浅析农村宅基地使用权继承公证

[摘要]伴随着我县农村集体土地使用权确权工作的开展，来我处咨询办理有关农村宅基地使用权继承的人越来越多，现有土地证上的人已经死亡，房屋所有权证未办，而这次土地使用权确权又必须登记到活人名下。公证处究竟能不能办理此类继承权公证？笔者认为可以办理宅基地使用权继承公证。虽然我国现行法律法规就农村宅基地使用权能否继承没有明文规定，但是不可否认，随着农村宅基地功能从保障性向资产的转变，越来越多的村民要求办理有关宅基地的房屋赠与、继承和财产约定等方面的公证。农村宅基地使用权继承公证将会是一项巨大、潜在的公证业务资源。农村宅基地使用权继承公证可以有效预防家庭成员因房屋继承产生纠纷，更是公证处开拓农村宅基地相关公证业务的起点。本文就办理此类公证的依据以及具体程序和注意事项做一个浅显的阐述。

[关键词]宅基地;使用权;继承

一、农村宅基地使用权可以继承的依据

（一）用益物权的要求 《物权法》规定用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利[1]。农村宅基地使用权是用益物权的一种类型。农村居民在依法取得集体经济组织所有的宅基地后，有权在宅基地上建造房屋及其附属设施并使用，这是宅基地使用权作为用益物权的外在表现形式。

（二）宪法、继承法律规定 《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权[2];《继承法》规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋[3]。可见，公民个人私有房屋可以继承。

（三）“地随房走，房地一体”原则的客观要求 我国《担保法》、《房地产管理法》均对“地随房走”做了明确规定。《物权法》规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围的建设用地使用权一并处分[4]。房屋所有权与宅基地使用权权利主体的一致性，有利于农村居民行使房屋所有权权能，也是实现宅基地使用权作为一项独立物权的必然结果。

二、宅基地使用权继承的主体和客体

（一）主体 在办理农村宅基地使用权继承公证时，继承人的身份审查是重点。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。有资格申请宅基地使用权的主体是具备集体经济组织成员的身份，宅基地使用权是典型性的身份权利，这点在学界和实务界观点一致。但是城镇居民能否继承农村宅基地使用权这一问题上存有分歧，学界和实务界均存在不同的观点。笔者认可城镇居民有权利继承农村宅基地使用权，保证房屋的所有权与土地使用权主体的一致，符合“定纷止争，物尽其用”的物权法基本法理。我国现行法律法规均没有禁止城镇居民继承宅基地使用权的规定。在现实中必然会出现唯一继承权人是城镇居民的情况，如果因办房屋占有的土地是农村宅基地，城镇居民没有权利继承，那么，被继承人的房屋只能由村集体组织收回。显然，这种做法不合理，与继承法、宪法保护公民私有财产精神相背离。当然，我们也不能过于扩大的理解为城镇居民继承宅基地使用权等同于村民继承宅基地使用权，这是错误的观点，二者存在很大区别。

（二）客体 《国家土地管理局关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定》规定继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权[6]。由此可见，可继承的只能是建有房屋的宅基地，尚未建房屋的宅基地使用权不能单独继承。因为宅基地所有权依然属于村集体所有，宅基地使用权作为一种用益物权的权能还没有实现，也不在继承法遗产的范畴。

三、农村宅基地使用权继承公证核实程序

现在，公证处办理的房屋继承权公证，均是以建在国有建设用地使用权上的房屋为主，办理业务实践，如当事人提供的证明材料、核实程序都已非常完善。农村宅基地使用权继承公证当事人需要提供的证明材料与商品房继承权公证没太大区别，但核实程序区别很大。区别在于：（一）继承标的物的权属证明材料的外在表现形式不同。我国农村宅基地上的房屋大部分没有登记这一程序。因此在审核过程中要对房屋所有权的真实性进行重点审查。特别要注意的一点是，农村宅基地使用权是以“户”的名义申请，土地使用证虽登记在一人名下，但宅基地使用权通常是家庭共有的。所以在办理农村宅基地使用权继承公证时，除了核实宅基地证上登记的使用人以外，还应审查宅基地申请时填写的共同使用人的情况，以避免将来出现兄弟之间争分祖产的纠纷。笔者今年已经办理几例这种公证，土地证上只登记一个人的名字，通过笔录谈话得知父亲遗留的宅基地上修建的房屋实际上是兄弟合建的，后经向村民和村委会了解也证实房屋是兄弟合建。因此在办理此类公证，公证人员有义务到村落对现有房屋拍照存档，实地核实查明集体土地证上已建房屋的所有人是否与集体土地使用证上的登记人相一致，或到土地管理部门查看申请表，以防出现房屋出资所有人与集体土地证上登记人不一致导致公证错误引发纠纷。（二）对于具有继承主体资格人员的调查核实也有很大不同。城市商品房继承，公证人员就继承人提供的亲属关系证明，可以到被继承人生前的工作单位或人事档案管理部门查看档案来确定继承人范围。但农村宅基地继承权公证的当事人基本上都是农民，除了村民委员会的常住人口登记簿、计划生育登记簿和民间族谱之外，基本上没有其它文字记载。因此公证人员从村民和村委会了解被继承人的基本情况显得尤为重要，当然对口述证据真假分辩要求公证员有很好的识别能力，否则很容易遗漏女性继承人，因为在我国农村，很多地方女孩子没继承权已是一种共识。（三）我县有部分宅基地上是建有房屋，但是当事人持有的土地产权证是上世纪二三十年代的产权登记证，因为那时可能存在产权登记混乱及农民违规建房的情况，而且现有产权证上的信息已不能反映出被继承人遗产的全貌。在遇有此类情况，以防将来出现两个以上邻居所办理的权属证书上有土地相互交叉重叠的部分引发侵权纠纷，我处的通用处理方式是先向土地管理部门核查宅基地和房屋产权信息，然后再前往实地，向该地块周边的邻居了解该房屋和土地的现有状况后再办理继承权公证。

参考文献

[1]张文丽，刘刚.农村宅基地使用权继承公证的法理分析及程序探讨[J].中国公证，2011（01）.

[2]孙东杰.解读农村宅基地使用权继承公证[J].中国公证，2011（05）.

[3]王玲.公证如何服务农村集体土地确认工作[J].法制博览，2014（07）.

注释

[1]《中华人民共和国物权法》第117条.

[2]《中华人民共和国宪法》第13条.

[3]《中华人民共和国继承法》第3条.

[4]《中华人民共和国物权法》第147条.

[5]《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国发办[2007]71号）.

[6]《国家土地管理局关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第49条.

作者简介

陈小芳（1978- ），女，江西瑞金人，福建省连城县公证处公证员。