浅析房地产税制的缺陷和改革建议

摘 要：目前我国现行的房地产税收制度, 在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用, 且税收流失问题严重。面对当前房地产业税的发展形势本文分析了我国房地产税的基本定位，剖析了房地产税制的改革现状及存在问题，指出要建立真正意义上的房地产税及构建房地产税的配套措施。

关键词：房地产税制；房地产税收；纳税人；改革

中图分类号：F810.424 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）05-144 -03

一、我国房地产税制现状

近年来，中国房地产市场呈现非理性繁荣发展态势，各地房价过快上涨，导致普通居民住房成本和压力剧增，并对房地产市场的稳定性与健康性、经济增长结构与方式转变造成较大冲击，由此房价调控问题成为各方关注的热点和焦点。中国早期的房地产宏观调控较重视银根和地根的调控效应，然而其效果不够显著，近年来税收工具又转而成为政府调控房价过快上涨的新举措。

房地产税是多个税种组合的集成，与房地产开发、流通、保有环节都有直接关系的税种都属于房地产税这个综合概念。具体从税种分类看，房地产税包括契税、房产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城建税、个人所得税、印花税和企业所得税。从征税环节分类看，取得房地产环节需缴纳契税、耕地占用税；转让房地产环节需缴纳土地增值税、营业税、城建税、个人所得税或企业所得税、印花税；持有房地产环节需缴纳房产税、城镇土地使用税。

当前，我国房地产保有环节涉及的税种包括房产税和城镇土地使用税。这些税种在促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入方面发挥了一定的积极作用。但是，随着我国经济发展以及土地使用制度的改革，现行课税体制暴露出种种缺陷，突出体现在流转环节税负畸重而保有环节税负畸轻。因此，为了有效发挥税收对房地产行业宏观调控的作用，应该按照简税制、宽税基、低税率的思路，对房地产保有环节及其政策目标进行规范性改革与合理设定。

二、现行房地产税制的主要缺陷

现行的房地产税制是在1994年税制改革的基础上形成的，基本涵盖了房地产开发、保有、流通三个环节。一般而言, 税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度, 在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用, 且税收流失问题严重, 导致征收成本较高; 在调节个人财富收入方面也收效甚微, 且税收负担不合理; 同时也未成为地方财政收入的主要来源, 逐年增长的比例均低于GDP 的增长比例, 表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。

（一）内外税制不平等

现行房地产税制对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。我国已经加入了WTO，这种“内外有别，两种税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。

（二）税费不清，相互错位，征收混乱

我国税权集中于中央，地方政府对征税的兴趣较小，但是对掌握在手中的房地产收费很热衷，如土地出让金、城市基础设施配套费、城市教育附加费、地方重点建设基金等。某些收费对象本身就是税基的组成部分，不可避免的会侵占税金。税收的作用大大削弱。据有关资料统计，现行税制涉及到房地产的有14个税种，各种收费高达80至150项不等，目前我国的房价建设成本占40%，各类税费及其利润则站到了60%。而且这些名目繁多的税费，多数集中在房地产交易环节。作为聚财和分配手段的税收对于保有的财产并未设立税种，这对产业经济发展缺乏调节和导向的作用。这种现状造成的后果是，不仅无法保证政府应有的财政收入，对正在努力致富的人征收调节税收，对已经富裕的人却不予调节，这显然有失公平，不利于激发群众通过自己的努力致富的热情。

（三）保有环节税负偏轻, 流通环节税负偏重

目前房地产保有环节税种较少，税负相对较轻，而在房地产税制的其他环节，特别是流通环节税种繁多，税负较重。这样一方面不利于地方财政收入规模的增加，另一方面也间接刺激了房地产的投机行为。比如对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每年每平方米30 元, 针对住房保有环节征收的房产税, 对所有非营业用房一律免税, 而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~ 60% , 同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税, 使企业的平均税负水平达到了40%以上, 税收负担重。由于房地产税制这种“轻保有、重流通”的状况，导致一些投资者购买房产后，不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了土地的使用效率，而且房地产在保有期间的增值部分也几乎没有被课税，造成了财政收入的流失。

（四）征税范围窄，税率结构不合理

现行的房地产税和城镇土地使用税的征收仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，没有包括农村及所辖的行政村。而目前我国城郊结合部未征用的土地利用已经“城市化”，城乡差距逐淅缩小，同等用地而税负不均，违背了公平税负、普遍纳税的原则。房地产相关税收的税率设计也已落后于形势发展。例如，城镇土地使用税与耕地占用税仍实行定额税率，差别幅度过小，与我国不同地区间土地收益的差别很大。房产税不论价值和用途如何，其税率均为1.2%。这种非合理化的税率体系削弱了税收对土地利用和房地产市场的有效调节。

（五）以费代税、以费挤税问题比较突出

房地产业收费项目繁多，且涉及多个部门。正常的土地收费主要有两类：一类是税费——国有机关对居民或法人提供某种特定劳务或履行职能而收取的手续费和工本费，包括：证照工本费、产权登记费、公证费等。另一类是受益费——指土地与房产所有者、使用者直接或间接享用各项工程而必须付出的补偿性费用，相当于购买相应的产品和劳务的付费。包括地方政府为发展特定社会事业而征收的基金，以及事业单位提供服务的监测费、测绘费和监理费等。由于缺乏真正意义上的房地产税，地方政府除了对土地出让收入依赖程度高以外，还在土地、房产等流转环节设立了大量的收费，以费代税的问题十分突出。比如，基础设施建设配套费就是地方政府主要的基金收入来源之一，这种收费的征收与支出管理尚不规范，也加重了房地产业的收费负担。再比如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。