城市旧住宅区物业管理新途径

1.前言

M市Y住宅区修建于20世纪80年代，在我国旧住宅区三种物业管理模式中，属以居民委员会为主的“多部门管理”模式。该小区因建设时间早、规划设计落后等原因，致使小区环境差、车辆乱停乱放、违规搭建等问题日益突出。为解决这些问题，本文引入县域化物业管理模式。

2.M市Y住宅区现状

2.1基础公共设施建设薄弱，缺乏物业管理

Y区为多层建筑，修建于上世纪80年代，大约900多住户。小区内道路四通八达，没有围墙，无专人看守，社会闲杂人员可随意进出，也没安装单元防盗门和小区电子监控设备，致使住户被偷被盗事件时有发生；由于没有划定停车位，车辆随意乱停乱；饮用水、排污等管道日益老化；高压电线等各种线缆在空中随处可见；小区业主乱搭乱建随处可见，消防安全也存在严重隐患。

2.2Y区业主情况

Y区业主特点：下岗职业、独居老人、租房客、小商业者以及社会无业人员，大多数业主属于城市低收入者，经济上较为拮据。他们既无意愿也无能力支付较多物管费，对现代物业服务更缺乏必要的认识，致使业主和物管之间很难形成质价相符意识，缺乏有偿物业消费观念。

2.3Y区房屋产权结构情况

受原计划经济时期城镇居民住房政策的影响，小区内房屋所有权结构很复杂，这里面包括：归房产局管理的公租房和拆迁安置房、业主拥有独立产权的成本价房改房、回迁房。因房屋产权所有人不同，使得居民对小区环境能否改善，持不同态度。非独立产权房屋业主，因房屋归公家，且并非长期居住，具有一定的流动性。该群体对改善小区环境意愿不强、积极性不高；而拥有独立产权房屋的业主则大相径庭。

2.4Y区现有管理方式的弊端

Y区主要由社区居委会进行日常事务管理，但具体到水、电、天然气等费用收取和后期硬件设施日常维护，就由相关单位负责，属于典型的“多单位管理”模式。但是，当出现问题需要多单位共同解决时，又可能因为管理辖区边界模糊或者小区无机构牵头进行多方协调，就会出现看似都在管，而实际都不管现象。

3.现有物业管理方式在旧住宅区中的合理性分析

《物权法》规定了业主自我管理、业主委托物业公司管理以及其它形式的管理三种方式。M市Y区是以社区居委会管理的其它形式，存在的弊端之前已经列出。而M市其他旧住宅区较多采用成立业主委员会的自我管理。城市旧住宅区从房屋产权结构、业主委员会法律地位、业主自身特点、物业管理运行机制等方面看，远不同于商品房小区，比较特殊和复杂。

3.1拥有独立房屋产权的业主虽然可以成立业主委员会，但是其法律地位还不清楚

《物业管理条例》对业主大会的行为能力未作任何规定，业主大会不能以自己的名义对外实施法律行为，不是物业服务合同的协商和签订主体，在司法实践中亦不被承认，没有诉讼主体资格。另一方面，《合同法》虽然承认业主委员会在与委托的物业服务公司签订物业服务合同中成为当事人之一。但是，当发生物业纠纷时，业主委员会由于没有独立财产，则不能够承担民事责任行为。而且也存在因运营不善出现不良后果时，不用承担责任的情况发生，进而损害到全体业主的利益。

3.2《物业管理条例》规定了集体讨论和书面征求意见两种形式

由于业主委员会内无监督制度，外无监管机构，自身管理较随意，存在擅自出租小区公共场所、私自挪用物业管理费用等权利滥用问题，且出现问题后，该委员会也不用承担任何责任，最多被撤掉，从而造成业主委员会公信力严重缺失。所以不管哪种方式，业主委员会都很难真正形成有效的决议。

4.县域化物业管理模式的概念及优势

目前，我国旧住宅区物业管理主要有三种管理模式：以社区居委会管理为主的多部门管理、业主成立业主委员会自行管理或者委托物业公司管理、带有公益性质的社区准物业化管理。以上三种模式在对旧住宅区实施物业管理过程中，各有所长，具体采用哪种模式，需要根据小区实际情况而定。从实际运行效果看，社区准物业化管理模式能较好的解决旧住宅区物业管理的问题。然而，社区准物业化管理涉及的单个服务面积和对象较少，会造成相对单位服务成本居高不下，无法实现规模效应，基本处于亏本运营状态。并且该模式与住房货币化的房改政策不符，长此以往将加重政府的财政负担，对于未享受此种福利的商品房小区居民来说也是不公平的。

4.1县域化物业管理模式的概念

受社区准物业化管理模式启发，结合上述三种管理模式，作为一种具有探索性的尝试，本文提出县域化物业管理模式。即：以县级行政区域为一个单位，经所在小区三分之二以上业主同意，由县行政单位牵头，委托大型物业管理公司对辖区内所有旧住宅区物业进行统一管理（或者指将旧住宅区纳入新住宅区合并分类服务管理），根据辖区内旧住宅区实际情况提供“菜单式”服务，并确定物业收费标准，整个服务过程和质量受县行政单位监督和管理。

