浅谈房地产设计阶段的成本控制

摘要：随着房地产产业的不断市场化、规范化、标准化甚至产业化，房地产企业愈加重视控制成本，而土建成本又是其重要组成部分，于是房地产商纷纷将设计阶段的成本控制提上重要日程。本文从设计阶段的成本控制方法进行一些探讨。

关键词：房地产 设计 成本控制

随着目前国家对地产项目的重视及管控，地产开发企业为了获得更好的经济效益，愈加重视投资成本控制。而设计阶段是决定建设项目投资控制效果的关键阶段，其中的结构主体造价是建安成本的主要组成，结构含钢量的高低也就成为成本控制的主要因素。

一、注重设计阶段成本控制的原因及控制重点

国家对地产政策的缩紧，地价的不断飙升，地产竞争的日益激烈，追逐利润的最大化等都是地产公司对投资成本日益关注的主要原因。在实践中地产公司逐渐认识到对设计阶段的成本控制是成本控制的主要工作，尤其是结构设计的成本控制更应重点关注。因为一般来说，客户对结构成本构成基本不懂，所以对结构成本的关注度和敏感度不高。对于房地产商来说，客户越不关注的成本越要控制和节约，因此控制结构成本就成了设计阶段成本控制的重点。

二、结构成本的影响因素

影响结构成本的主观因素主要有设计单位、设计人员的差异、甲方管理手段的差异、建筑方案的差异等。客观因素主要是地理位置的不同（抗震设防烈度、场地类别等）、结构形式的不同（剪力墙、框架、框剪等）等。

三、影响结构成本主观因素的管理思路及方法

（一）设计单位及设计周期的因素控制。

要选择态度重视、合适易管、项目匹配、市场口碑好、服务意识好的设计合作伙伴。并且注意前期主动沟通，以互相尊重平等的心态充分考虑设计单位的利益关注点；促进设计同行的交流与竞争；本着双赢的思路进行管理。在确定设计周期时要寻找周期和成本有最佳契合点，在保证质量、不增加成本的前提下合理确定周期。

（二）甲方管理手段的控制包括两个方面。

1、限额设计合同的引入和使用能有效的控制工程成本。

限额设计合同中约定限额的内容包括可控制和易离散的项目；限额的数值比当地平均水平略低，数值具有弹性，范围可局部调整；赏罚明确，与设计单位利益挂钩，形成双赢的局面。限额设计开发商必须重视前期与设计单位沟通达成一致，前期确定结构设计统一技术措施或结构设计指引；规范结构设计总说明；制定标准构造做法。

2、结构设计过程中关键环节的跟踪控制对成本控制至关重要。

结构设计时，事前与设计单位沟通，对结构设计中的标准达成一致。过程中对结构体系确定、基础选型、计算参数、标准单元设计、地下室设计等结构设计中的关键环节进行有效的跟踪和控制对成本控制工作至关重要。

(三) 建筑方案的控制及管理。

规划设计阶段，对建筑物的合理排放提出合理意见；单体方案阶段，结构介入研究方案的可行性及合理性，避免大量返工。且在设计前期可借用垄断部门（政府、人防、审图办）、行业专家、学术权威、专业咨询公司的资源为设计工作服务，对规范边界或有争议处提前进行沟通咨询。避免建筑方案不合理造成后期结构成本投入的增加。

四、在客观因素不可改变的前提下如何进行成本控制的管理

客观因素主要是地理位置的不同（抗震设防烈度、场地类别等），这些是不可变的因素。在保证设计质量的前提下，去除无效成本，进行优化设计是结构成本控制的关键点。

（一）建筑方案时结构成本控制的关键点

1、控制层高

控制层高能有效的降低结构成本，层高的降低能降低材料成本；降低结构所受力风荷载、地震荷载，间接降低结构成本；降低自重荷载，间接降低结构地基基础成本；降低地下工程成本（土方、降水、挡土、抗浮、边坡支护）。层高的降低还能降低其它土建和设备运营成本（如填充墙、抹灰、防水、内装、空调负荷等）。

