浅谈数字房产测量的方法

摘要：房地产测量是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，为权属登记、产权管理提供准确有效的房地产测量数据，同时它也是国家基础空间数据库的重要组成部分。

本文以房地产测量的主要内容为研究对象，重点阐述了数字化测绘房地产图的特点和工作流程。阐述了用数字化测绘房产图的必然趋势，数字化房产测图的优越性及数字化测图的的具体流程

关键词：房地产测量;数字化测图;测量精度;房地产图;面积测算

Abstract: The real estate surveying is the measurement of the work of Surveying and mapping technology and real estate management business combination, it is based on the real estate survey, surveying and mapping technology, as the management authority for the registration of real estate, property management to provide accurate measurement data effectively, at the same time it is also the national basic spatial data is an important part of library.

This paper mainly includes the measurement of real estate as the object of study, focuses on the characteristics and working process of the digital mapping of real estate map. On the inevitable trend of digital surveying and mapping property map, digital real estate mapping superiority and digital mapping of specific processes

Key words: real estate survey; digital mapping; measuring accuracy; real estate; area measurement

中图分类号：P25 文献标识码： 文章编号

引言：房地产测量是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎步精确测定各类房屋和房屋用地的坐标，用地四至，权属界址点的坐标，面积大小，房屋的界址，境界及附属物，绘制房产图。房地产测量已成房地产产权、房地产管理中非常重要的基础性、前期性工作。

一、房地产平面控制网布设的精度要求

房地产平面控制网的等级划分为GPS网、三角网、和边角网，依次为二、三、四等三角网和一、二、三级小三角网；导线网依次为三、四等和一、二、三级导线网。

布设三角测量网和三边测量网时，三角形的内角不应小于30°，确实有困难时，个别角可以放宽至25°。导线应尽量布设成直伸导线，并构成网形；导线布设成结点网时，结点与结点、结点与高级控制点之间附和导线的长度不应超过表2-4中符合导线长度的0.7倍。当附和导线的长度短于规定长度的1/2时，导线全长的闭合差可放宽至0.12m。

表下表各等级测距导线的主要技术指标和精度要求

二、数字化房产测图

1、野外数据采集

作业主要技术指标与技术要求如下：

（1）每次测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差，观测日期，仪器高等参数；

（2）仪器对中误差不超过±3mm，仪器高，标高量至cm，加，乘常数改正不超过1cm时可不进行改正；

（3）以较远点定向，以另一已知点做检核，检核较差不得超过±0.1m，数据采集后，应对起始方向进行检查；

（4）水平角和竖直角读至1′，距离读至1mm，最大距离一般不超过200m，施测困难地区可适当放宽，但距离超过100m时，水平角读至0.1′；

（5）观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标中心时，应作棱镜偏心改正。

（6）作业过程中应绘制点位草图，其详细程度以满足机助成图的问题处理为度，同一点在草图上和输人记录的编号应严格一致;

（7）每日施测前，应对数据采集软件进行试运行，工作结束后应检查载体存人的数据是否正确齐全。

2、 图文件的生成

图形文件的生成包括碎部测量预处理和图形文件生成两部分。

（1）碎部测量预处理包括数据通信，数据检查，地物点坐标计算，图形信息输入和修改等内容。

（2）文件生成 图形文件的生成是大比例尺数字测图的主要内容之一，解决的好坏不仅直接影响内业成图的效率，而且会地后续房地产图绘制，资料交换，数据库建立产生很大影响。其目的是把野外采集的数据进行分类、整理、计算、生成图形编辑软件及绘图软件所要求的图形文件。其主要内容有：定义数据文件名、建立点文件、建立绘图文件、显示和打印数据、显示和绘制数据。

图形编辑包括基本图形元素绘制、图形编辑与修改、图形显示控制、图形操作和点查询五部分。

（1）基本图形元素绘制有线型及颜色设置、画点、画直线、画圆、画圆弧、画光滑曲线、画平行线、画晕线、房地产图符号和注记。多数数字测图软件都是在Auto CAD下二次开发的，这些功能都是其基本功能，使用起来很方便。

