试水产权式酒店

时间:2022-10-09 06:41:49

试水产权式酒店

印象篇:云山雾绕

王 豪

产权式酒店(Property Hotel)是继产权式商铺、酒店式公寓之后的一种新型的房产投资和消费模式,作为旅游与房地产相结合的一种物业开发模式,它一出现便吸引了眼球,但由于在我国发展时间不长,市场行情不明,谨慎的投资者一时还不敢放胆出手。知己知彼才能百战百胜,对投资者来说,最好的办法就是先认识它。

物业概貌

产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区,后来风行于世界一些著名旅游城市和地区,经过数十年发展,现已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。通常,开发商会将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司出租经营,并获取年度客房利润分红,同时赠送投资者一定期限不同地点的免费人住权。根据其用途和目标客户,一般分为产权式度假酒店和产权式商务酒店两种,前者主要分布在风光旖旎的旅游胜地,而后者则主要分布在大都市的CBD中心。

乍一看,产权式酒店与酒店式公寓相差不大,但实际上,二者在客户群体和经营模式上都存在着根本的不同。产权式酒店以酒店立项,并在未来将作为酒店长期、统一地经营下去,作为商业项目,其土地使用权为40年;产权式酒店主要是针对中短期旅游与商务市场,例如需在某地逗留较长时间的旅游者、因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的商务客人、家庭旅游者等,而酒店式公寓主要面向的是长期租赁客户。

产权式酒店是旅游业和房地产业的综合产品,是一种既可消费又可存储、既是服务又是资产、既可自用又可赠送的特别商品。作为面向消费者的酒店,它是旅游业的配套产品,提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目;而作为面向投资者的一种物业形态,又具有房地产业的众多个性,如提权服务、物业管理、委托经营等。对于投资者来说,既可以获得收益,又可以到不同国家和世界各处名胜休闲度假,可谓一举两得。

市场初潮

有关资料显示,近10年来,全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。2004年,全球产权式酒店的销售额将近300亿美元。

在我国,1995年海南省三亚市最先引入产权式酒店,此后北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店,经过一段时期的发展,2002年开始受到投资者的关注。目前,我国旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟,国内旅游度假的市场气候已初步形成,而城市中等以上收入的人群也在不断扩大,可以说,产权式酒店发展的大环境已经基本成熟,产权式酒店的投资收益值得期待。

策略篇:拨云见日

刘 葳

由于产权式酒店与产权式商铺、酒店式公寓等投资性物业有本质的区别,致使其投资决策过程中所关注的因素也有明显的差别,投资者不能以一个模式生搬硬套。

风险提示

投资者在决策过程中,如果以居住物业或普通投资品的视角来对待,便会忽略产权酒店自身所独有的投资风险,这样自然会形成失败的投资决策。

配套出租不灵活

投资者一般拥有的只是一间客房的产权,其本身的出租价值较低,必须与酒店商业、餐饮、服务配套相结合才能实现最佳的市场价值。因此,若经营不善导致管理公司撤出,也只能引入新的管理公司进行统一经营,不具备公寓出租的灵活性,市场风险自然相对较高。

产权分散出难题

酒店是需要统一经营的,并且在运营过程中会根据物业使用状况和市场环境进行再装修、改造等,而分散的产权将给这种二次投入的实施带来难题,决策如何制定、投入资金如何分配、资金到位如何保证、资金使用如何监督等等,都给未来的持续稳定经营带来了不确定性。

包租期限惹麻烦

酒店的土地使用权是40年,而法律规定有效的租约最长为20年,实际操作中委托经营协议多在10年以内。因此,若没有回购协议,投资者将要面临持有期与经营期不一致的风险,并且酒店管理公司的合约保障性差,经营不善中途退出者并不罕见。投资者应尽量避免长期投资,可选择有回购承诺并给予担保的投资项目。

考点

管理公司

从目前产权酒店的操作模式来看,一般都是投资者与开发商签订房屋买卖协议后,投资者再与酒店管理公司签订出租或委托经营协议,若有回购承诺也是与酒店管理公司书面约定,另外,部分项目由担保公司对租约或回购做出担保承诺。

