国城市土地置换频繁的过程中，及早出台相关法律法规，才能预防土地污染造成的环境风险，并且会推动棕地价值评估工作的开展。

3.3 公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑

从各国的棕地价值评估发展来看，各种方法的应用都是以大量的数据为后备基础的，市场比较法和内涵定价法尤为明显。因此，专家和学者在搜集数据的方法和技巧上也进行了大量的研究和探讨。然而，由于我国的环境调查和监测起步较晚，数据的完整性和系统性有待提高，尤其是土地环境数据更是缺乏，使得评估过程中很难得到所需的数据。再加上我国很多具体的环境数据并未对公众公开，这也在很大程度上限制了棕地价值评估方法的灵活应用，影响了棕地价值评估结果的准确性，从而不能为土地整治和规划提供很好的参考依据。

3.4 积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性

事实上，评估师的经验在很大的程度上左右了评估结果的准确性。虽然专家和学者对于棕地方法的研究日臻成熟，但是具体应用到实践中的时候，好多细节仍然是以评估师的经验为基准的。美、加、澳等国家都对评估师的使用方法和评估经验进行了问卷调查，结果显示，以美、加两国为代表的北美地区的评估师的经验丰富程度要远在其他国家之上。所以，在借鉴理论方法的同时，总结和借鉴实践经验也是准确进行棕地评估必不可少的一个环节。

当然，在棕地价值评估方法应用的过程中，还有很多问题值得深入探讨和研究，如关于污名、清理期间、风险评估等问题［1,3,5,15,39-40］。国外学者在这些方面也付出了大量的精力，本文由于篇幅限制未能穷尽，笔者会继续对其进行总结和探讨。

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Summary and Review of Foreign Methods and Practice for Brownfield Valuation

ZHANG Lin LI Ying LI Juan

（School of Economics, Dalian University of Technology, Dalian Liaoning 116024,China）

Abstract In the process of urbanization, land contamination becomes an increasingly prominent problem, and the loss of land value caused by contamination has aroused more and more concern. Therefore, the urgent problem is how to take the environmental factors into the valuation of the land. In terms of this issue, some foreign research has an early start and more practice. Based on the review of considerable foreign literature and the practical experience of appraiser abroad, this paper summarized the four main methods of brownfield valuation and discussed some typical cases in order to provide some references for domestic brownfield valuation methods and practices. As well, the author hopes that the analyses can bring some enlightenment for domestic brownfield assessment. On this basis, the paper has debated the academic value of the brownfield assessment methods in the stigma, the period of the cleanup, and risk assessment during the cleanup. At last the author drew the conclusions:The environmental factors should be emphasized on providing a basis for incentive to promote environmental restoration of land. The relative policies should be introduced to strengthen the environmental risk assessment in the process of landuse conversion. The environmental data should be public to support the valuation for the brownfield. The experience abroad should be learned and accumulated to improve the accuracy of the assessment results.Key words land contamination; brownfield; valuation; review