楼市调控范文

楼市调控篇1

尽管房价上涨，但以往接踵而至的楼市调控并未出现。上一届政府离任前宣布的新国五条最终无疾而终，而新一届政府一直对房价问题保持沉默。这可能有几个原因：

一是对于经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前，上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑，而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控，造成房地产投资下滑，可能会加剧经济下行的风险。

二是缓解地方政府的财政压力。2011年，中国地方政府的财政收入增长29%，而这一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹，今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力，也降低了地方政府债务面临的短期风险。

然而，更重要的一个原因是房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑，房价上涨的幅度最大。而在另一端，三线城市（除省会城市和计划单列市之外的城市）的房价平均同比增长仅为4%，而且随着大量供应入市，房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下，中央很难出台一个一刀切的政策，而只能给予地方政府更多微调的权力。

不管原因如何，持续多年的楼市调整都面临重新评估的要求。

由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏，通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况，政府通常需要两手抓。即一手抓需求方，通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求，缓和供小于求的短期矛盾；另一手同时抓供给，通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞，通常短期政策以抑制需求为主，旨在为中长期调整供给赢得时间。

中国近十年的楼市调控实践，几乎清一色的是需求方的政策，如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声，不见下楼来。这样导致的结果是，需求方政策的效应越来越弱，但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例，在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给，因而当被抑制的需求重新爆发时，不可避免地导致房价的飙升。

因此，在未来的房地产政策中，供给方的政策很可能要占据更重要的地位。供给方的政策主要包括三条：一是通过土地供应和土地开发政策的调整，加大新增商品房的供应；二是保障房建设，为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房；三是通过税收政策（如房产税、资本利得税、遗产税）加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。

在上面三条政策中，前两条着重于新增楼盘供应，而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下，第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市，一方面房价飞涨、供应紧张，另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产，不仅有助于增加二手房的供应，也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。

在这一轮的房价上涨中，有两个沉默的现象令人担忧。首先是保障房建设，根据官方的数据，从2010年到今年9月，保障房新开工建设总计超过3000万套，共完工1760万套。但是，这些保障房是否确实已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责？我们几乎没有看到这方面的报道。

楼市调控篇2

房地产新政出台后，楼市的成交量也是一落千丈，这也成了市场的真实写照。然而就在人们对后市颇感迷茫的时候，近期的楼市却是出现了一波明显回暖的迹象，这一情况的出现也大大地出乎了许多人的意料。一位购房者这样对记者说：“怎么等来等去，现在好像楼市又有点热起来了。”

据了解，在上海楼市，像排队、摇号等久违的现象又再次出现，这无疑把许多投资者的心都搅得有些痒痒。在上海市郊近期开盘的一个楼盘，由于其不高的总价吸引了众多投资者来到现场，甚至有许多外省市的购房者也在一大早就赶了过来。根据中国指数研究院的统计，8月23日至8月29日上海住宅市场共有21个新开盘项目，推出住宅面积34.06万平方米，环比上周下降26.55％，但该周成交住宅达到34.3万平方米、3194套，环比分别增长22.36％和12.35％。价格方面，该周住宅成交均价为13271元，平方米，环比上涨5.7％，各环线成交价格全面上涨。从近期上海住宅市场的表现来看，随着“金九银十”的到来，开发商推盘的步伐开始加快，一些购房者发现期待中的大幅降价并没有出现，也纷纷入市，成交量逐步回升，价格在经历了前一阵的小幅下跌后本周也出现止跌回调的发展态势。

其实不仅仅是在上海，其他许多城市近期楼市都出现了一定的热度。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，8月第3周北京市二手住宅网签总量为2859套，虽然与去年同期的5480套相比跌幅较大，但是环比8月第二周的2515套，则上涨了近14％。日前，杭州楼市迎来了“新国十条”出台以来最大的一波开盘高峰，8个楼盘同时开盘，在开发商促销活动的推动下，吸引了大量的市场人气。另外随着开发商促销力度的加大，购房者的抄底意欲也与日俱增，近期广州楼市出现了一波“价量齐升”的反弹，根据网易房产数据中心统计，8月上半月广州一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70％，成交均价更大幅反弹8％，重上11000元，平方米大关。与此同时进入8月以后，厦门楼市终于迎来了新政以来的第一个小高潮，成交量不断攀升，根据搜房网每日监测数据显示，8月初厦门住宅成交量有大幅度增长，其中9日、10日、11日更是达到了一个高峰，这3天每天的成交套数都在百套以上，均价在万元附近，相比起6月整月厦门住宅成交仅600多套，日均才20多套而言，可谓是天壤之别。

