浅谈房屋建筑面积测量

摘要：房屋面积的测量工作是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据，是一项当之无愧的技术性强、要求度高、服务于消费者切身利益的重要工作。因此，测算人员在测量的实际工作中需要细致缜密、一丝不苟，严格遵守国家测算实施标准规范，在高质量、高效率的工作中为房产事业做出更大贡献。本文探讨了房屋建筑的面积测量。

关键词：房屋；建筑；面积；测量

中图分类号：TU8 文献标识码：A

房屋建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。是指建筑物各层面积之和。使用面积是指建筑物各层平面布置中，可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中，亦称“居住面积”。辅助面积，是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和，使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。

一、建筑面积测量工作在房地产产权管理中的重要性

1、为建立完善、准确的地理编码体系作支撑

由于建筑面积测量工作是需要通过采集大量的有关所有权归属问题、利用情况等的空间和属性信息的数据，并将数据结合起来，通过定性、定量分析建立所有权的归属管理的信息系统，将房屋信息与实地房屋建立起一一对应关系，从而保证房屋产权归属的准确性和严谨性。离开准确的房屋建筑面积测量，房屋信息就失去了“根”。

2、相关部门在确认房屋产权及其归属时的一项重要依据

我们都知道，现行法律制度规定，在确认房屋的产权及归属之前，当事人都需要先持相关房产的资料，到房产测绘部门申请，然后由相关工作人员准确地测算出房屋面积，最后才可以确认房屋的产权归属以及界线划定。在测算过程中若稍有失误就会给当事人造成利益上的损害，导致后面产生的纠纷，浪费大量人力、物力、财力也很难解决的纠纷问题。

3、帮助保护产权当事人合法权益并减少房屋纠纷问题的一项重要保证和依据

当产权当事人的房屋产权遭到侵犯时，可以借助房屋建筑面积测量数据为依据来维护自己的合法权益不受伤害。从而也可以保证国家和公众的合法利益，并有效防止市场中的投机行为。

二、房屋建筑面积易发生争议的部分

1、房屋建筑面积的计算是从房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积开始计算。这里勒脚是指室外地面（或散水）以上或窗台线以下外墙面上增加的表面层，用于防止此部位墙体受雨雪浸溅和地下水上潮，一般采用水泥沙浆抹面。相对于此部位，室内称之为踢脚线或踢脚板。所以，一般在外业测量时，无论是测量室内使用面积还是室外建筑面积，我们一般采取在距离地面1.00M左右的位置开始测量长度和宽度

2、建筑物必须具备有上盖并且结构牢固。比如没有上盖的架空通廊、天面上的天面、挑台等等都不计算建筑面积，但例外就是，没有上盖的室外楼梯是计算一半建筑面积。同时，也并不是只要有结构牢固的上盖就算建筑面积，比如，利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋，还有比如天面上的花园、泳池等等均不在计算建筑面积之列，这些在日常接待中并不多见，遇到相对多的就是雨篷以及只有一半左右顶盖的阳台，这些按照规范也不应计算面积。

3、就是2.20 米及以上层高的概念，层高是指房屋一层的高度，即下层地面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度。这里容易混淆的一个概念就是净高，净高指的是下层楼板面到上层楼板底面的高度，通常在室内就可直接量取。实际上，净高与层高之间只差一块楼板的厚度。在我们的实际测量过程中，一般现在我们采取的方法就是在实地进行采点测量，以三次测量结果的平均值作为层高实测结果，再与建设工程规划许可证上所载明的层高进行对照界定。但由于在建筑施工国标中允许施工时有±1.5cm 以内的施工误差，这样2.20m 的界定在实际操作中就成了雷区，因为房产测量规范中严格规定层高达到2.20m 或以上的房屋才能计算建筑面积，假如在施工过程中有1cm 的误差，那么这层高的界定到底由谁来定就成了现在我们与其他相关部门无法沟通一致的疑结。

三、房屋建筑面积测量的方法

1、 施工设计图房屋面积计算

一般来说，对于房屋建筑面积的测量有两种，一种是根据图纸测量，另外一种是根据房屋的实地勘测测量，本文先从施工图纸的计算方法来介绍。首先，测算工作人员在依据房屋建筑施工图纸来计算建筑物面积时，应先从房屋对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行较核，若测量出校核数据不符时，应把施工图纸立即返回工程建设单位进行修整。对于已竣工且有施工图纸的房屋建筑，若在实测中，边长与图纸边长之差绝对值满足限差规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

2、房屋面积的实地测量

在马克思主义哲学原理中，我们得知实践不仅是检验真理的标准，而且是唯一的标准。因此，对于房屋的实地测量是目前房屋测量中使用最普遍且精算度最准确的测算方法。在实地测量中，实地量距法和坐标解析法是最为常见的计算方法。但在实地测量中，也要讲究因地制宜，不能多种方法混为一谈，如：当测算面积≤100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；而又当测算面积≥100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。所以，我们在面积测算中，使用了实地量距法与坐标解析法结合的办法。对于边长不超过一个尺段的房屋，实地测量每一条边，平差后计算房屋建筑面积；反之，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。

3、 房屋层高测量

在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高＜2.10m或＞2.30m，可只测量一个层高值；当设计层高在＞2.10m和＜2.30m之间范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至0.01米。

四、房屋建筑实地测量应注意的问题

1、 建筑物外墙（含山墙） 内侧为公用建筑面积时，该段墙体不取半外墙，公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙（含山墙）内侧为套内建筑面积时，套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙，其墙体一半计入套内或公用建筑面积，一半计入半外墙。

2、当一间（单元） 房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20 米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值。

3、房屋层高测量。在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高小于2.10 米或大于2.30 米，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.10 米和小于2.30 米之间范围时，应在不同位置测量3 个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至0.01 米。有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±0.03 米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。

参考文献：

[1] 万丽斌.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J]. 中国建设信息. 2009(10)

[2] 朱静.对房产面积测算问题的分析[J]. 中外建筑. 2009(12)