（2）图形编辑与修改主要包括对图形修改，增加，删除，旋转和平移等功能。其主要难点在于如何实现屏幕图形编辑与图形数据文件时时保持一致，即凡是对屏幕上的任一图形进行编辑后，绘图文件中的图形数据应能立即更新，由于事先建立起符号库和矢量汉字库，因此，图形数据只需要保存符号或汉字的代码及位置点坐标即可。对于线状和面状符号采用压缩存储和符号程序设计相结合的方法，既能保证所有存储的图象数据简单到只存测点，又能保证对每一图形或符号进行显示和编辑。

（3）图形显示控制主要包括缩放和恢复两项内容。缩放是将屏幕上某一区域内的图形进行缩小或放大，恢复是重新显示缩放前的图形，可最大限度的利用屏幕制图区，放大时不会有变形，房地产图符号所配置的所有短线及小符号能随房地产图符号一起被缩放，可进行连续放大，放大后的图形也可进行编辑。

（4）图形操作包括存图和取图两项内容。存图时首先输入文件名，然后以该文件名将当前屏幕上的图形存储在硬盘或软盘上，取图时只需输入文件名即可。

（5）点查询可用来查询屏幕上某一点的点号及测量坐标，只需把十字丝光标移到要查询的位置即可显示点号和坐标。

4、图表自动绘出

（1）地物绘制 图形输出程序根据绘图数据文件可在绘图仪上输出房地产图，操作时按图幅号找相应的绘图文件，可按居民地，道路，管线分层输出，分幅输出，放大或缩小输出等，达到一测多用，一图多用的目的。

（2）权属界线绘制对于分幅图和分丘图权属界线与地物一样，根据符号代码自动绘出，线宽加粗一倍绘出，并在每个界址点绘一小圆表示界址点的位置；在丘地中心自动注记编号和面积；对于街道分界线，则根据施测坐标，按不同线型绘制。丘房地产图的绘制过程为：根据草图编制界址点连码文件和点文件自动计算丘地面积和界址点间边长，按不同比例尺绘制界址内的地物，自动裁剪丘地外一定范围的地物并绘出四至关系。

（3）等高线绘制 等高线绘制是大比例尺数字测图的重要组成部分，它主要解决如何由离散高程点建立合适的数字高程模型来自动内插等值点，然后对离散点有选择的进行注记，对计曲线进行注记，同时还要解决等高线遇地物及注记时如何自动断开及等高线光滑等高线绘制 等高线绘制是大比例尺数字测图的重要组成部分，它主要解决如何由处理，与平面地物相交的问题。

（4）注记 大比例尺房地产图除了各种符号便是字符注记，包括文字注记和数字注记。图形符号和字符注记共同构成房地产图，前者反映了地物的位置，形状和大小，后者反映了地物要素的性质，权属关系和相互关系。字符主机分为两种情况，一是可以自动完成的注记，如等高线中的离散点高程注记及计曲线注记，每块丘地的编号，面积，界址点号，界址边长等，对于这类注记，在生成绘图文件时均自动完成；另一种是需人机交互才能完成的注记，如单位，道路，水系名称等，对于这类注记需作业员输入注记定位信息和注记内容，然后由程序完成。字符的注记，要求字号和字型都不同，因此对字号，字型，间距，书写方向等均能进行任意改变，方可满足不同注记的要求。

（5）图廓整饰 图廓整饰将直接影响到图纸的质量和美观，其内容包括外图廓线，内图廓线，十字丝光标线，接图表，绘图比例尺，测量员姓名，绘图员姓名，检查员姓名，平面坐标系，高程坐标系，测图时间，测图单位，图名等，对于房地产图还应包括权属调查时间，调查员名称等。图廓整饰分三部分：建立图廓、绘图仪图廓、修改图廓整饰内容。

数据存储管理，产权证号，地理位置，面积，权属登记日期等进行检索的功能，通过数据库的存储将信息集中成为资源，为各方面所共享，为多用途服务。在深层次上应考虑将各类数据文件与地理信息系统接口，这些问题的解决还依赖于数据交换文件的进一步完善。