刚性需求依然强劲

那么，为什么市场在经过一段时间僵持之后，会出现这样快速的反弹呢?通过许多楼盘传来的信息表明，自住客仍然在购房者中占有了大部分。显然，在当前的市场情况下，人们购房的刚性需求依然非常强烈。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新统计数据显示，8月1至20日，全市多个重点监测板块的二手房成交套数较上月同期增长了5成以上。此外，局部二手房的报价也在新盘带动下再度上扬。而其中自住需求买家加紧入市是最为重要的原因，婚房、置换型占据了购房的主流。从现实情况来看，经过前三个月政策观望期后，刚需买家已按撩不住入市脚步，8月下半月以来沪上多个板块看房人数均出现增加。据21世纪不动产上海区域市场中心最新调查显示，在宝山大华、宝山月浦、普陀桃浦、虹口凉城等板块，8月下半月至今的看房客户人数，较上月同期出现20％左右的提升。这些新增人市的买家，基本为婚房和置换需求类型，青睐面积在50～70平方米的1、2室户工房，及面积在80～90平方米的2室户次新房。

调控政策仍将趋紧

那么，在当前的市场状况下，后市的政策究竟会如何演化呢?此前，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。而国务院有关部门也一再强调，本轮楼市调控不会半途刹车。种种迹象表明，未来楼市的调控政策仍有进一步收紧的趋势。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好，不排除房产税或者物业税适时出台，从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。

但是就像很多市场人士看到的那样，每一轮楼市调控之初，一切似乎都来势汹汹，但每一轮调控之后，往往甚至会出现楼市更大幅度的反弹，房价在调控中不断走高，这似乎已经成了规律。尽管今年4月份启动的楼市新政被喻为有史以来最严厉的调控，但对楼市的影响主要体现在成交量上，而消费者最关注的价格并没有出现大的调整。

楼市调控篇3

尽管十八届三中全会没有明确提出房地产调控，但是提出了“明确市场对资源配置起决定性作用”，但据此得出我国房地产调控将完全回归市场化的结论，恐怕还为时尚早。一方面，住房除了商品属性和投资属性，更主要的是居住功能，对确保社会公平和稳定有着举足轻重的作用，世界各国的房地产行业都没有完全市场化，会采取不同形式的限制，以求增加供应、抑制房价过快上涨。另一方面，尽管十八届三中全会和中央经济工作会议没有明确提出房地产调控，但我们需要注意，中央政治局在2013年12月3日召开的会议上，明确强调了“做好住房保障和房地产市场调控工作”。

尽管中央没有新的调控措施出台，但从实际情况看，各地的楼市调控不但没有领“市场对资源配置起决定性作用”之情，反而有加码之势。仅仅是自2013年10月底至12月中旬，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等近20个城市迅速跟进出台楼市新政，举起调控大旗。

这次骤然而起的“调控潮”，与以往不同，一来基本上都是地方政府主动，其二是三中全会后密集出台。如果说地方政府之所以主动调控，是因为房价上涨过快不可能完成年初承诺的调控目标，为避免被“约谈直至问责”，不得不表态的话；那么，选择在三中全会后密集出台，而且全部是房价上涨较快的城市，这实际上也就意味着中央将继续坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，特别是推进以人为核心的城镇化，总理曾经强调过：“抑制房价过快上涨可防抬高城镇化门槛。”

市场对资源配置从基础性作用到决定性作用，不可能随着十八届三中全会的召开自然完成，必须有一个过程，在长效机制和法制建设还没有真正起作用之前，在房价过快上涨没有得到遏制之前，楼市调控就难以全面放松。但是，在“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”各类城市城镇化路径已经明确的情况下，一方面，未来的楼市调控政策将会由地方政府根据当地的经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多个角度权衡，出现全国范围内“一刀切”的可能性降低；另一方面，房价本身会成为城镇化的一种工具，不同类型城市的城镇化对房价会有不同的诉求，“房价控制目标”也将会进一步淡化。

既然不提调控，并不等于不调控，那么，为何中央不像过去一样鲜明地提出加强房地产调控，从而表明对调控楼市的决心、稳定市场预期呢？其一，房地产仍需在某种程度承担保增长的重任。其二，不提调控还因为世界经济形势面临着重大的不确定性。

选择：2014年的楼市不可以赌

2014年的楼市走势必然与2013年的楼市现实有关。一方面，全国楼市已经严重分化，一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清，房地产市场整体上呈现四个不均衡，即“需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡”，而作为全国房价重要判断依据的70个大中城市房价统计数据显示，虽然整体仍在上涨，但到2013年11月份时，涨幅已整体收窄，温州则继续环比下降。另一方面，2013年1-9月，全国300个城市共推出住宅类用地9718宗，推出面积42829万平方米，同比增加21%，10月在继续增长之后，11月，推出住宅类用地1337宗，面积6048万平方米，环比减少3%，同比减少5%；1-11月，除武汉、深圳外，住宅用地累积供应量均超过去年同期，同比涨幅最高的北京、杭州和上海分别为209%、94%、43%，达到了五年来最高值。

