楼市调控与构建和谐社会

众所周知，1997年后，我国受亚洲金融危机影响而陷入通货紧缩局面。由于坚持人民币不贬值，我国无法通过出口刺激经济，于是中央提出扩大内需方针；一实行积极财政政策；二大力推动房地产业发展。为此，从1998年起，中央连续出台刺激楼市的政策，如央行出台加大住房信贷力度的政策，房贷上限从70％提高到80％，贷款年限从20年延长到30年，个人住房贷款利率在原有优惠基础上进一步下调10％。而各地也出台了一些地方性政策以激活房地产市场，如上海市政府降低契税，买房后个人所得税可抵扣，外地人来沪购房可办蓝印户口等。

初期政策难抑楼市高温

一系列政策促使楼市迅速升温，2001年后，长三角城市呈明显牛市特征，特别是2003年下半年后房价上涨加速，包括上海、杭州，南京等部分城市房价都以两位数快速上升。中央及时觉察了形势的变化，早在2002年8月，央行在重申鼓励个人住房信贷的同时，首次提出要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”；2003年2月的《2002年货币政策执行报告》中再次提出要防止房地产泡沫及其引发的金融风险，但商业银行、地方政府以及开发商并未引起足够重视，房地产投资和贷款继续猛增，房价加速上涨；2003年6月，央行终于下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓121号文件，但受到了部分开发商的猛烈攻击；2004年，由于房价加速上升，房地产开发和销售继续猛增，政府又出台了一系列包括土地、信贷等政策给楼市降温，然而效果不明显。就拿上海来说，2004年央行提高基准利率0．27％后楼市沉静了很短日子，但房价从4季度又开始以更猛幅度大涨，到今年一季度达到疯涨高潮情形。为什么政府出台了一系列调控政房价仍如此疯涨?

调控偏重供方

2004年的调控主要偏重于限制供给(土地和信贷资金收缩)，而针对需求的措施仅只是提高利率0．27％，这对投资者来说反而成了更大胆去炒房的助推器，因为房价每月涨5％，而信贷成本一年才上升0．27％，对抑制楼市投机实在无用。投资和投机需求增加而房产供给受到限制，使人们产生了房价必涨的心理预期，于是，市内外和境内外的资金大量涌向楼市，房价哪有不涨之理?

缺乏投资渠道

中国人缺乏投资渠道，钱存银行，利率跟不上通胀率；钱投股市，投多少亏多少。在房价节节攀升情况下，炒房显然是最好的赚钱途径之一。

热钱助力增温

国际上热钱赌人民币升值，因而千方百计挤到国内楼市上来，一来可获取房产升值利益，二来可获取人民币升值的利益。这些热钱尽管数量有限(中国实行外汇进出口管制)，但对房价上涨能起导火线作用，使房产投资者更大胆地进入楼市，使购房消费者更加快买房步伐。

信贷有利投资

银行信贷的低利率政策使房产投资和投机者获利空间放大。由于他们可以动用信贷杠杆购房，花20万元或30万元可买100万元房子，因此几倍地扩大了购房能力，2004年资料表明，大约有40％的炒房人在几个月内就出货。而对银行来说，房贷是最好的一块业务，因此银行也纷纷争食房贷这块领域。

和谐社会需要楼市调控

房价持续迅速上涨使政府受到了巨大压力。从上海的“两会”到全国的“两会”，代表们带来了老百姓莫大的呼声和要求。于是，上海市委市政府领导在今年“两会”上提出了房地产发展要按照“满足消费、规范投资、抑制投机”的3句话原则，落实“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”这3个“为主”的方针，并且也采取了一系列政策措施，包括准备建造2000万平方米经济适用房，整顿市场秩序，对一年内就转手倒卖的炒家要征收购销差价5％的营业税和相关税费等。不久以后，央行又采取了取消房贷优惠利率的措施。为了抑制楼市投机，上海各银行签订协议，统一对一年内转手的炒房者停止“转按揭”，市房地局又大力打击开发商和中介商相互勾结、弄虚作假、哄抬房价的违法行为，曝光和处罚了一些开发商和中介商，于是，上海楼市的形势开始出现变化。

2005年5月11日终于出台了国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，简称新八条，可说是近年来政府调控楼市力度最大、决心最大的一个文件。

试问，近几个月来，从中央到地方政府调控楼市的政策措施为什么会如此紧锣密鼓，我国最高决策层对房地产市场的态度为何发生如此大变化?皆因这是构建和谐社会的内在要求，也是中央落实构建和谐社会思想的重要举措。

落实科学发展观、实现经济平稳增长的需要

与1998年我国面临通货紧缩煤、电、钢铁和大量生产资料过剩局面不同，当前我国宏观经济运行中出现的问题是，部分行业投资过热，煤、电、油、运全线告急，钢铁、水泥等供不应求而连年涨价，一个根源就在于房地产投资高烧不退，而房地产投资过猛又在于房价上涨太快而造成的行业暴利引诱。

落实以人为本、构建和谐社会的需要

房价的持续猛涨，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了社会贫富差距开发商和投资商赚得盆满钵溢，而广大老百姓尤其是尚未买过商品住宅的中低收入群众(包括广大要成家的青年)在天文数字的房价面前穷得一辈子都买不起房，这与构建和谐社会要求完全背道而驰。

及时化解金融风险的需要

经过几年高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已占银行贷款总量很大比重，一些城市房贷已占新增贷款的70％。在上海，中资银行人民币房贷在2004年累计增加1023亿元，占各项新增贷款的76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，占中长期贷款增量的48％。在房贷高速增长同时，房价一路飙升，许多楼盘在最近两三年内上涨了2倍，一有风吹草动，风险会全部转嫁到银行。

人民币汇率制度改革的需要

这些年来，美元与欧元、日元等货币的比价不断下调，而我国实行盯住美元的汇率制度，因此，事实上人民币也跟着美元不断贬值。因此，尽管进口也因需求增长而增长，但出口却大幅度持续增加，引起我国经济与外部环境摩擦增加，一些与我国外贸额较大的国家(如美、日等)一再要求我国人民币升值。我国不肯贸然实行汇率市场化，其中原因之一就是境外一些游资千方百计想挤进中国沿海一些城市的房地产市场，以坐收房价上涨和人民币升值的双重利益。显然，热钱涌进越多，人民币升值压力就越大。这时如实行汇率制度市场化改革，人民币就会大幅度升值，外资获利后一旦撤出，经济就会大起大落。现在通过调控楼市令房价适度回落，并形成一种调整预期，境外游资就可能收敛，给人民币市场化改革造成宽松环境，可使这一改革出其不意地逐步推进。

以上4点实际上都是讲如何达到和谐关系的问题。第1点讲的是人与自然如何和谐相处，第2点讲的是人与人如何和谐相处，第3点讲的是金融与经济如何和谐相处，第4点讲的是国内外经济包括货币如何和谐相处。这不都是构建和谐社会的要求吗?正是出于这些考虑，政府才下决心对楼市进行调控，而且矛头直指部分城市过分高企的房价。