沪渝试点开征房产税比较及房产税改革推广

【前言】沪渝试点开征房产税比较及房产税改革推广由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。对比《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行方法》，可以得出以下几点不同点： （1）在对存量和增量房征税问题上，沪渝两地个人房产税政策存在显著差异。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量房均包...

摘要：从2011年1月28日，重庆和上海两大城市正式开始试点征收房产税，但两市对个人住房房产税征收方法不同。本文通过对两市房产税进行比较，分析房产税全面征收的必要性以及探讨房产税征收征收过程中亟待解决的问题，设计向全国推广的个人住房的税制结构.

关键词：个人住房房产税 税制设计 全国推广

1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定：个人所有非营业用的房产免征房产税。重庆、上海针对个人住房征收房产税已经试点一年半时间。房产税作为财产税的重要组成部分，其本身功能之一在于筹集财政收入，伴随着经济发展也成为地方财源支柱的作用将逐渐显现。但目前我国房地产价格居高不下、投机蔓延、保障性住房政策仍待完善，房产税仍还要肩负着调节房产市场，缩小贫富差距的作用。

一、沪渝两地个人住房房产税比较

从2011年1月28日，重庆和上海两大城市正式开始房产税试点征收，但两市对个人住房房产税征收方法不同。试点本身的价值不在于收了多少税，而在于对税基范围、评估方式、征管办法等技术层面的问题进行试验，其指向意义远大于实际意义。

对比《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行方法》，可以得出以下几点不同点：

（1）在对存量和增量房征税问题上，沪渝两地个人房产税政策存在显著差异。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量房均包括在内。上海强调对增量房产征税，而对存量不征收。上海对增量房产征税是一个重大的创新举措。对大多数中国人来说，房屋是一辈子辛苦劳动的积累，征收房产税会使人心里难以接受，特别是已经拥有个人住房的人。在新的房产税政策下，新购房者表明已接受了房产税。我国房屋产权为70年，即使房屋所有者在产权期限内不交易房屋，一段时间后，所有的房子也都会变成增量房，从而房产税能适用于所有的住房。这就很好的解决了遗留的存量房的问题。而重庆房产税征收范围只涉及约10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房者，不会增加普通老百姓的负担。房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房是高档房，但是房产税的征收对象会不断扩大，最终也会对普通居民住房征税，重庆模式对存量和增量住房的问题就会暴露出来。

（2）对待外地居民征收房产税。上海提出非本市居民家庭在本市新购住房须纳税，重庆提出仅对新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征税。相比而言，在对外地居民的政策上，重庆政策相对来说较上海更为宽松和公平。

（3）上海、重庆两地对免税面积的规定也有所不同。重庆对一套应税住房扣除免税面积，其中存量房产免税面积为180平方米，新购住房免税面积为100平方米；上海则按照人均 60平方米扣除。同时，实际纳税时，上海按应税住房交易价格的70%计算缴税。经调查发现，重庆的纳税人负担的税负比上海的纳税人要高。

（4）上海税率较固定重庆实施累进制。在最受关注的房产税税率上，上海房产税适用税率暂定为0.6%；成交均价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为 0.4%。应税住房以市场交易价格的70%计算缴纳。重庆则实行的是累进税率。根据试点方案，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

（5）关于退税机制，是上海房产税的一大亮点，上海市居民在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本法暂行方法规定计算征收的房产税，可予以退还。。相应的退税机制可以降低纳税人的税收负担，更利于推广。

根据国家统计局统计的 2011年1月至2012年1月的七十个大中城市住宅销售价格指数显示，重庆房价调整效果比上海的要明显。重庆的个人房产税改革政策显得更为严厉，当然房价的调整还与国家限购令有很大的关系。我们不能笼统地说重庆模式和上海模式哪个更好，而是根据这两地取得的经验设计出符合我国实际情况的房产税税制，并向全国推广。

二、房产税试点范围扩大的必要性

在1998年我国住房制度改革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30%，而如今，这个比例已达到70%。居民购买商品房代替了原来的公有住房分配，房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及财富积累的重要方式，房产税改革条件基本具备。2012年1月10日，财政部科学研究所所长贾康指出："今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房产税将是重头戏。" 同时，在今年全国两会期间，财政部部长谢旭人就明确表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革方案，拟适当扩大试点范围。由此可见，房产税税制改革势在必行。房产税试点范围扩大的必要性在于：

首先，对个人住房征收房产税，充分发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。具体来说，包括：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。二是有利于引导居民合理住房消费，促进集约用地。

其次，房产税是地方政府摆脱土地财政的突破口。地方财政收入随着房地产宏观调控政策的开始，从2011年开始发生了明显的变化。以上海为例，2010年财政收入中土地出让收入约为1500亿，而2011年度土地出让总额预期为600多亿，起码会减少60%。从连续几年的数据来看，土地出让金都是地方财政收入的绝对支柱，2010年全国地方土地出让金数据2.7万亿，地方财政总收入为3.5万亿，土地出让金占地方财政收入为76.6%。目前土地出让金的大幅下降已经直接影响了地方政策的总体导向和未来趋势。巨大的地方财政漏洞必须靠房产税来弥补。

最后，推出房产税可以推动公共财政制度改革。房产税应该成为我国房地产市场，甚至中国宏观经济的里程碑事件，通过建立房产税机制，做到地方财政透明，与土地财政划清界限。我国正在进行的税费改革，是建立正确激励至关重要的一步。房产税绝不是在原有的房地产税费之外增加一个新税种，而是对于原有的税种进行彻底地改良。