现实中还有三个动向值得注意，一是国务院发展研究中心拟定的“383”改革方案，尽管后来被确定为事故，但其中国官方高层智囊机构的地位，也很难说其列出的房地产和土地制度改革方案，完全不会付诸实施；二是“大国导师”厉以宁，在强调不主张搞限购令的同时，也为避免房价越抬越高开出了两招，即限售与招标建房制，限售就是买房之后转卖，卖得越早，交的税越高，招标建房制就是在同等技术标准和质量条件下，谁报价最低就中标；三是一向以“低吸高抛”为惯用投资套利手段的李嘉诚，已加快了抛售内地物业的步伐，2013年密集抛售内地物业的港资还有不少，华人置业主席刘銮雄套现逾70亿港元，鹰君集团套现100亿港元，南丰集团套现30亿港元，中原集团创始人施永青也将自己持有物业的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、众安、瑞安等发展商也在纷纷抛售或者加入分拆业务潮。

数据之外，李嘉诚、柳传志、宗庆后、潘石屹、陈志武、项怀诚、钟伟、郭建波、王石、秦虹等都表达对2014年楼市的担忧，但房价一定会下跌吗？也不尽然。任志强说，房地产没泡沫，买车摇号的城市房价还得涨；黄怒波说，2014年一二线城市房价会继续上升，三四线城市则会平稳发展；王健林说，京沪楼市20年涨势不变，两年后，二三线城市住宅市场麻烦大了；余英说，2014年楼市肯定会比2013年好；殷嵘说，2014年的楼市会比2013年更好一点，但大规模的上涨，大规模的复苏不太可能……

楼市调控篇4

继10月深圳、北京出台“深八条”、“京七条”加码调控后，本月调控向二线城市蔓延，城市间政策分化愈加明显。11月8日、11日上海和广州分别出台了“沪七条”和“穗五条”，通过严格限制、提高二套房贷首付比例等措施收紧楼市监管力度。与热点城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题，11月22日徐州对限购政策进行调整。而在徐州之前，温州、芜湖也已相继放宽了限购政策。

业内人士分析，这一轮二线城市密集出台楼市调控政策，多少有些为了应付考核而“临时站队”的色彩。不过，中国房地产学会副会长陈国强表示，“此轮多地出台收紧调控的细则，尽管表面意义大于实际意义，但对市场买卖双方的心理预期仍有影响，而这有可能对四季度市场走势有明显影响。”

北京 新房成交创新低

随着天气的变冷，北京楼市的热度也在下降。据链家地产统计数据显示，11月，北京市新建住宅成交量再次出现大幅下降，环比降幅为21%，纯商品住宅单月的成交量更是降至去年3月以来的最低水平。同时，二手房成交量也颇不景气。11月，北京市二手住宅成交11355套，较10月上涨5.2%，较去年同期则下降21.4%。

链家地产市场研究部张旭分析认为，成交转淡的原因主要是，10月出台的自住型商品住房政策，以及11月多个城市的房地产行业新政，对购房者预期产生比较明显的影响，再加上年末房贷优惠收缩，也加剧了市场的低迷。

比起前一月时“画饼”一样的自住房政策，本月中，自住房展览、地块出售、细则出台等行动，给了人们对自住型商品房更多的信心，同时也在影响开发商的推盘意愿。虽然北京市住建委重申，年底之前单价高于4万元/平米的楼盘不批预售证，但是机构统计数据显示，从11月入市项目报价情况来看，价格快速上涨的势头已现衰落，平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多。

市场观望升级，新增需求降低，张旭预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。

深圳 均价微跌陷僵局

据深圳市规划国土委网站公布统计数据，11月，深圳新建住房成交4827套、45 .21万平方米，全面赶超了“金九银十”。成交均价却自7月份以来一降再降，达到21685元/平方米。不过对比今年1月份19694元/平方米，深圳新房价格上涨幅度仍旧达到10 .1%。从单区情况来看，福田区11月份大幅逆势上扬，达到53587元/平方米，成为近两年多以来的单区最高均价。

10月11日，深圳“深八条”，11月6日起，将二套房贷最低首付比例提高到70%。业内人士预计，年底“突击”收紧调控将会让楼市短暂降温。但从数据看，深圳房价自7月份来环比“五连跌”，每月跌幅微乎其微，表明市场陷入一种僵持格局。

对此，深圳市规划国土委相关人士回应称，近期深圳多种渠道向市场释放加强楼市调控的信号，而且深圳在近两个月房价环比涨幅也有所回落，加上在年末银行房贷收紧影响下，购房者市场看涨预期有所弱化。在上述因素作用下，预计12月份深圳房地产市场将稳定发展态势，房价上涨压力有所缓解。此外，深圳将继续抓紧住房政策研究工作，为推动建立房地产市场调控长效机制做好准备。

