土地集约利用的研究

1、土地集约利用的理论基础

关于城市土地的集约利用，目前尚未看到直接的定义或表述，但是经济学、城市规划的相关理论中都曾对此有过论述。美国经济学家伊利和莫尔豪斯合著《土地经济学原理》一书中指出:“地价昂贵的第一个后果是,使人们不得不高度集约利用土地。”标志着土地经济学开始成为一门独立的学科。其它经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居住性用地、厂商用地竞标曲线进行了研究。经济学家主要是从如何经济地使用土地角度所做的努力。以19世纪杜能农业区位论、20 世纪初韦伯工业区位论、20世纪30年代克里斯塔勒城市区位论(中心地理论)以及廖什市场区位论等为代表的区位理论研究,主要是从地理学空间区位角度研究产业发展的最佳布局，但是他们为各国政府针对土地的集约利用的管理指明了方向。

城市规划理论对土地集约利用内涵主要表现在两个方面:一是在城市土地利用的空间结构形态方面不能过度开发利用，1898年英国社会学家霍华德提出的“田园城市”规划理论，对城市土地利用规划影响至今。二是《雅典》、《马丘比丘》为代表的现代城市规划理论,对城市土地利用作出了全新和比较完善的诠释,并强调城市的有机组织, 主张城市要与周围影响地区作为一个整体来研究,保证居住、工作、游憩和交通4种主要活动的正常进行,生活环境与自然环境相和谐,因此反映了城市土地集约利用在生产、生活方面的具体内涵。这也比较符合现阶段土地集约利用应符合经济效效益、生态效益、社会效益相结合的原则等。

而后在城市发展的土地利用方面出现了许多新的理论。E·W·伯吉斯以芝加哥为例，试图创立一个城市发展和土地使用空间组织方式的模型,于1923年提出的。“同心圆理论”认为：“任何一个城市都是从中心区向的同心圆区进行辐射性扩张，土地所处的位置离中心区越远，它的便利性就越差，土地的租金越便宜，密集度也越低。”“扇形理论”最初是以美国200多个城市结构的资料研究出来的理论。后来由霍伊特研究发展，1939年提出该理论，认为“城市发展从城市中心出发，沿主要交通干线或障碍最小的方向呈扇面状向外延伸，按城市社会结构形成城市土地利用结构。”这些研究城市土地合理利用的理论都有一个共同点就是加强土地的集约利用。

我国从上世界70年代开始，通过引进欧洲、美国等地的土地集约利用理论和方法，进一步进行实践和应用研究，逐步建立了一整套从简单的个体研究到整体研究的农业土地集约利用方法和体系。到90年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价和城市用地评价。近年来随着工业园区的进一步发展，针对其的土地集约利用评价也正在进行。

2008年，《国务院关于促进节约集约用地的通知》等诸多土地政策的出台，在全国范围内开展摸清全国和重点区域土地利用动态变化和土地利用状况，为土地资源的合理利用、开发、保护和整治提供科学依据。具体来讲就是在全国范围内开展土地集约利用评价。这项工作从内容上丰富和完善了土地集约利用研究，但目前的研究还很有待加强。

2、土地集约利用的原则

2.1宏观与微观统一原则

按照系统论的观点，整体功能大于部分功能之和，但其前提是各部分之间要有合理的组织结构，合理的组织结构是整体最优化的基础，局部功能最终要通过整体加以体现，整体优化为部分功能的正常发挥提供环境保障。因此土地利用也应该考虑整体用地结构和单一地块用地相统一的原则，一方面要求在整体用地上把握用地结构的合理化，而在单一地块的用地应采用控制指标等方式追求单一地块土地集约利用度的提高，这也是土地集约利用的一个重要的原则。

2.2土地利用的可持续利用原则

土地的可持续利用不同于土地集约利用，它起源于可持续发展理论，它不仅仅要求在土地利用上追求土地使用效能最大化，同时也在土地利用过程中提出要以不损害土地开发潜能为基本前提。从土地供需关系看，土地必须优先满足农业、工业等人类基本生活的必要条件，又要保证在未来有足够的预留空间和发展空间，引导城市工业朝着紧凑化、集约用地和生态化的方向发展。

2.3经济、生态及社会效益统一原则

生态环境的承载力是有限的，集约土地利用要在考虑土地产出经济效益的同时，将土地的环境生态效益、土地利用对人民生活、地区特性、社会发展等社会效益的影响考虑在内，从整体上考虑整个经济社会的运营土地成本，保障城市的运作、工业的发展同生活环境与自然环境相和谐。

2.4定性与定量相结合原则

土地集约利用不仅需要定性的研究，同时也需要定量的研究。在研究土地利用集约化水平中，众多学者追求的是对其用地是否合理做定性的分析，而在如何、怎么样集约利用上不能给予更多的数据支持，即定量的分析甚少，其实在土地集约利用评价体系中更多的是以以定量计算为主，体现科学性，但必要时也要对个别难以定量化的指标进行定性分析，从而增强土地集约利用评价的科学性和指导性。

2.5动态发展原则

随着社会经济的发展和科学技术的进步，土地集约利用水平将是一个不断提升的动态过程，而不是静态的终极目标，因此，提高土地集约利用水平应是我们不断追求的一个长远的目标。

3、土地集约利用评价的方法与指标体系

顺应中国城市化发展的实际需要，建立一套核心指标体系和评价方法，对城市土地资源宏观利用状况进行切实可行地评价，具有重要的现实意义。

城市土地集约利用评价的核心是评价指标体系的构建和评价方法的确定。为此，国内众多学者在研究相关理论、借鉴国外先进经验的基础上，有了许多的探索性意见。喻锋、张迪等在《城市土地集约利用评价指标体系研究》对前人的许多研究做了一一的叙述，龚义等从宏观、中观和微观三个不同层面分别构建了城市土地集约评价的指标体系；林坚等提出了便于在实际工作中执行的城市土地集约利用评价指标体系；赵鹏军等采用目标法构建了我国城市土地高效集约化利用的评价指标体系，认为该指标体系由两大主目标、七大子目标和21个具体评价指标共同构成；成舜等以包头市为例分析和评价了城市宏观层面上的土地集约利用潜力；张富刚等则在构建城市土地利用集约度评价指标体系的基础上，研究了中国城市土地利用集约度的时空变异规律特征。国内学者在城市土地集约利用评价上已获得了事富的研究成果，成果应用于实践也取得了初步成效，但是在系统的评价理论和方法、合理的指标体系标准、基于GIS和数据库技术的评价信息系统等方面仍有待于加强。

参考文献：

[1]史洪盛. 工业园区土地集约利用分析与评价—以重庆市江津德感工业园区为例,2010.3-8

[2]曹建海.我国土地节约集约利用基本思路.中国土地，2005，(10)：18～21