虚假买卖住房合同是否导致借款抵押担保合同无效?

基本案情

上诉人张成欣因与被上诉人A银行、被上诉人王大未抵押合同纠纷一案，不服东正市西政新区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。

2005年6月3日，王大未向A银行提出贷款申请。6月9日，双方签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定：王大未为购买东正市大槐树路420弄1号301室房屋，向A银行申请借款并愿意以上述所购并有权处分的住房作为担保；借款金额为人民币60万元（以下币种同），借款期限为240个月，合同自东正市房屋抵押登记机构办理登记之日起生效等条款。此后，将抵押房产办理了抵押登记，A银行按约向王大未发放了贷款。

2008年8月4日，东正市成大区人民法院作出刑事判决，认定：2005年，被告人郑从化以投资为名，诱骗姜本都将姜本都与丈夫张成欣共同居住的本市大槐树路420弄1号301室房屋进行虚假买卖。同年6月13日，王大未受指使与姜本都签订了虚假的房地产买卖合同，并持该合同向A银行申请个人住房抵押借款60万元作为购房款，2005年7月8日，A银行根据王大未的申请，将上述借款60万元划入姜本都开设在该行的账户内，当日，郑从化将上述款项转出用于归还其个人欠款，根据上述事实，法院认定郑从化构成诈骗罪。

2009年5月4日，东正市成大区人民法院作出民事判决，认为2005年5月18日姜本都与王大未签订的房地产买卖合同，并非作为系争房屋原权利人之一的张成欣所签，对系争房屋作出的处分，未经原告张成欣同意，且经过法院刑事审判，法院已认定该房产买卖合同系虚假买卖合同，故判决：姜本都与王大未于2005年5月18日签订的《东正市房地产买卖合同》无效。

王大未向A银行提出贷款申请后，A银行委托上海才富律师事务所就王大未为购买张成欣、姜本都的涉案房产，向A银行申请个人住房（二手房）抵押借款的过程（包括房地产买卖双方的身份，出让人持有的房地产权证，《房地产买卖合同》、《个人住房（二手房）抵押借款合同》以及相关法律文书的签署和房地产交易中心交易、抵押登记等交易行为）进行了见证。见证过程中，姜本都出示了本人身份证、户口簿、结婚证、所拟出让的房地产权证，并代张成欣出示了身份证原件。办理房地产过户交易时，张成欣本人未到东正市成大区房地产交易中心办理过户手续，由其公证的委托人姜本都代为办理。

张成欣提起本案诉讼，请求确认A银行与王大未签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分无效。两审法院均裁决所争议的抵押合同合法有效，而未支持张成欣基于买卖合同无效而主张借款合同和抵押合同无效。

争议的焦点问题

本案争议的焦点问题在于房屋买卖合同的无效是否必然导致借款合同和抵押合同的无效。

上诉人张成欣认为，因房屋买卖合同无效，从而主张涉案抵押借款合同无效。上诉人张成欣在上诉中称，被上诉人A银行在涉案贷款放贷过程中未尽到严格的审核义务，存在明显过错，不能主张善意取得，原审法院以自身有误的律师见证文书即认定被上诉人没有过错，显属不当；涉案房屋买卖合同已经法院认定为无效，与其相关联的系争贷款抵押合同的合同目的已无从实现，应当予以解除或认定无效；系争抵押合同系犯罪分子实施诈骗的工具，不是当事人的真实意思表示，依法应认定其无效；本案抵押事实发生在我国物权法施行之前，故不应当适用物权法中关于不动产善意取得的相关规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人A银行辩称，不同意上诉人张成欣的上诉请求及理由。涉案抵押权善意取得是受当时的法律保护的，上诉人张成欣无限扩大被上诉人的合同义务没有依据；系争抵押合同当属有效，应受法律的保护。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，被上诉人王大未为购买系争房屋而向被上诉人A银行提出贷款60万元的申请，并以系争房屋作为抵押，上诉人所签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和内容上并无违反法律规定的情形，被上诉人A银行作了必要的审核，签订合同的过程进行了律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，由此，系争《个人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，当属有效，签约双方均应恪守履行。被上诉人A银行将涉案贷款60万元按被上诉人王大未的申请划入了姜本都开设在该行的账户内，按约履行了向被上诉人王大未发放贷款的义务，然而该笔款项系由诈骗罪被告人郑从化于当日即将上述款项转出并用于归还其个人欠款的事实，被法院认定构成诈骗罪，并依法予以了处置。造成该笔款项无法偿还的后果，责任在犯罪分子郑从化，被上诉人王大未及案外人姜本都亦有一定过错。尚无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，被上诉人A银行已尽到其合理的合同审核义务，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。相关房地产买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，并不必然导致相关买受人所签订的抵押借款合同无效。上诉人张成欣的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，故不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。

笔者认为，本案的裁判有助于维护正常的金融秩序，有助于制裁试图攫取不正当利益的当事人，有助于保护金融交易中银行的正当权益。过于机械地推行买卖合同与借款合同、担保合同的主从关系法则，可能为一些非法攫取不正利益的主体创造条件。

对银行的启示

正确处理房屋买卖合同与借款合同的关系、抵押担保的关系

尤其是在抗辩过程中，应该清晰、准确地分析三者的关系。诚然，我国法律法规和司法解释对主从合同关系做了明确规范，强化了从合同对主合同的依赖性，即主合同无效将导致从合同无效。值得注意的是，房屋买卖合同与借款合同或者担保合同并不是主从合同的关系，只有借款合同与抵押担保合同才存在主从合同关系。在房屋买卖和借贷法律关系中，常常存在将抵押担保关系视为房屋买卖合同的从合同。实际上一些地方性法院的规范性文件中明确强调了两者的区别性，例如广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下文简称《指导意见》）明确规定“在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。

在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。”《指导意见》还进一步明确了借款合同及其从合同、房屋买卖合同与借款合同关系的性质及其相互作用的法律机制：“在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。”前述规定具有以下几个特点：其一，在借款合同与其从合同关系上，肯定了借款合同无效将导致抵押合同和保证合同的无效；另一方面也设定了例外机制，即当事人在抵押合同和保证合同中另有约定的除外。其二，在房屋买卖合同与借款合同关系上，则明确否定了两者的主从关系。其三，房屋买卖合同无效虽然不能直接导致抵押担保及保证的无效，但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，势必导致借款合同的目的无法实现，因此当事人针对房屋买卖合同无效而请求解除借款合同时，人民法院应予支持。这实际上导致了房屋买卖合同无效将可能引发借款解除，借款合同的解除是否直接导致其从合同的解除或者无效，则在此处未作明确。

银行应该积极主张房屋买卖合同无效并不必然导致借款合同、抵押合同的无效

为此银行应该在诉讼过程中积极提供其尽职尽责的相关证据，本案一二审法院之所以支持银行的主张，其原因在于银行与借款人之间的借款合同在形式和内容上并无违反法律规定的情形，银行对借款事项按照其内部规定履行了必要的审核，而且签订合同的过程还有律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，故而借款合同及其抵押依法成立，当属有效。另外，被上诉人A银行将涉案贷款划入了借款人指定账户，并无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。基于此，尽管有关房屋买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，但并不必然导致抵押借款合同无效。

银行在贷款发放的事前、事中和事后必须严格规范管理，认真履行监管法规及银行内部管理规定，否则其违规操作或者存在内部人与外部人的串通事实，均有可能导致借款人主张借款合同与担保合同的无效。

（作者单位：中国工商银行山西省分行）