成都 房企年末抢客 硝烟四起

今年和往年的情况不同，11月的成都楼市没有立刻进入“冰冻期”，而是平稳过渡。根据成都中成房业11月成都住宅市场月报显示：2013年11月，成都共成交住宅24691套，环比分别上涨8.10%，成交同比增加60%，这是三年来成都楼市11月成交首次跨入“两万”时代。

对此，四川中原地产营运总监何涛分析认为，三中全会后房地产积极信号的释放，开发商为追求年底回款，放出优惠促成交，以及低总价的产品推出市场，都促成11月成都楼市的平稳过渡。

进入11月以来，成都楼市开盘量项目达到40个之多，相对9、10月有很大的提升。其中，不少纯新盘进入市场，多个楼盘成交在寒冬中逆势上扬。开发商也更加活跃，不但开始加大促销优惠力度，各种特价房、一口价单位等形式的产品争先恐后推出；而且直接让利、买房抽大奖等优惠活动更是趋于常态化。

楼市调控篇5

楼市再次遭遇重创

调控!调控!调控!随着“新八条”楼市新政的出台，近期的房地产市场终于再次遭遇了重创，市场一下子跌入了浓厚的观望气氛中。昔日的火热气氛已经荡然无存，许多投资者不由地发出这样的感叹：“变了，一切都变了，这市场已经不能玩了!”的确，看看前期大幅下跌的成交量，市场瞬间发生的快速滑坡已是不争的事实。我们拿上海来举个例子，有数据显示，春节后的一周上海全市商品房共成交12.62万平方米。其中商品住宅(剔除动迁配套)共成交了295套、3.18万平方米，成交大幅“跳水”，与春节前平均成交水平差距较大，成交均价也随之下跌到20129元／平方米，一些新开楼盘出现了“集体退房”的现象。而在内地的其他许多城市，房地产市场也发生了这样的急速“冰冻”现象。

在第一轮、第二轮调控未对楼市产生明显效果的情况下，这次以“新八条”、房产税为主导的第三轮调控终于使楼市发生了实质性的撼动。对此有不少业内人士认为，此次新政比预料的来得更早更严厉，且更具操作性。在一系列政策措施中，最引人注目的包括：2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％；推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房等等。

在“新八条”出台后，北京、上海以及青岛等许多城市都相继出台了实施细则，仔细研读这些条文，可以发现其与“新八条”相比，都是有过之而无不及。北京2月16日正式公布的贯彻“国八条”的“京十五条”，被称为“史上最严厉”房地产调控措施。最引人注目的是，在先前的限购政策之上，对已拥有2套以上住房的京籍居民家庭、拥有1套以上住房的非京籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非京籍居民家庭，暂停其在北京购房。“5年时间”和“必须连续”这两项严苛规定，将相当数量的非京籍人士的购房意愿挡在了门外，而已拥有2套以及以上住房的京籍居民家庭在一定时间内也不再有购房资格。此举对北京房地产市场的影响远远超过了上海、重庆试行房产税的影响，无疑会冻住去年一直疯狂的京城楼市。显然，当前的房地产调控已演变成了一场全国性的“运动”，大家对此绝对不可小视。不过在当前市场上，还有不少投资者对楼市调控仍然持不以为然的态度，有网站的调查显示，他们认为经过历次调控，但房价却“屡调屡高”，此次“新八条”恐怕难免又成“空调”。那么，事实果真会如此吗?答案显然是否定的。随着房地产市场调控的不断深入推进，未来楼市的回调将成为必然。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显下调，预计北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调。

市场环境发生质变

其实，细心的投资者可以发现，我们当前所面临的市场环境已发生了质变。随着“限购令”的出台，楼市已经从市场调节转向了行政干预，房地产市场本身的意义已经被彻底颠覆了。试想，在一个产品施行“配给制”的所谓“市场”里，你还有什么回旋的余地呢?

