地产“新常态”

有哲人说过，“不要去追一匹马，用追马的时间种草，待到来年春暖花开时，就会有一批骏马任你选择。”用这话来形容中国的房地产行业，实在是再恰当不过了。在这个变幻莫测的楼市中，无论市场行情多么不妙，那些善于把握购房者需求的企业总是安之若素。

3月，这对于中国老百姓的生活意义重大，因为这是每年“两会”召开的时间。几乎每一件百姓热议的话题都能在这一时间段找到答案，楼市的话题自不必说。只是，相比以往，今年楼市的议题热度有所降低。正如易居中国执行总裁丁祖昱所言，“跟前几年调控相比，大家的心态发生了很大的变化，对房地产行业，既不会寄予太高的期望，也不会让从业者失望。”

显然，业内人士已经渐渐习惯了房地产市场的新常态。“以往互联网相当于地方政府的小三，是若明若暗的关系，房地产相当于地方政府的正房，吃饭都是坐主桌的。”日前，万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑在三亚论坛现场打了个比喻称，现在互联网和房地产的位置已经互换，“互联网扶正了，房地产下堂了”。

难道真得如冯仑所言，房地产市场已经失宠了吗？什么是楼市的新常态？未来的开发企业何去何从？

“暖风”袭来

事情正在悄悄起变化。

2015年3月5日，在国务院总理所作的政府工作报告中，多次提及房地产领域，提出要稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。另外，也首次在政府报告中提出将一些存量房转为公租房和安置房。

对此，业内人士普遍认为，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”，预示着2015年楼市政策环境将进一步放松。

“今年的政府工作报告有很多的亮点，对于房地产市场而言，针对目前市场库存量较高的现实而提出的将一些存量房转为公租房和安置房的举措无疑是亮点之一。”青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江表示，这样做等于政府在兜底，给房地产开发企业吃了个“定心丸”。同时，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，也会对目前商品房去库存起到积极作用。此外，据统计，在今年的政府工作报告中14次提到了“养老”这个关键词，养老地产的发展或将拥有更大空间。

“从政府工作报告中，我们可以明显读出中央政府将对住房消费需求提供支持，今年楼市政策环境将更加宽松和市场化，逐步去行政化之后的房地产市场更值得期待。”但他同时指出，“由于政策的落实有一定滞后性。加之，后期地方政府政策实施的力度大小目前也无从考证，因此，开发企业仍不能盲目乐观。”

房价点评网青岛高级分析师郭轶凡则认为，两会释放出来足够多的房地产信号，说明未来一定时期内，房地产仍然是经济发展的支柱产业之一。未来行政方面对于市场的调控力度不会提高，但是利好政策也不会太多，主要还要依靠市场本身进行自我调整。特别是近期《不动产登记暂行条例》的出台，会进一步规范市场交易行为，有利于楼市健康发展。

不管怎么说，截至目前，今年的楼市环境相较于跌声一片的去年要好得多。但这是否意味着2015年的楼市将迎来新一轮的成交高峰呢？

楼市“换挡”

时代真的不同了。

当下，描述中国经济绕不过去的词汇，就是“新常态”。在从高速增长转为中高速增长的经济大势之下，楼市必然也步入新常态，政策松绑恢复常态，市场规律将唱主调。

“中国经济中房地产业的作用是不可低估的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。”在具体政策方面，著名经济学家厉以宁主张高档房要让市场价格来调整，当然量不能大。因为属于高档房，价格比较高，转让时政府就有税收；廉租房要继续盖，让低收入者有家，生活状况有改变。最后，一定要有平价房，一般工薪阶层能买得起。“房地产业难道不能再起来？”厉以宁说，有房子才能带动消费。应该把老百姓最关心的房子问题解决好。城镇一定要有房子呀，先有房子才能买家用电器。

那么，房地产市场究竟能否再创辉煌呢？近日，国家统计局公布2015年1至2月全国房地产开发和销售情况。数据显示，1至2月，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1%。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

值得一提的是，1至2月商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。其中，住宅销售面积下降17.8%，办公楼销售面积下降4.6%，商业营业用房销售面积增长3.2%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售额下降16.7%，办公楼销售额下降15.6%，商业营业用房销售额下降4.0%。

以青岛为例，截止到3月8日青岛商品房成交13763套，149.36万平方米，成交均价9000元/平方米。去年同期商品房成交15708套，164.65万平方米，成交均价9345元/平方米。差距一目了然。郭轶凡分析称，今年1季度供求双双回落，同比明显下滑，主要原因是2014年四季度大部分购房需求已经透支，2015年一季度虽有利率下调这一利好，但是市场反应滞后，还没有明显的表现。

