浅谈中国的房价与楼市

【摘要】房价的一味上涨，易引起社会的强烈反应，导致人民生活的不稳定。楼市在2009年初平淡开局后，经历了由下跌到快速上涨，从年中开始销售火爆。大量曾经观望的投资者蜂拥进入楼市，为自...

【摘　要】 房价和楼市一直是近年来大众关注的热点问题，同时也关系到我国经济发展，是一个影响国计民生的大问题。本文分析了房价的影响因素，还分析了房价上升或下降会引起的后果，分析并提出了能够使房价回归合理水平的方法措施。

【关键词】 中国房价 房价因素 房价回归

引言

一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动，而一个城市或地区的房价总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，地价上涨必然引起房地产不断升值。此外，房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升。因而，从长期发展趋势看房价总水平趋于上升，这是同一般商品价格所不同之处。

1. 房价影响金融系统分析

房价的一味上涨，易引起社会的强烈反应，导致人民生活的不稳定。楼市在2009年初平淡开局后，经历了由下跌到快速上涨，从年中开始销售火爆。大量曾经观望的投资者蜂拥进入楼市，为自己的资金寻找获利的机会。同时，很多人的生活受到影响。 房价上涨引发人们住房的租金价格上升，进而影响到人们生活成本的整体上升。 而且，房价上涨让很多没有买房、或者没有能力买房的人们产生了失望、甚至绝望的心理。人们心理觉得非常不平衡，引发了社会潜在的危险。

中国楼市中有大量的银行贷款。 如果房价继续上涨，那么这些贷款对于银行来说是安全的， 但是，如果房价开始下跌，大量进行按揭投资抛盘就会涌出，加速房价下跌，结果会导致贷款炒房的人们弃供，很多楼房就会压到银行手中， 银行可能会被弃供的房屋所压垮。 考虑到这样的因素，政府很难允许房价明显下跌，同时，房价已经涨到让很多人难以承受，引起了社会的强烈反应。

但是如果房价真的大跌，对于整个国家经济会又会带来非常严重的后果。 一：银行纷纷倒闭，经济急剧衰退；如果房价急跌，银行是最大的受害者。坏账增多，银行经营就会成批拖入死地，整个金融体系就会陷入绝境，这将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价，房价下跌如果下挫30%以上，银行就会受巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，整个金融体系就会陷入绝境，引发大规模的金融危机，从而从根本上危害我们日益高涨的经济发展势头。国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。 二：国民经济通胀急剧转为通缩，经济硬着陆；房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重，经济会从通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。因此，一旦房价急剧下跌，引发中国经济的大衰退，首先受到冲击的是那些收入较低的百姓，他们中的很多人可能会进入失业的大军中。应为房地产行业正常运行可以起到带动相关产业链运行，如金融业、制造业、建筑业，建材业、装饰业、家具业、运输业、咨询业、服务业等等，通过房地产为龙头，拉动国民经济的增长。一旦经济萎缩，人们收入也会相应地减少，到那时，再低的房价对低收入人群仍然觉得高不可攀。

2. 房价调控障碍因素分析

一个国家的住房价格的房价收入比，确实要在一个合理的水平线上，房价的调控就显得尤为重要。经过几年的调控，房价仍然居高不下，这充分说明调控的艰巨性与复杂性。由于一度的土地财政盛行，地方政府对房地产业依赖太强，在加快城镇化进程的大旗下，经营城市、大力开发房地产、兴建楼堂馆所、兴建大型广场、兴建各类城市综合体等举动成为一种互相攀比的时髦之举，全国都成为大工地，似乎不做工程不搞建筑就不与时俱进了，新一轮房地产席卷全国。土地财政成为地方政府的生财之道。房地产业成为地方经济发展的支柱性产业，一些地方政府官员除了招商引资、卖土地就不会干别的了。房地产开发商成为政府官员座上宾，时间久了就形成密不可分的利益共同体，结成联盟与伙伴关系。中央政府进行房地产市场调控触动了一些地方政府特别是地方政府官员的既得利益，于是乎一些地方官员就采取阳奉阴违的手段，上有政策下有对策，与中央政府玩起花样。地方政府的不作为或少作为，成为房价合理回归的一大阻碍。

房地产市场调控直接牵涉到开发商的切身利益，事关企业利润，开发商当然会拼命抵制竭力反抗。房地产开发商结成战略同盟，采取各种手段与举措抵制中央政府的房地产市场调控政策，有的发表文章，有的写博客，还有的赶论坛上峰会，企图操纵舆论左右社会公众。在具体商业实践中，则采取捂盘惜售、囤积房源等手段，死抗到底。宁可背负高利率空置着也不降价出售。形成市场冷清、相互对峙、僵持不下的局面。

3. 房产调控政策

2011年房产调控史称“最严厉的房产调控”，中央政府出台种种限购限贷限外令已初有成效。现行的房产调控主要是靠行政手段来干预市场进行宏观调控，这是临时性的、迫不得已的行为，要逐步过度到依靠经济手段。等条件成熟之后，主要指制度完善之后（房管、银行、地税、社保系统统一联网，全国大中城市统一联网以便进行房产查询）有节制的鼓励和限制居民购房，如家庭第一套住宅（刚性需要）免征契税、国家给予一定程度的补贴，第二套住宅开始加重税额，以此类推征收房产税。把中国老百姓置地买房的热劲通过经济税收手段转移到实业、制造业上来，鼓励人们创办实业，因为中小企业收纳着全国80%的劳动力，在政策上、税收和信贷方面给予一定程度的关照，而不是雁过拔毛、税费过重、信贷不良造成民企大多短命。只有这样中国的经济才会回归到一个合理运转的轨道上来，分析中国的房地产走势不能单独的“头痛医头、脚痛医脚”，要放在政治、经济背景下去看待，这样才能得出正确的结论。房地产是中国经济中的一部分，中国经济又是世界经济中的一部分，在土地供应限制，市场上钱很多的情况下很难控制房价，就房地产谈房地产，很容易犯“盲人摸象”的错误，要把房价的问题、房地产的问题放在整个中国经济、甚至全世界的经济中去考虑。

结束语：

总之，经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体想借助一切可乘机会鼓励居民进入高房价市场的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事。

参考文献：

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[4] 徐彩凤，周健.缓解当前房地产供求结构性矛盾的微观金融调节[J].财经科学，2006年08期.

（作者单位：山东省巨野县实验中学）