除此之外，购房成本的大幅上升无疑将给投资者带来重击。我们可以这样来作个分析，一般来说，购房成本包括房贷成本、交易成本和持有成本等。首先我们来看房贷成本，利率的走向无疑是影响其大小的关键，而在当前国家全力控制通胀的大背景下，频繁的加息将使购房者背上沉重的负担。现在就来看一下当前利率的现实情况，在中国人民银行2月9日再次加息之后，当前5年以上贷款基准利率为6.60％，而且当前银行几乎已全部取消优惠利率。而此前从2008年12月23日之后很长一段时间里，5年以上贷款基准利率一直维持在5.94％，在此基础上许多购房者还能享受到7折的待遇，也就是4.16％。这样对有些购房者来说，利率水平的上升达到了58％。与此同时，营业税的从严征收和房产税的推出，都使购房的交易成本和持有成本大幅增加。以上海达到纳税标准200万元的二手房为例，每年交纳房产税8000元或者12000元。

为了考察成本上升的影响，我们不妨反过来思考，购入之后要上涨多少才能抵消购房成本的上升?假设张先生从二手房市场上购买的价值150万元首套房(属普通住宅)，贷款总额为100万元，3年后打算以200万元将其出售。在此期间，利率水平保持稳定。在买进和卖出时，张先生要承担的费用主要包括契税、中介佣金(买卖各一次)、营业税和个税，所有税费相加为19.8万元。在这3年期间，张先生需要负担银行利息成本，以目前的5年期以上基准利率6.60％来计算，需向银行支付的利息19.47万元。3年内张先生需要付出的总成本达39.27万元，这相当于要求房价上涨26.18％。也就是说，购房之后短期内出售，房价需要上涨近三成才能抵消因成本增加带来的影响。此外，还有加息、房产税等因素会进一步推高购房成本。

而从需求层面来看，限购等一系列政策使投资性购房基本归零，与此同时，刚性需求也受到了大幅度的抑制。对此中国指数研究院分析认为，此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者(包括投资者)对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资、投机性需求的释放。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是36个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。

租房过渡规避风险

总体来看，当前购房者所遭遇的环境可以用极其“恶劣”来形容，手续之复杂也是前所未有。在这种情况下，顺应中央政策的号召，购房可以等一下，租房过渡规避市场风险无疑是上策。

当前，房价回调的信号已相当明显，持续缩量将成为降价的前兆。以上海房地产市场为例，2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月(2005.05～2006.01)、9个月(2008.06～2009.02)、3个月(2010.05～

2010.07)，其间价格调整幅度分别为18％、13％、6％。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始，同时以成交量的显著回升作为终结。此外，开发商的资金压力在2011年将会明显上升，并迫使其作出降价的选择。据中国指数研究院统计，2010年，开发企业资金来源为7.25万亿元，同比增长25.4％，增速较2009年下降20.5个百分点，其中国内贷款和个人按揭贷款增速分别为10.3％和7.6％，增速在各类资金来源中为最低，是开发企业资金来源增速显著低于2009年的主要原因。而同期开发投资额为4.83万亿元，同比增长33.2％，较2009年加快17.1个百分点。资金来源增速放缓而开发投资增速加快，开发企业的资金压力在今年将会上升。

此外值得关注的是，如果调控没能达到预期的目标，后续就还会有进一步的政策推出。目前的政策基本都落在“增量”上，接下来“存量”就会是政策的落脚点。近期，存量房贷利率的上浮已经成为了各方关注的焦点。种种迹象表明，存量房贷利率折扣的“回归”并非没有可能。如果进一步对存量房征收房产税，所产生的市场后果就更可想而知了。

那么，现在租房是否合算呢?我们举个简单的例子就可以明白了。以上海一套价值400万元的房产为例，其目前的租金水平在7000元／月左右。如果购房者放弃买房转而租房，把这400万元存入银行，按当前5年期存款基准利率5％计算，每年利息有20万元，而租金支出只有84000元。如果央行进一步加息，或者这位购房者有更好的投资渠道，那获得的收益就更可观了。而对那些贷款买房的购房者来说，其承担的利息成本就更高了。显然，在当前租金回报率偏低，与此同时房价又偏高的情况下，租房就要比买房来得合算。

楼市调控篇6

首先,各地针对“新国十条”的具体实施细则,大多尚处于犹抱琵琶半遮面的观望阶段,迟迟未能出台。偶有小露头角的,基本也是对“新国十条”的简单重复,并无任何实质性的突破和创新。

考虑到各地经济发展水平不同,政策实施环境也各有差异,部级经济政策的出台,总体而言提供的是指导性意见,各地需要结合自身的实际情况出台相关细则,才能保证中央的精神得以具体落实。“新国十条”当中部分明确的政策表述,诸如将二套房贷首付比例提高到50%、贷款利率不得低于1.1倍等,只能理解为中央政策最底线的诠释,如果以此为标准,完全不足以对楼市,特别是部分地区近年来持续高涨的楼市。产生根本性的影响。新华社官方文章对此的描述可以作为注脚:高涨的房价总体稍现松动。但热点地区投资投机性需求仍显活跃。

相对于地方政府的暧昧与迟缓,本次调控中央的基调已经十分明确:住房问题已经不再是单纯的经济问题,而是关系到社会稳定的民生问题。稳定压倒一切,是中央一贯的精神。将房价问题和社会稳定联系到一起,相信中央已经清醒地认识到,房价如果继续高涨,将威胁到社会稳定。