房产面积测算

1、面积测算的方法

房地产面积量算方法可以采用坐标解析法、图解法和实地量距法。

1.1坐标解析法

坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房屋角点的坐标计算房屋面积的方法。其面积计算公式如下:

（5-1）

或

（5-2）

式中：S——房屋面积和房屋用地面积；

——界址点、房角点或边界点的纵坐标；

——界址点、房角点或边界点的横坐标。

1.2 图解法

图解法可分为几何图形法和图上量测法。几何图形法是指所量其的面积为通过实地测量的边长和角度等几何要素，应用几何公式计算出图形的面积。图上量测法是指在图形上量取边长、角度等几何要素，应用几何公式计算出面积来。实践中，对于复杂的图形通常是将它分割成苦干规则几何图形．如三角形、梯形、矩形或其它四边形．然后分别计算出各自的面积再加起来，使得出整个图形的面积。

1.3 实地量距法

实地量距法是在实地用仪器、测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的测量方法，在测量房屋面积时，现在都是采用实地量距法。对于规则图形，用卷尺或测距仪直接量取其边长，计算出其面积。对于不规则图形的面积测算时，可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，再用简单的加减法算出其总面积。

四、 套面积计算与共有建筑面积的分摊

1、套内建筑面积由以下三部分组成。

（1）套内使用面积 套内使用面积为套内房屋空间的净面积，按水平投影面积计算。

（2）套内墙体面积 套内自有墙体面积全部计入套内墙体面积。

（3）套内阳台面积 套内阳台建筑面积均按水平投影面积全部计算建筑面积；

2、根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要可分成三类。

（1）全幢共有共用的建筑面积 指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。

（2）功能区共有共用的建筑面积指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，如某幢楼内专为某一商业区或办公区服务的警卫值班室，卫生室，管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。

（3）层共有的建筑面积 由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑面积不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。对共有建筑面积的分摊的认定要填写认定表进行确认。

3、层，功能区，幢面积的计算

（1）层面积的计算

（5-6）

式中 ： ——各层（i层）的建筑面积（），i为层号；

——本层（i层）内各套建筑面积（），i为套号；

——本层内共有共用的建筑面积（），i为层号。

（2）功能区面积的计算

（5-7）

式中： ——各功能区(i功能区)的建筑面积（），i为功能区号；

——本功能区(i功能区)内各层的建筑面积（），i为层号；

——本功能区内共有共用的建筑面积（），i为功能区号。

（3）面积的计算

（5-8）

式中 ：——本幢全幢的建筑面积（）；

——本幢内各功能区的建筑面积（）；

——本幢由全幢分摊的幢共有建筑面积（）。

（4）面积计算的检核

（5-9）

式中 ： ——全幢总建筑面积（）；

——全幢内各套建筑面积总和（）；

——本幢内全部共有面积之和（），=，即为各层，各功能区和幢的共有建筑面积之总和。

4、住宅楼共有建筑面积的分摊

（1）住宅楼房屋的共有建筑面积计算

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室，车棚，车库等和为多幢服务的警卫室，管理用房，设备用房以及人防工程等的面积，即为整幢住宅楼的共有建筑面积。另需注意的是计算墙体面积时，由于在计算套内建筑面积时，墙体已有一半计算到套内建筑面积中，因此在计算共有建筑面积时，墙体只计算一半的建筑面积。

（2）住宅楼的共有建筑面积的分摊

住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整饰的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积。整幢住宅楼的分摊系数。

（5-10）

各套房屋的分摊面积为

（5-11）

式中：ΔSz——整幢房屋的共有建筑面积（）;

Kz——整幢房屋共有建筑面积的分摊系数；

——各套（第i套）房屋的套内建筑面积（），i为套号；

——整幢房屋各套房屋套内建筑面积的总和，。

五、参考文献

[1] 郭玉社 主编 房地产测绘[M] 机械工业出版社2005

[2] 顾孝烈 主编 房地产测绘[M] 中国建筑工业出版社 1996

[3] 王大武 徐泮林 刘明河 主编 房地产测绘[M] 地震出版社 1997

[4] 张建强 主编 房地产测量[M] 测绘出版社 1994