关于住宅小区弱电系统方案设置的几点建议

摘要: 随着社会的发展与国人生活水平面提高，企业转变经营方式是发展的出路，本文就合理设置小区弱电系统，实行技防代替人防，减员增效，本文从方案设置层面进行探讨。

关键词：弱电系统方案设置

中图分类号： [F287.8]文献标识码：A 文章编号：

目前，我国正处在社会发展转型时期，以前那种低成本廉价劳动力正向专业化高收入人力市场转化，对于一些相对劳动密集程度高的服务业，如物业服务小区，迫切需要转型以适应社会发展需要，仍沿用老的方式，企业的收入和支出，将变成倒挂，那样企业就谈不上发展，解决方法一是提高物业收费，二是就是减员增效。几年前，曾有美国的一个物业管理访问团参观了杭州某集团的开发小区，对于二十万方的小区规模，物业从业服务人员有近百人之多，他们很不理解，这样的服务方式在美国根本不可能存在，我们这种方式就是建立在低成本廉价劳动基础上的，随着社会的发展与国人生活水平面提高，企业转变经营方式是发展的出路，传统物业企业中人员需要量最大的是安保人员和保洁人员，目前这些员工的招聘也起来越难，本文就合理设置小区弱电系统，实行技防代替人防，减员增效，本文从方案设置层面进行探讨。

我们接触到的许多小区，设计建造与管理实用很多情况下是脱节的，更多的是考虑小区住户的便利与舒适，而对减少小区管理成本则考虑较少，这类问题，交付后更改难度大，比如监控机房的问题，有的还把消防报警系统机房与闭路电视监控系统机房分开设置，造成要么不能兼顾，要么造成管理人员配置的浪费。现在小区的弱电系统大致由门禁系统、红外报警系统、闭路监控系统、电子巡更系统、电子对讲门禁系统、智能抄表系统、停车管理系统、综合布线及防雷接地系统等子系统组成，更高档的小区有家居智能中心和楼宇智能管理系统等。合理设置这些系统能减少管理人员数量和作业强度，下面就几个系统的设置建议如下。

一、门禁系统，普通小区设计时，为方便住户出入，一般都设置了多个出入口中，我们建议小区次出入口采用刷卡门禁系统，采用全数字通讯方式（如TCP/IP网关），便于和小区其它系统集成平台结合，加上闭路监控探头和远程开锁形式，由监控中心值班人员对次出入口进行管理，小区住户采用刷卡方式进入小区，这样小区次出入口可以不用门岗，减少一个门岗可节约3-4个安保人员的数量（如果24小时设岗的话），对小区服务物业来说，显得特别有现实意义，对于规模不是很大的小区，或者对主出入口形像要求不是特别高的小区，主出入口也可采用门禁系统管理，从我们了解的情况来看，不是特别高档的小区，普通安保对出入口的管理一般都比较松懈，如果采用刷卡的门禁管理系统，小偷之类和其它闲杂人等，就会知难而退，不进入小区了，对提高小区安全反倒更为有利。而对于访客，则通过门机联系住户对讲机，获得受访住户同意后，由监控中心值班人员进行远程开启入口门禁或单位元门禁，对访客放行。更为先进的门禁管理系统还有手机智能门禁系统、实际上它是一款支持单向视频和双向语音通话的WIFI门铃系统，它的工作原理是：当有人按门铃的时候，预先安装在手机中的门铃应用会向住户发送通知提醒，住户可以像接电话那样接通门口的门铃，同时门铃上的单向摄像头就会自动激活让住户看到门口站的是谁，然后住户就可以和门口的人直接进行聊天。结合配套应用住住户可以直接通过智能手机远程遥控开门让访客进来。