房价持续高涨的危害是什么,实质就是资本逐利的投资需求对老百姓改善居住的民生需求的挤压。自2003年楼市开始全面启动,全国各地的房价普遍已经上涨了3―4倍,多者甚至达到6―7倍,远远超过居民收入的增长速度和社会的平均投资收益率。房价持续高涨的过程,实质上是社会贫富分化加大的过程,过去的7年当中,凭借银行贷款的杠杆效应,炒房者与不炒房者的财富差距,根据是否参与炒房和参与炒房时间早晚的不同,已经拉开了十几倍甚至几十倍的巨大距离。房价持续高涨,对于百姓而言,如果不是这一过程中的获益者,或是少数出类拔苹的精英,无论是购买住房或是改善住房,都已经是很难实现的愿望。

改革开放30余年,市场经济推进近20年来,社会对于财富的接受程度,已经高了很多,整体而言社会并不仇富,反而普遍对财富持有尊重的态度。但是,如果采一个群体的富裕,危及到其他群体的生存,将势必导致社会的不稳定。住房是直接关系到百姓生活的必需品,如果房价继续高涨,可能由此引发的社会动荡,断然不是危言耸听。

解决房价问题,两个关键:一是土地问题,地方政府不能继续土地财政,把攫取土地红利作为维持地方经济的支柱,打着市场经济的旗号,无休止地掠夺土地红利。而应该更多地从民生的角度出发,通过科学规划、改善基础设施扩大土地整体供铪,安排更;土地用于经济适用房、限价房、廉租房建设等方式,从土地供应的源头稳定房价。二是打击炒房国房,通过限制性购房措施、增加投机易成本、提高保有环节税收等措施,遏制炒房冲动,引导国房者手中的投资性住房以合理的价格转让出来,满足百姓购买住房、改善住房的需求。

从历史的经验来看,中央素采把维持社会稳定作为头等大事不遗奈力,也从来无谓什么不能做或者做不到一说。预见下一阶段的调控,如果地方政府再持暧昧观望的态度,在楼市调控上取得实质交破,更严厉的政策或是对相关官员的问责都会相继出台,直到中央精神得以实现。

楼市调控篇7

中原地产首席分析师张大伟分析指出，这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。3月份，一线城市的亢奋表现正蔓延到全国其他重点城市，造就了这些城市的火热。但这或将成为年内最大的狂欢，沪深等热点城市已经遭受史上最严厉的调控政策，政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。

从近期市场的表现来看，包括南京、廊坊在内的热点二线城市及环一线城市周边也将面临政策调控，市场变盘将现。一季度，厦门的房价突破了2万元/平方米，超过了传统的一线城市广州；南京部分区域房价则高达4万元/平方米，引起了当地物价局的担忧。此外，苏州、东莞等热点二三线城市的住宅涨幅也不容小觑。

中信建投认为，整体来说，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存，这类省份占比超半。政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向则依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

二线城市很可能成为下一个被调控的区域。从地方的举措来看，担忧房价过快上涨、拟出台调控措施的态度已很明显。在不断拍出地王、房价连涨13个月的南京，有关部门已经宣布增加土地供应量等措施。北京、深圳的分析人士认为，未来房地产政策将更加兼顾区域差异特征，并做适当微调，不排除环北京区域调控政策继续收紧的可能。整体看，房地产市场的风险均在明显增加。

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解读

一线城市阻击房市加杠杆

【本刊综合】在两会期间被监管部门痛批“首付贷”问题之后，一线城市开启了清理“首付贷”行动。4月18日，北京市网贷行业协会向协会会员以及观察员下发《关于清理“首付贷”类业务的通知》（下称“通知”）的协会文件，成为深圳、广州之后，又一个叫停“首付贷”的一线城市。与“首付贷”同质化的其他业务，随着多部门联合互联网金融专项整治活动的开展，也将无法遁形。今年两会期间，央行主要领导表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的或者与P2P平台合作开展的“首付贷”产品，加大了居民购房杠杆，削弱了宏观调控政策有效性，不但增加了金融风险，也增加了房地产市场风险。在监管部门揭示“首付贷”风险之后，不少P2P网贷平台开始调整产品结构。行业人士分析，网贷平台由于快速便捷，成为地产公司快速达到房产销售向购房者进行首付融资的重要、便捷工具，加大了购房者的杠杆。此次，网贷或许有些躺枪。

个别城市面临过热压力

楼市调控篇8

中国房产信息集团（CRIC）提供数据显示，3月份，北京商品住宅成交均价为19429元/平方米，环比下降21.60%；进入4月份，均价变为20670元/平方米，环比增长6.39%。

