银行如何应对购房合同解除 对借款合同、抵押合同的影响?

基本案情

原审法院查明：2004年1月24日，张大城与宏辉公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张大城向宏辉公司购买位于中原区1号高层住宅楼房产一套。2004年3月9日，张大城与A银行望大路支行签订《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》一份，主要约定张大城向A银行望大路支行借款41万元用以购买宏辉公司建造的上述房产一套；张大城委托A银行望大路支行将所借款项划入宏辉公司账户，并由张大城向A银行望大路支行履行还款义务等。同日，张大城、A银行望大路支行还签订《房地产抵押合同》一份，主要约定张大城用其购买的上述房产对其向A银行望大路支行所借的41万元款项提供抵押担保等；后双方在房地产管理部门办理了抵押登记。合同签订后，A银行望大路支行履行了借款义务。

2004年4月15日，张大城与宏辉公司签订《退房协议》一份，主要约定双方解除1月24日双方签订的《商品房买卖合同》，宏辉公司代张大城偿还张大城所欠银行剩余的按揭贷款，并在偿还贷款后到房管局办理抵押注销登记事项等。

2009年8月12日，张大城给A银行望大路支行发出《解除合同通知书》一份，主要载明因《商品房买卖合同》已经解除，《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》也无履行的必要，通知A银行望大路支行解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》，并要求A银行望大路支行于收到该通知书之日起7日内到顺城市房地产管理局办理注销抵押登记。该通知书于2009年8月13日送达A银行。A银行望大路支行并未办理注销抵押登记手续，酿成张大城对A银行望大路支行的诉讼。

争议的焦点问题

本案的焦点问题在于购房合同解除后是否必然导致借款合同和抵押合同的解除。

一审法院经审理后认为：A银行望大路支行已履行《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》中约定的发放贷款义务，张大城亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现；张大城用其所购房产为A银行望大路支行该笔债权提供抵押担保，A银行望大路支行对张大城所购买上述房产享有抵押权，《房地产抵押合同》目的亦均已实现。当事人协商一致，可解除合同。双方《商品房买卖合同》已于张大城与宏辉公司签订《退房协议》时解除；张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司，但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意，该债务转让应属无效。张大城已将《解除合同通知书》送达A银行望大路支行，双方签订的《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》自通知书到达A银行望大路支行时解除；《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》虽被解除，但因二份合同目的均已实现，且A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权，故张大城的诉讼请求本院不予支持。故法院判决驳回张大城的诉讼请求。

上诉人针对一审法院抗辩如下：（1）A银行望大路支行债权已经消灭，按照合同约定A银行望大路支行应当办理房地产抵押注销登记手续。张大城购房目的无法实现。一审法院认定债权未消灭属于认定事实不清。（2）A银行望大路支行是债权人，张大城是债务人。一审法院查明上述合同已经解除。根据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也将解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，既宏辉公司应将其收受的购房贷款返还A银行望大路支行。（3）根据合同约定，房地产抵押合同解除，A银行望大路支行应当协助张大城办理房地产抵押注销登记手续。合同约定甲乙双方应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内持有关证件到原登记机关办理抵押注销登记。一审判决认定张大城与A银行望大路支行签订的合同已经解除，那么A银行望大路支行就应当积极履行合同义务，协助张大城办理抵押注销登记手续。一审法院未查明上述合同约定。（4）一审判决适用法律错误。本案不存在债务转让问题，更不存在债务转让无效问题。请求二审法院撤销原判，查明事实依法改判，支持张大城的诉讼请求。

被上诉人答辩称：张大城与宏辉公司解除合同的行为是恶意的，企图以退房手段逃避偿还银行借款，根据法律规定，该解除合同的行为是无效的。张大城对司法解释的理解是错误的，该解释并未免除张大城的还款责任。即使解除，也不意味着张大城与A银行望大路支行间的债权债务关系的消灭，A银行望大路支行对抵押房产还继续享有抵押权。

