我国城镇保障性住房运行模式设计

摘 要：本文以系统理论为依托，以我国城镇保障性住房运行中存在的问题为基础，设计了我国城镇保障性住房运行模式。即：在保障对象界定方面，强调多层次住房保障体系的建立；在融资方式创新方面，倡导保障性住房与商品房绑定开发，并引入BOT、BT、PPP等融资模式；在保障形式选择方面，特别指出房价调控在一定程度上能够降低政府住房保障压力并呼吁关注“夹心层”住房困境；在法律制度完善方面，建议国家尽快出台《住房保障法》，加强各级政府责任的落实。

关键词：保障性住房；保障对象；融资方式；保障形式；法律制度

保障性住房的运行模式是一个系统，这个系统是由相互作用和相互依赖的若干组成部分结合而成的具有特定功能的有机整体，要保证这个系统高效的运行，既要协调好系统内的各个要素，又要保证本系统与社会这个大系统相协调。保障性住房运行模式的设计，应该由政府为主导，其它部门协调参与，致力于形成一个完整而有机统一的保障性住房运行模式，这个模式涵盖了住房保障对象的界定、融资方式的创新、保障形式的选择和法律制度的完善等模块，即要系统解答保障性住房为谁提供、靠谁提供、以什么形式提供等问题。这些模块是构建协调、高效、动态的保障性住房运行模式的核心要素，是相辅相成的。

1 住房保障对象界定的过程

住房保障对象的界定是实现“住有所居”目标的前提，更是保障性住房运行模式形成的关键所在，保障对象的界定涉及三个主要环节，即：①基本住房需求的确定，既满足“住得下、分得开”的要求，又要做到“麻雀虽小，五脏俱全”；②保障对象收入标准的界定，不仅考虑城市低收入住房困难家庭，而且应将进城打工者、刚毕业的大学生等也逐步纳入住房保障范围，有条件时，可逐步将中低收入的工薪家庭也纳入住房保障范围；③多层次住房保障体系的建立，即使不同收入层次的居民享受不同程度的保障，且鼓励大多数老百姓“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”。

2 保障性住房融资方式的创新

（1）保障性住房与商品房绑定开发住房保障是房地产市场发展的稳压器，持续健康的房地产业的发展，有利于房地产开发企业长远的成长，故保障性住房应与商品房绑定开发。保障性住房与商品房的绑定可以通过两种途径解决：一是规定各城区必须建立一定数量的经济适用房，比例根据各城区房屋供应量、保障性住房需求量、政府财政能力等实际情况确定；二是经济适用房在普通商品房开发中配建，要求商业房地产开发商在某个区域开发大型楼盘时，必须向政府承诺所建住宅含有一定比例的经济适用房。

（2）促进融资模式多元化在我国城镇保障性住房融资过程中，通过融资模式的创新，如引入BOT、BT、PPP等模式，大规模引入社会资金，将单一的政府直接融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式，既能保证政府“重民生，促和谐”目标的早日实现，又能带动相关产业的发展，真正达到“多赢”的目的。[1]

3 保障性住房保障形式的选择

我国城镇需要住房保障的低收入者人数较多，而另一方面各级政府的财力和保障能力有限，故应积极探索多种保障形式以满足多层面的需求。

（1）房价调控是住房保障的最基本形式实际上，保障性住房的建设中，政府要起主导作用，充分考虑居民的住房需求，引导开发商长期健康发展。房价要调控到一个合理的水平，关键是要切实调整住房供应结构，使房价能与居民消费水平相协调，使更多的居民能够靠自己的力量解决住房问题，满足广大群众的住房需求，自然就减轻了政府的住房保障压力。

（2）经济适用房、廉租房等常见住房保障形式需进一步改进：①关于经济适用房的产权问题，应规定由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例来确定。这样必将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间，让经济适用房惠及真正需要保障的人。②廉租房除集中建设外，对于运作过程中出现资金断链、销售出现问题的商业项目，政府可以通过收购或委托方式进行盘活，用于廉租房项目。

（3）“夹心层”的住房保障问题需提上日程通常我们说的社会保障都是将社会保障资源分配给“最需要或最贫困的人群”[2]，而忽略了“夹心层”。这部分人可能是业务上的骨干但不是企业领导，是学校的主力教师但还未成名成家，是社会鼓励的好青年但政府税收不会直接负担的的那部分年轻人。他们的发展状况检验着一个社会的公平、开放、和谐程度，高房价对这批“城市建设主力军”的挤压效应，不仅会打击他们投身城市建设的积极性，对社会经济发展、社会发育也是非常不利的。因此建议通过完善“两限房”、规划城市公共租赁房屋、调整住房供应结构、开拓政府主导下社会各方参与的合力体制等方法，解决“夹心层”群体的住房困难。

4 保障性住房相关法律制度的完善

（1）国家主管部门尽快制定《住房保障法》住房保障政策的高效率实施离不开法律的保障，立法先行是住房保障规范运作的关键。我国市场经济的快速发展所带来的贫富差距，迫切需要社会保障的健全和完善，以体现二次分配的公平性。从社会保障和关注民生两个角度来看，住房权都应该作为人民生存权的一部分，应该以立法形式来保障，尽快建立起我国的住房保障法，以法律形式详细的规定住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立和权限的划分，以及对骗取保障行为的惩罚等，从而达到权责分明，措施有力、落实得当的效果，逐步实现全体居民的居住权。

（2）各级政府责任的落实我国保障性住房建设现阶段缺乏专门的管理机构和人员，影响了保障性住房制度的落实。住房保障管理的专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、房屋的维修管理、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面，住房保障制度的落实也涉及财政、税收、土地、规划等多个部门，是一个极其复杂的系统工程，必须由专门机构进行管理[3]。本文建议从以下两方面予以完善：①健全组织实施机构。住房保障的有效实施，需要有相应的决策、协调、实施和监管机构，并配备充足的实施经费和人员。②加强对住房保障机构及相关人员的监督考核工作。各级政府应当将本地区住房保障工作实施情况，定期向同级人大常委会作专项报告，接受人大监督；并开设网络、信箱等平台，及时向社会公示相关信息，接受社会监督；同时，还要形成立足实际、科学合理的住房保障工作的考核指标体系，加大对各级住房保障机构及人员的考核力度，并将住房保障实施情况和成果列入政绩考核体系范畴。

5 结 论

本文对吉林省保障性住房运行模式的构想还只是建立在定性分析的基础上，只能说是针对目前已掌握的中低收入群体住房特点和我国城镇住房保障现状及执行中呈现问题的一种解决思路，要使这种思路真正成为政策建议和实施计划，还有待于未来进一步实证研究的有力支撑。保障性住房研究是一项关系社会公平和稳定的重大研究课题，是社会各界和理论界关注的焦点，笔者相信通过各方的努力研究和实践，最终能够建立起完善、协调、高效、动态的保障性住房运行模式。

参考文献

[1]孙娜.廉租房新型融资模式研究.中国集体经济，2011：131～132.

[2]Neil Gilbert编，郑秉文等译.社会福利的目标定位――全球发展趋势.中国劳动社会保障出版社，2004：2.

[3]秦虹.廉租房是住房保障政策体系的基础.中国金融，2007（18）：59～61.