仅从2个月的成交数据上看，楼市并无太多放松端倪，但调控开禁之声却不胫而走。

北京一地产国企人士近期对《财经国家周刊》记者透露，北京正在研究放松调控政策，“年底可能会放宽限购政策”。他同时表示，相关消息由政府层面得来，“绝对权威”。

与北京停留在“流言”阶段相比，个别城市已做出实质动作。

5月31日，大连的“限购令”开始松动：自当日起，在大连市内四区及高新园区买房，不再以家庭为单位，改以个人为单位限制购房。这意味着一个三口之家，最多可拥有6套房，而非原先的2套房。包括华远董事长任志强在内的多名房地产人士均提出疑问：限购令开始放松了？

知情人士透露，大连限购政策松动源于成交量的大幅萎缩。“比如供应量最大的甘子井区，下降了60%。这一区域集中了不少品牌开发商，政府部门感受到了压力。”

“希望这种放松政策，也不要是一刀切。”高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者说。在他看来，尽管限购饱受质疑，但其抑制房价的初衷已经见效。“即使政策有松动，也只能是结构性放松，下一步政策将出现差别化。”李国平说。

灵敏的市场不会放过任何一个变化，以钓鱼台七号院为代表的“天价房”从入市到禁售不过两周，更凸显地方政府的矛盾心态。

“限购令”年底到期?

CRIC数据显示，近一个季度，一线城市成交量下滑明显，上海、北京一季度成交面积同比下滑超过两成；而三、四线城市成交量却保持增长。

华远地产董事长任志强将此种下滑归结为“地方政府在控制出货量”。以北京为例，2010年有16亿平方米的新开工面积，今年上半年的供应量应该很大，但调控政策下，不少开发商不愿去领预售证；另外政府不允许单价超过3.5万的房子入市。

供应量大减，使得地方政府相应税费减少。而更大的压力来自开工量的不足。据任志强统计，今年北京新开工面积只有8亿平方米，比去年少一半，下降非常大。“这还没算上保障房，保障房有些是不卖的。”任志强说，“明年没有房子卖怎么办？”

住建部政策研究中心主任秦虹对《财经国家周刊》记者表示，目前35个城市的销售面积占全国总销售面积的51%，销售额占35.6%。“假定其他城市的投资型需求有20%，北京则达到40%。这意味着，北京成为受限购政策影响最大的城市之一。”

据秦虹测算，在大量高端需求受到冲击之下，有4000亿元左右的购房资金要退出住宅市场。对北京在内的一线城市而言，大量资金正擦肩而过。

“有的官员在酒桌上就骂娘了，又要盖保障房，又要GDP，地方政府都没钱怎么搞？所以政策迟早要放松的。”一位知情人士分析。

而任志强透露，不少地方限购的影响已经扩大至土地市场，“土地卖不出，钱回不来”。事实上，北京财政收入最多的西城区，其财政收入也只有230亿元，而其用于土地储备的贷款却达到了400亿。“土地如果放不出，或换不回钱，那今年融资平台就会很有问题，甚至保障性住房也会出问题。”

“在这种状况下，放开限购令成为这些城市共同的呼声。”接近北京市政府的国企人士表示。按他的分析，北京限购政策将在年底开始松动，高端楼盘将全面放开。

“事实上，对高价项目预售证的发放已经开始，批了好几个6万~8万元的项目，比如红玺台。”而单价高达30万的钓鱼台七号院，更引发市场种种猜测。

分析人士认为，钓鱼台豪宅的入市，可以解读为企业对市场及政策的一种试探，但试探结果耐人寻味。

6月3日，北京市住建委以项目存在土地问题为由，紧急叫停钓鱼台七号院的销售。上述人士表示，停售的根本原因是，“地方政府与企业的联合试探，引发市场的强烈反弹，更与当前的调控基调不符”。

“问题是怎么放开，是否以价格为准？据我所知，目前政府内部在研究对策。年底放开的原因还有一个，就是等保障房的建设量跟上来了，分母放大了，就不怕商品房价格上涨。”上述国企人士对《财经国家周刊》记者表示。

“我们也听到了类似的消息，但已经做好了打持久战的准备，没有太当真。”龙湖北京公司总经理宋海林对《财经国家周刊》记者表示。万科北京总经理毛大庆也表示，“现在一大堆不确定的因素，到三季度，才可能会观察到一些端倪。”

在李国平看来，很多地方原本就不应该去限价，比如北京郊区、天津和河北。一方面提高当地的GDP，另一方面可分流北京的负担。但李国平也对限购令的放松提出了质疑。“目前政策还是有效的，凭什么放松。尽管这个一刀切的政策是错误的，但目前态势下，不可能会放松。”