二审法院经审理认为：依法成立的合同，双方应依约履行。A银行望大路支行已按约定向张大城发放了贷款，张大城亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现。张大城与宏辉公司于2004年1月24日签订《商品房买卖合同》，又于2004年4月15日签订《退房协议》，该《退房协议》没有解除的事由及原因，不能证明张大城所述的“购房目的无法实现”。张大城与宏辉公司的行为，使A银行望大路支行实现债权的目的无法实现。张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司，但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意，该债务转让应属无效。《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》二份合同目的均已实现，而A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权。

从上述争议来看，各方对于退房协议是否导致借款和担保合同解除存在不同看法。笔者认为，退房协议虽然可以由买卖房屋双方协商签署，但是这并不必然导致借款和担保合同的解除。根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。虽然前述规定肯定了当事人解除合同买卖合同会发生“担保贷款合同目的无法实现”，但是本案当事人已经履行了买卖合同，并导致借款合同和抵押合同的目标实现，因此不能简单认可买卖双方可以随意随时解除已经履行的房屋买卖合同，况且房屋买卖合同的解除涉及第三人——银行的权利义务的实现。正因如此，二审法院在裁判中指出 “《退房协议》没有解除的事由及原因”。这是合理、合法的分析。只有如此，才能真正准确把握前述司法解释本意，否则该条司法解释将会成为开发商和购房人损害银行利益的工具。实际上，该司法解释第二十五条还进一步强调了买卖合同的撤销和解除与银行利益的关联性，并且在程序上给予了必要的保障。该条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。这里对买卖合同纠纷的裁判设置了有独立请求权的银行参与的机制。

对银行的启示

商品房买卖纠纷引发银行贷款风险是甚为普遍的现象，尤其是《司法解释》实施以来更是如此。银行借款和担保合同项下权益的维护应注意以下几点：

银行对于买卖合同当事人主张买卖合同无效、撤销或解除，应积极进行抗辩。房屋买卖合同并不是可以由买卖双方当事人随意解除或宣告无效、可撤销的，《司法解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条等规范了法院支持解除、可撤销或无效买卖合同的情形。例如第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。即使在这些明确规定下，对于确实有相反证据的，银行应积极进行抗辩。

银行在审查按揭贷款时必须严格审查房屋质量是否存在重大瑕疵，否则银行将会承受买卖合同无效、撤销或解除引发的信贷风险。由于《司法解释》明显倾向于保护房屋买受人的权益，即使银行已经签署借款合同和抵押合同并办理有关抵押登记手续，也可能面临买受人提出解除买卖房屋合同的请求，并进而危及银行借款合同利益。可见，银行做好放贷前抵押物的审查甚为必要，否则银行很难追究借款人的责任，而只好转向借助抵押物来保障债权。

银行应关注房屋买卖合同中有关合同解除的约定事项。因为法律一般支持当事人事前约定解除条件实现而解除合同。实际上，《司法解释》在建筑面积引发买卖合同争议上，也支持约定处理原则，该文件第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”甚至在延迟交付房屋问题上也有类似的规定，该文件第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。当事人约定解除事项，关系到银行能否对借款人行使追偿权，银行应对房屋买卖合同的解除条款进行关注，在格式化合同之外，对另行设置的解除条款更有必要重点关注。

谨慎对待买卖双方协商解除买卖合同，尤其对银行贷款发放后的此类协商解除应进行积极的抗辩。本案例就是典型的贷款发放后，买卖双方协商解除房屋买卖合同，这其中的意图可能比较复杂。如果买卖双方不存在法律法规和司法解释所规定的合同无效、可撤销、解除情形，则其中可能存在借款人和开发商串通损害银行债权的问题。在房地产市场价格波动较大的市场环境中，这种现象发生的几率更高，因为借款人和开发商可以通过价格下降较大的房产来抵偿银行的贷款，而摆脱银行追偿借款的风险。

（作者单位：北京银行法律合规部）