这种模式下开发商在经营过程中与投资者没有任何契约关系,即使开发商实力雄厚,也无需承担任何经营风险。因此,投资者更应该关注的是酒店管理公司的品牌、其合同经营年限、介入管理的深度、擅长领域与酒店是否匹配等等,一个优秀的酒店管理集团所带来的不仅仅是成熟的管理,更重要的是其背后庞大的客户资源。这往往是项目能否持续经营、带来稳定收益的关键。另外,酒店管理公司是否具有成熟的营销网络体系也尤为重要,同样的酒店,不同管理公司也许会形成很大的业绩差异。

酒店类型

度假酒店主要面对旅游市场,一般具有明显的淡旺季差异,即使在气候差异并不明显的海南,季节性差异对酒店经营也会产生显著的影响。欲投资于度假酒店,则要重点考察当地的旅游市场前景以及季节性差异导致的成本提高、平均入住率下降等状况。

商务酒店一般并没有明显季节性差异,全年的人住率相对稳定,应主要考察该区域市场特征是否与酒店档次相匹配。经济型酒店和高星级酒店面对的是完全不同的客户群体,低档酒店的成功并不意味着高档酒店同样有市场,反之亦然。

从对外部环境的依赖程度来看,度假酒店受到的影响更大,旅游规划、旅游资源、消费导向的变化都可能影响酒店的经营业绩。同时,度假酒店一般离市区较远,调整经营方向的余地较小,从长期经营时段来看,度假酒店面临着更多的不确定性风险。而处于城市化进程加速的宏观环境中,并且位于城市市区的商务酒店所面临的此类风险就很小。投资者在选择投资项目时,同等条件下应要求度假酒店给予更高的回报作为风险补偿,或者,在市场前景类似的情况下,优先考虑商务酒店。

销售单价

由于产权酒店的投资回报多承诺为固定的回报率,甚至有些项目拆分为5万元、10万元等不同数额的投资份额,这样就使投资者忽略了该酒店的销售单价,只关注于投资金额与年收益。当然,若未来的经营效益能够保障,管理公司信守承诺的话,过高的单价也不会给投资者带来什么损失。一旦经营不善,管理公司无法兑现承诺,投资者就会面临资产缩水、变现损失等等。

另外,以远高于正常市场价格进行销售,一般意味着开发商有资金套现、彻底转移风险的嫌疑,因为开发商将通过卖产权来实现投资回收,并赚取一定的利润,根本没有长期经营的打算,这样,一切风险都将最终由投资者承担。

回报方式

产权酒店的投资回报可分为两部分:现金和免费居住权(约定天数)。定期免费居住的回报方式来源于国外的分时度假酒店,但国内尚不具备完善的产权酒店资源互换的网络平台,而投资者又不愿意年年去同一个地方度假,这种使用权往往成为日后的鸡肋。另外,投资者需要关注的是,这种使用权往往是有限制条件的,是非节假日、非旅游旺季的人住权,在计算投资回报时并不能按照开发商所宣传的思路,而要打一个折扣来考虑。

投资产权酒店的最终目的是要获取投资收益,现金回报是最核心的部分。从目前的市场来看,现金回报可归纳为两大类:租金型和分红型。虽说发到投资者手中都是现金,但二者存在着本质的区别。租金型回报,是指投资者与酒店管理公司签订出租协议,由管理公司承租酒店并统一经营,双方是债权关系,投资者不承担日后的经营风险,仅需承担履约风险。分红型回报,是指投资者与酒店管理公司签订委托经营协议,双方是管理委托关系,经营风险由投资者承担,现金回报是不固定的,所承受风险要高于租金模式。

在对酒店经营没有十足把握的前提下,投资者应尽量避免选择分红型的产权酒店。例如,某一个产权酒店的协议中是这样规定的――“酒店经营利润的90%归投资者所有,投资者可每年对酒店的财务报表进行审核”。可以看出,这是一个典型的分红型回报。对于这种情况,投资者除了关注日后的经营风险外,还要考虑经营过程的信息不对称问题,即使可对酒店的财务报表进行审核,但投资者仍难以掌握酒店的真实经营状况,这可能导致日后更多的纠纷发生。

真实回报

在产权酒店的购买过程中,开发商所承诺的回报往往是名义上的,并没有考虑相关税费影响。因此,投资者应明确此投资行为的真实回报,并以此作为决策依据。

投资产权酒店可能涉及的主要税费有:交易、产权过户过程中的契税、印花税,租金型回报会涉及营业税,分红型回报所涉及的是所得税。因此,投资者应在签订协议前明确回报属于税前还是税后,并在合同中注明,避免投资收益远小于期望值。

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