控制好层高并不是要牺牲房屋的净高，因为房屋的净高是房产客户极度关注的内容之一，如果牺牲房屋的净高就降低了建筑产品的价值，就违背了全方位的控制成本的原则，所以一般情况下控制层高从控制结构的梁高和有效利用机电设计的管道空间上面着手。

2、控制结构超限

控制结构超限（高度、规则性），主要是因为超限设计周期加长；超限结构成本增加。我们要在方案阶段权衡和控制结构超限，超限设计前期及时引进外部资源进行论证，与相关主管部门积极沟通，尽早确定超限结构的选型和构造要求，避免返工和修改。

3、高宽比控制

高层结构高宽比越大，抗水平荷载的倾覆越差，结构成本必然增加，方案设计时尽量满足规范规定的高宽比限值能有效的节约结构成本。

4、控制覆土厚度

地下室顶部覆土的厚度一般与景观布置和地下管线的埋设要求有关系，这就要求在设计管理过程中把景观设计和管网设计提前介入，做好精细化设计和专业配合工作，严格控制好地下室顶部覆土的厚度。根据统计覆土每增加0.3～0.5米，钢筋增加5～10kg/m2，如确实有大树和景观需要，可以采用微地形处理，以避免大面积的增加覆土厚带来的成本增加。

（二）施工图过程结构成本控制的关键点

1、地下室成本的控制

控制地下室的结构成本除上述层高、覆土影响之外还取决于地下室层数、基础形式、上部结构的影响、地下水位等因素。这其中地下水位及与其相关的止水和基础形式对含钢量的影响较大，控制设计时要着重注意。对基础设计应进行专项选型研究，分别从设计、施工、成本等多方面综合比较后确定综合成本最低的基础方案。

同时也要把握好抗浮设计水位和最低设计水位，这就要求我们在做地勘报告的时候做好相关数据的要求，为后面的成本控制和精细化设计服务。还要注意支护、止水成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。

2、标准层成本的控制

最主要的是选取适当的结构形式、合理的结构布置、板厚及荷载选取恰当、归并系数合理、避免不必要的构造措施。即通过精细化设计来实现对成本的控制，去除无效成本，在保证品质的前提下节约成本，精细化设计还可同时引入第三方咨询公司协助进行。

3、合理选取材料对成本控制的作用不容忽视

合理的选择材料对成本的影响不容忽视，如钢筋材料的选择对成本的影响：Ⅱ级螺纹钢对比Ⅰ级圆钢：价格基本一样，强度提高43%，最小配筋率又可同时降低。Ⅲ级螺纹钢对比Ⅱ级螺纹钢：价格贵了5-8%，强度提高30%,对按计算配筋的梁柱有显著影响；对于柱的构造配筋率可减少，从而减少梁柱的配筋数量,又方便施工，合理的选择材料能有效的降低成本。

五、加大保证工程质量的技术关键点的成本投入

结构设计中不能盲目的控制结构成本，在客户关注的质量问题，必须加大成本投入，比如渗漏和裂缝问题。在这些方面加大结构成本投入会减少以后维修、维护成本，减少争端。如楼板：端跨、悬挑、屋面、管线密集处、大单向板均应适当加大板厚和加大通长配筋，以降低开裂的可能。再比如地下室外墙、长剪力墙加强水平筋设置，降低裂缝的产生。

鉴于地产项目产品的特殊性，在进行成本控制时我们既要竭力剔除无效成本、实现最优成本，同时也要合理控制成本，以安全、经济、合理为最高信条作出客户满意的好产品。

参考文献：

[1] 朱炳寅 《建筑地基基础设计方法及实例分析》北京：建筑工业出版社2007

[2]王建平，蒋云生 《浅谈建筑工程项目投资成本控制中存在的问题及对策》《企业技术开发(下半月)》2009年第4期供稿文/