地产十强:政策调控下的另类风景

本月初，由第三方中国房产信息集团（在纳斯达克上市）的地产上半年销售业绩30强榜单出炉，显现出这些标杆房企在政策持续调控的弱市下持续增长，形成与严厉政策调控毫不放松完全迥异的另类风景。上半年，前十大房企实现销售3323亿元，同比增长逾80%。有分析指前十强今年上半年销售额占全国的比例约为15%，而去年约为12%。万科上半年占比2.9%，去年约占2%。前十强整体与其中的个体如万科等的占比均在提升。

房企上半年销售的十强榜单已经新鲜出炉，其相当漂亮的业绩再度惊羡市场，且北京、深圳又现地王。之前太多媒体大炒热炒的诸多楼市热点、甚至崩盘的话题看来都是水分太大且捕风捉影。比如，一线城市一手楼的滞销、流动性匮乏、房企日子难捱、甚至关张倒闭可期等，看来都与这些大房企关系不大。

按照国家统计局的数据，今年头五个月，全国商品房销售额同比增长为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%，显示楼市份额正在向大型房企集中；另一个标志是，去年上半年企业销售额突破200亿元的只有5家，今年上半年就增至7家。

去年上半年，房企前十强销售金额入榜门槛为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。到了今年上半年，销售金额前十强、与销售面积前十强的入榜门槛，分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48.1%和25%。这种结果可以理解成，严厉调控对这些大型房企影响不大，否则就无法解释这些高增长的数据；或者，这些大公司已经适应了政策和市场的变化。

首先，如果将今年上半年与一季度的十强排行作一个简单比较，则依然还是“强者恒强”。前10强企业的名单依然如旧，还是老面孔，只是在先后排序的位置上有所调整。在一季度排在探花位置的万达集团，在上半年的排行中跌落到第六；一季度排在第四至第六的中海、保利和绿地三家，则在上半年中顺势各靠前一位、分别排在第三至第五席；一季度排在第七至第十的四家大房企，处在混战与胶作状态，在上半年的排序中有升有跌。

其次，这些大房企应该还是相当有战略远见。数据显示，今年前5个月，北上广深和杭州、武汉、大连、长沙、宁波、南昌、沈阳、郑州等12个重点城市住宅销售面积比去年同期下降9%，比2009年同期下降23%；其中，北上广深及杭州5个一线城市销售面积比2009年同期下降超过四成，甚至低过2008年同期。

但前十强今年上半年的销售金额，同比却是劲升八成。这些强劲增长来自何方？肯定不是来自政策严管、且围观最多的几个一线城市。因为楼市调控主要针对的是北上广深等大都市，重点盯防、甚至严防死守的限购令和限价令主要也在一二线城市展开。于是造成今年上半年一线城市的楼市成交量普遍下跌。

从2009年下半年开始，万科、恒大、绿地等大型房企便开始抢先布局调控相对宽松的二三四线城市。中房信（CRIC）在今年一季度的榜单时就显示，30强企业成交结构正在加速向三四线城市转移。当诸多媒体和多数围观者都在紧盯一线城市楼价时，这些十强企业却早已在二三四线城市跑马圈地，大把吸金，并且正在无情吞噬中小地产商的利润空间和生存空间。

其三，在这些标杆房企继续高增长的背后，“高周转”的经营模式无疑成为这些领跑企业新的一致行动准则和不二法门。尤其是在楼市调控趋于常态化的当下，高周转模式的优点体现得比过去更加显著。所谓高周转，即加快供应、加快销售、加快套现以及加速拿地的积极策略。就连中海、华润、招商等一贯强调品质，追求利润而周转较慢的企业也来了个快速变身。

在今年一季报公布后，笔者曾经指出，针对严厉调控政策，地产商至少还有三道“逃生门”：一、一季报前十强的销售情况和业绩如此之好，完全就没有必须要“跳楼或自残”之虞；二、外资的趁机进入，也在帮助不少房企度过资金短缺难关；三、“卖楼花”的预售制度依然如故。

现在看来，至少后两道“逃生门”对房企的前三十强还未形成致命的制约。