而在龙江看来，尽管目前判断全年的房地产市场走势有些牵强，但可以肯定的是2012年、2013年的成交高峰已然很难逾越了，2015年的楼市在政策利好的背景下，青岛楼市将维持平稳发展的态势。

其实，业内人士的谨慎乐观不难理解，毕竟拿地盖房子就赚钱的时期早已经过去了。从过去一年，房地产市场的持续降温和调整中我们不难发现楼市“换挡”已经开始，未来的日子里房价波动、增长减速都将是新的常态。而在楼市新常态下，加速去库存仍将是今年楼市的重要一笔。库存消化慢的企业将不可避免地被市场淘汰掉。

分化加剧

“这是最好的时代，也是最坏的时代。”用这句富有哲理的话形容眼下的房地产市场在恰当不过了。

房地产黄金十年结束了，如果说前几年还有人持怀疑态度的话，那么今年这已经成为业内人士的共识了。归根结底，这取决于供求关系的变化。换一种说法就是，第一批有能力置业的人群基本已经完成购房需求，而新的一批置业人群不足以完全消化市场中的库存。这就意味着供求关系可能会发生逆转，进入买方市场。而在买方市场主导下，楼市“马太效应”势必显现。而不少中小型房企则将在这一轮楼市洗牌中，被“洗出”市场。

放眼整个青岛楼市，尽管2014年12月出现翘尾行情，成交量过万套创下全年单月新高，但整体库存仍压力山大。

来自中国价格指数研究院青岛分院的数据显示，截止到12月底，青岛市新建商品住宅库存量大约163119套，总面积1801.14万平方米。其中，黄岛区可售面积25137套，城阳区16375套，李沧区11666套，原四方区10989套，原市北区7001套，市南区3881套，崂山区2720套。对此，有业内人士表示，2015年新年库存的去化周期大约需要20个月。另外，今年仍有不少新项目将陆续上市，这也会进一步增加市场的供应量，房企加速去库存的特征将更加明显。

“虽然今年大政策环境或将进一步宽松，青岛楼市整体向好。但是，行业内第一阶段的粗放式生长模式已经结束，第二个阶段将迎来强者恒强，弱者淘汰的局面。”龙江表示，未来的小开发企业的生存压力会越来越大。没有足够的资金拿地，采购成本与运营成本的高企都将导致其在市场中的竞争力会越来越弱，运营不当的中小开发企业被洗牌不可避免。而纵使是实力丰厚的大房企也该适时调整自己的战略布局，以应对市场的变化，这是一个毋庸置疑的挑战。

其实，仔细思量不难找到出路，市场的核心需求是什么？在买房市场主导下，沉下心深耕产品，迎合购房者的置业需求的房企势必会开拓一片属于自己的天地。

有哲人说过，“不要去追一匹马，用追马的时间种草，待到来年春暖花开时，就会有一批骏马任你选择。”用这话来形容中国的房地产行业，实在是再恰当不过了。在这个变幻莫测的楼市中，无论市场行情多么不妙，那些善于把握购房者需求的企业总是安之若素。

事实的确如此，虽然时下的楼市里，不时地传来一些“牛”的叫声，但作为地产投资者，务必要保持清醒的头脑，深耕符合市场需求的产品。不要一厢情愿地以为“牛”回来了，日子会好过。

要知道春天的道路，依然充满泥泞。

链接

青岛3月入市楼盘

根据克而瑞数据统计显示。2015年3月，预计将有12项目入市，其中包括锦绣华隆君汇、新天悦广场和温莎郡等3个纯新盘，以及包括海信依云小镇、鲁商蓝岸丽舍和万科东郡等在内的9个项目加推。

在区域分布上，黄岛和即墨两地占据半壁江山，黄岛新区项目包括万达维多利亚湾、K2海棠湾和天一锦城：即墨开盘和加推项目既有适合刚需人群的锦绣华隆君汇和万科东郡，也有别墅项目，位于温泉镇的温泉阳光。

市北区的两个项目均为纯新盘。温莎郡位于新市北区瑞海北路，欢乐滨海城板块，预计价位10500元/平方米；新天悦广场则位于繁华的老市北台东商业区，是一处包括住宅、公寓、写字楼和商铺的商业综合体项目。

崂山区两个高端住宅项目加推，分别是位于崂山区石老人观光园的海信依云小镇和青岛二中北侧的鲁商蓝岸丽舍。

刚需重地李沧区和城阳区各占一盘，分别是李村核心商圈地铁大盘中海国际社区和位于城阳区阜城路的万科玫瑰里。