“如果说政策上有所调整，那也应该是结构性的放松。比如钓鱼台7号院，卖100万也没问题，和老百姓没有太多关系，不给他贷款就可以了。”李国平说。

房产税悬疑

与“限购令”退出传闻一起扩散的，是房产税要在北京推广的消息。

知情人士透露，北京市内部，已经为房产税在北京开始试点展开领导干部层面的吹风会，并要求领导干部带头支持这项政策。“这恐怕也是房产税即将在北京等地全面推行的一个信号，房产税的推行同时也是限购退出的一个重要条件。”

尽管目前调控政策的指向都是针对房价，但具体分析中央目前推行的调控政策组合拳，不难发现保障房与房产税是两项必须长期持续执行的政策，而且很可能作为换届之后的下一届政府，对房地产长期调控的政策。

如今，保障房政策已在地方政府的支持下不断推进，接下来的问题是，房产税是否将在今年从试点转向全面推开。

接近北京市政府的人士对《财经国家周刊》记者透露，在上海和重庆的试点还没有见效前，北京不可能开征房产税。“郭金龙市长说2011年不会推行试点工作。”

当前业内的一个共识是，房产税的全面推开，需要两个条件。一是来自地方政府的响应，二是试点城市的成效。目前看，只要房产税不涉及敏感的财产公开问题，地方政府是有动力推行这一政策的，因为这可以为调控下土地财政的不稳定，寻找新的收入来源。

但另一方面，沪、渝两地试点目前尚未有太大成效，反而被指税收太少，无法替代土地财政。近期重庆市市长黄奇帆也公开表态，重庆将对征税模式进行微调。

决策层的相关调研工作一直在进行。住建部政策研究中心副主任秦虹告诉《财经国家周刊》记者，她近期赴新加坡调研，重点了解了当地房屋的征税方式。

秦虹介绍，从今年5月1号开始，新加坡的二手房交易前五年的征税标准分别为16%、14%、 13%、12%和11%，第六年开始免征。她认为此种差别征税比较符合行业规律。

针对税收过少的质疑，秦虹认为，假定重庆今年房产税一点税都没有收到，那说明重庆的房产税是成功的。“现在上海和重庆实行了差别化的税率，是根据买房的价格的高低来设定差别化税率。如果没收到房产税，意味着没有人买高价房，如果高价房得到控制的话，实际上便宜的房子就好卖了，这是设计思路。”秦虹说。

但秦虹同时表示，不能寄希望于用房产税来抑制投机。“现在采取的方式是限贷和限购，目的挤出住房的投资性需求。这样一个目标，我觉得在今年、在明年是不会改变的。”

“窗口期”之后

在5月份一次小型聚会上。北京万科总经理毛大庆感慨，现在市场博弈进入了静默期。“可能要到7、8月份楼市走向才变得清晰。”

毛大庆的说法是基于北京万科的推盘计划。

从7月份开始，北京不少开发企业将出现一波推盘高峰。如万科、远洋，分别为去年和前年的北京市场占有率冠军，这两家在7月份将狭路相逢。“同时推盘，而且产品类似，都是中小户型。”万科北京营销总监肖劲对《财经国家周刊》记者表示，“盘子就这么大，你占得多了，别人就占得少了。”

按照市场惯例，每年的5、6月份为销售旺季。即使调控政策犹在，各地也出现了一段销售“窗口期”。

CRIC的一份市场报告预测，尽管2011年整个上半年重点城市成交量一直处于相对低位，但随着买方市场对政策的逐渐消化，类似去年那样在政策“空档期”，需求出现反弹从而推动成交量回暖的现象依然会再次出现。

公开数据显示，重庆、西安、南京、苏州等城市的确出现一波抢购高峰，而华南开发商碧桂园则在几个四线城市收获颇丰。

“市场回升是由供求双方共同促成的，但这样的回暖其实并不具备持续性。”CRIC分析师杨晨青表示，在限购政策不松动的前提下，刚需人群很快将在这一轮市场回暖中消耗完毕，市场会再次陷入“要么买不起，要么不能买”的尴尬境地。

分析人士认为，这一“窗口期”过后，博弈双方将从买房人与开发商，重新转移到开发商与地方政府、地方政府与中央政府之间。

“接下来最不好过的不是开发商也不是银行，而是地方政府。如果没有保障性住房，地方政府可能觉得日子还过得下去，但现在不行，7、8月份还没建的话要‘杀头’撤职。”任志强分析。

对北京而言，保障房发展的最大制约在于土地。2010年国土资源部公开的供应数字为18万公顷，开发企业共获得4万公顷。任志强推算，今年数字不会多于3万公顷。“这意味着明年不会有太多的房子，从供需关系上看，我估计明年政策就走不动了。”

知情人士透露，北京目前最关心的问题是调控手段接力的问题：假如限购政策退出，保障房能否跟进？