二、停车管理系统设置，汽车不进入小区地面道路，由地下室直接对外出入口，是现在小区常建方式，同样，这个汽车出入口也可不设置门岗，由监控中心对汽车出入口进行远程管理，地下室出入口只通汽车不走行人，这就需要采用栅栏式汽车挡杆，配合红外报警、闭路电视摄像机及传声系统，防止闲杂人员经汽车出入口进入小区，汽车进出小区有多种管理方法，智能化程度较高的有无线射频卡遥测和号牌识别摄像技术的应用。小区内已经登记的住户车辆上装射频卡．卡内存有车主车牌号码，车颜色，型号，车主手机号码 。当车辆进入到地感线圈范围内 ，提示读卡器有卡进入，读取长期用户卡内信息，与系统内信息核对，正确则抬杆放行，并将车辆进出小区具体时间发至车主手机．这样的话可以在一定程度上预防车辆被盗。临时用户：当临时用户车辆进入地感线圈范围的时候，读卡器读取不到卡，则需要临时用户与监控中心进行语音联系，在征得被访住户同意后，则放行进入小区，当驶出小区的时候需要输入相同的信息，当系统核对正确则放行，号牌识别摄像技术应用，与无线射频卡遥测相比，同样能达到对车辆的自动化管理。这样就大大减少了管理人员的劳动量，也便于小区智能系统的记录管理。

三、智能抄表系统的设置，传统抄表计量，是小区工作人员一项非常繁重的工作，随着建筑舒适程度的不断提高，需要计量的收费的项目起来越多，除了传统的水、电、煤气外，有的增加了热水、空调等项目，相比采用人工抄表收费方式，采用智能抄表系统无疑是有着不可比拟的优势，采用有数据输出功能的计量表，配合电脑与管理软件，可即时得到当月住户消费量，可通过管理中心的信息平台，及时通知住户交纳各项费用。所以采用智能抄表能极大地减轻管理人员劳动量，而且还能及时发现管网中存在的问题，比如通过自来水总表和分表的计量差，可判断管网是否存在漏水的情况及严惩程度。而用以往的手工抄表方式，由于抄表周期长，发现存在漏水情况往往要较长的时间，甚至要好几年才能发现管网漏水的存在。所以说智能抄表系统是值得大力提倡建设的系统。

四、闭路电视监控系统的设置，闭路监控系统也是管理人的系统，可以为小区创造高度监督及人为事件全实时记录的环境，由此可以大大降低管理人员的数量及劳动强度，同时降低了管理成本；由于闭路监控系统实时记录了小区现场情况，当有意外情况时，可以通过系统内介质存储设备调用以前的录像记录再现当实的真实情况，为处理纠纷提供了有力的依据。闭路电视监控应当全面覆盖小区，一些方案在小区围墙上设置监控探头没有必要，围墙上简单设置红外报警探头即可，现在的小偷翻墙而入的情况较少发生，一般都是从小区出入口进入，所以我们重点监视的部位应为单元入口、走廊通道、地下室停车库、电梯前室及电梯轿厢，还有上人屋面的通道口。

五、楼宇设备自控系统的设置，楼宇设备自控系统主要是建筑物的变配电设备、应急备用电源设备、蓄电池、不停电源设备等监视、测量和照明设备的监控，给排水系统的给排水设备、饮水设备及污水处理设备等运行、工况的监视、测量与控制，空调系统的次热源设备、空调设备、通风设备及环境监测设备等运行工况的监视、测量与控制，热力系统的热源设备等运行工况的监视,以及对电梯、供电设备运行工况的监视。通过远程终端控制系统实现对建筑物内上述机电设备的监控与管理,可以节约能源和人力资源,向用户创造更舒适安全的环境。小区机电设备较多且较分散，设备管理和维护的自动化必然成为小区管理的重要课题；另外，小区公共区域（如园区绿化照明等）的照明系统能耗较大，如何优化控制，协调管理，节约能源也将成为建筑智能化系统实施的必要手段，实现在最低能耗的前提下，建筑使用价值的最大化。

通过以上一点分析建议，我们意图结合使用管理的实际经验，促使新开发小区在设计时充分考虑实际需要，最终使小区弱电系统方案的设置真正满足两个基本要求。

(1)对使用者来说，除满足基 本生活功能外，还要考虑安全、健康、节能、便利、舒适五大要素。有一个有利于提高生活品质、创造安宁祥和的环境。

(2)对管理者来说，智能建筑应当建立一套先进科学的综合管理机制，不仅要求硬件设施先进，软件方面和管理人员(使用人员)素质也要相应配套，以达到节省能耗和降低人工成本的效果。

参考：《小区智能门禁管理系统设计》