4.2县域化物业管理的优势

4.2.1由县行政单位牵头，委托专业物业管理公司对旧住宅区物业进行统一管理，一方面可以增强该委托物业管理机构在业主心中的公信力和权威性；另一方面，考虑到旧住宅区物业管理费用低，并且不易收齐，将增加运营成本，同时难以管理，所以物业管理公司通常不愿意接手旧住宅区。引入县域化物业管理可以帮助旧住宅区业主找到服务质量好的物业管理公司。4.2.2县行政单位在这一模式当中充当裁判员角色，对委托物业管理服务公司的服务质量进行监督和检查。业主也可以对物业管理公司的不作为、乱作为等违规违法行为进行投诉。这样可以督促物业管理公司改进工作方法、提高服务意识，保证服务质量。4.2.3随着物业服务面的扩大，将出现更多的工作岗位，增加劳动者的就业机会。同时，物业服务总量的增加，可以让物业管理公司的资源得到充分利用，这样会摊薄运营成本，从而提高公司的营业额。推行县域化物业管理既增强了物业管理公司在业主心中的公信力、提高资源利用效率、降低运营成本、增加营业额和就业岗位、履行社会责任等；又改善了旧住宅区业主的居住环境、提升了政府形象、促进了社会和谐与稳定。所以，该模式具有现实意义。

5.解决Y区物业管理难的几点建议

5.1引入县域化物业管理

由于旧住宅区的特殊性，不能将市场化的物业管理和社区居委会管理隔离开考虑，应突破现有管理思路，从更广更高的角度考虑，将二者有机结合起来，以县行政单位为主导，专业物业公司为依托，充分整合各方资源，形成以大带小、以强带弱的大区域物业管理形式。

5.2M市要建立健全物业管理制度和服务流程

针对Y区的实际情况，M市政府在推进实施县域化物业管理过程中，应力争从职能定位、行业规范、责权划分、从业人员行为准则和收费管理等方面，通过法律或政策途径予以明确，进行物业管理顶层设计，以此建立健全物业管理制度和服务流程。

5.3对Y区软硬件设施进行再造

5.3.1硬件建设方面。Y区要因地制宜修建和完善基础配套设施，修建围墙。在小区内交叉路口安装电子监控器；各单元楼道口安装防盗门；根据小区内道路情况划定出停车位和修建绿化带。5.3.2软件建设方面。县行政单位需要定期检查物业管理公司运营的情况，并在小区开展服务满意度调查，对物业服务过程中存在的问题给予指导和帮助，确保物业服务质量不打折扣。通过满意度调查、月度考评等措施，年终给予物业管理公司评级，如考核达到优秀，可给予物业管理公司适当减免税收等优惠政策，以提高物业公司参与的积极性。物业从业人员素质的高低和业务技能的熟练程度，直接关乎到物业服务的质量，物业服务公司应有针对性的对从业人员进行业务和技能培训，强化服务意识，改进工作手段。

5.4加强物业服务宣传力度，增强Y区业主有偿使用物业服务的意识

由于居住在Y区的业主多为城市低收入者，长期以来已经形成特有的生产和生活方式，多数居民认为物业服务就是变向收业主的钱，对其缺乏认同感和充满抵触情绪。因此要加强物业服务宣传力度，以及物业公司与业主之间的交流与沟通，增强物业服务工作过程的透明度，让其对物业服务工作有更多的认识和了解。明白物业服务过程需要耗费人力、物力、财力以及占用部分社会公共资源，具有劳动成本。在宣传的同时提高物业服务质量水平，把工作做细做实，让业主真心感受到物业服务给自己带来的益处，让其觉得物有所值。

5.5创新物业管理收费方式，实现物管经费来源多元化

物业管理费来源的单一性，造成了运营经费的严重不足，而经费不足会进一步造成物业服务工作难以开展。这也是为什么没有物业管理公司愿意接手旧住宅区的重要原因。因此，要拓宽物业管理费的来源渠道。5.5.1M市政府出台相关政策，增加现有物业管理费的收取方式，通过可行性论证之后，建议从业主水/电/气三项之一进行扣除，建立大社区物业管理费统一收费制度。5.5.2实现物业管理费来源多元化。将辖区内公共地区停车费、广告费、摊位费等收入部分纳入县财政物业管理专项经费，作为帮扶困难户的专项资金。5.5.3推行差异化收费。在对困难户情况进行审核后，按照困难程度将其分成多个等级，实行差异化收费，分别对困难户实行少收、免收物业管理费等政策。因此产生的物业管理费空缺，可按照要求从县财政物业管理专项经费拨付到物业管理公司。

5.6通过立法，强制性约束恶意不缴纳物管费的行为

因《物业管理条例》没有对业主欠费问题进行强制性规定，所以很难从制度上找到较好的解决途径。另外，业主委员会不具有完全民事行为能力，所以也不能通过司法途径解决业主欠费问题。对此建议，制定相关法律法规，明确业主欠费处理意见，保障物业管理条例的权威性。对恶意不缴纳物业管理费的行为予以处罚，从而保证物业管理费的收取。结束语改善旧住宅区环境对提升城市整体形象具有重要意义。县域化物业管理是一种新型物业管理模式。作为解决旧住宅区物业管理途径之一，其运行效果还需要实践去检验。不同旧住宅区的情况会有不同，具体采用哪种物业管理模式去服务，需要根据小区的实际情况判断。而无论采用何种模式，只要能有效改善旧住宅区业主居住环境、提升生活品质，就值得我们学习和借鉴。所以，它们对实现物业管理规范化、专业化、市场化以及建立长效治理机制等方面都将发挥重要作用。

作者：吴延明 何欢 单位：西南科技大学网络教育学院 西南科技大学外国语学院