浅析农村宅基地存在的问题与措施

摘要：改革开放以来，随着经济的不断发展，当代农村发生了前所未有的变化，随着生活水平的不断提高，农村产业化发展，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，宅基地管理出现了新情况、新问题。加强农村宅基地管理，节约集约用地，改善农民居住条件，对于促进农村经济社会又好又快发展具有重要意义。本文根据本人基层的实际工作，分析目前农村宅基地的现状及存在的问题，给出相关的解决措施。

关键词：农村宅基地、问题、措施

中图分类号：G812.42 文献标识码：A 文章编号：

1.我县农村宅基地管理政策现状

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》要求，农村住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出让出租后，再申请宅基地的，不予批准。为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）精神，农村住宅建设要符合镇规划，乡规划和村规划，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，我局于2005年研究制定了《喀左县农村宅基地审批管理暂行规定》。该规定规范了宅基地审批条件、宅基地报批程序和宅基地报批材料，并明确了乡镇国土资源所切实加强农村村民住宅建设用地管理的职责、权限和法律责任。

1.1宅基地审批条件

申请人是本集体经济组织成员，且在本集体经济组织内从事生产经营活动，并承担本集体经济组织成员同等义务。坚决贯彻执行“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处且不超过标准的宅基地，宅基地标准面积不得超过二百平方米。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人或擅自改变生产经营的，再申请宅基地的，不予批准，不符合审批条件的不予批准。

1.2宅基地审批程序

农村村民新建、翻建、扩建使用本村本组集体土地建住宅（未利用地、村内空闲地、建设用地），按以下程序办理；涉及占用农用地的，需报经省政府依法批准农用地转用后，方可按该程序办理。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布，公示7天无异议的报乡镇审核后，再由乡镇国土所派人将申报宅基地材料报县局审核审批后，由县局向申请建房村民颁发《居民建房用地许可证》，申请户方可用地；新批宅基地竣工后，由乡镇国土所井下现场验收，合格后由县局按照管理程序发放《集体土地使用证》。

1.3农村宅基地审批需要提供的材料

新批宅基地需提供下列材料：1.3.1个人申请；1.3.2公示材料；1.3.3、宅基地审批表；1.3.4、申请人的身份证、户口簿；1.3.5、四邻签字；1.3.6、建设用地规划许可证、选址意见书；1.3.7、土地利用总体规划图复印件，并标明位置；1.3.8、其它有关证明材料。

2、我县农村宅基地使用方面存在的主要问题

宅基地问题是当前农村土地管理中的热点、难点问题，事关社会稳定和经济发展。 随着经济快速的发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。

（一）土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重

本县地处辽西丘陵地区，农村居民点相对分散，自然村落仍占优势且点多量大。特别是以务农为主要生产方式的 典型农村，自然村占地规模大，，村内布局混乱，基础设施严重不足，近年来，随着城镇化和农村经济发展、人口转移迁徙，农村 “空心户”现象较为普遍，有的甚至出现“空心村”土地资源严重浪费。

（二）农村建房无序、规划不到位，村容村貌差

由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。

（三）未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重

目前，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。

（四）“空心村”大量存在

“空心村”的大量存在一方面随着农业产业化的发展，农户在三通一平的耕地上建蔬菜大棚及畜禽养殖，为了方便经营，在地头兴建看护房，在此居住。另一方面是由于村庄交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄建房；再者是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。

（五）擅自改变农村宅基地用途现象时有发生

由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。

还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售；二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。

四、我县农村宅基地管理中应当着重解决的问题

农民宅基地规范化管理是新农村建设的一项基础性工作。加快全县农村现代化建设，应当以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，立足于“建设社会主义新农村”，着眼于城乡一体化进行总体规划，针对突出问题，层层统一思想认识。在具体实施过程中，从实际出发，区别情况，依法处理好以下几个方面的工作：

（一）一户多宅和宅基地超占问题

对于一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。一户多宅中对于符合村集体规划的部分，允许其一定时期内存在，但要作为临时用地进行管理，收取一定的临时用地管理费用；而对于违法占地、不符合规划的部分，坚决予以拆除。严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。不符合申请条件的不予批准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，也不予批准。

（二）农村空闲宅基地流转问题

对于农村空闲宅基地流转的问题要认真对待，积极研究政策，促进依法规范流转。由于农村普遍存在子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商等人口流动现象，所以农村存在空闲宅基地。这些空闲宅基地的存在，将导致宅基地资源浪费，土地占地、空心村等不合理现象。农村空闲宅基地不断扩大，不仅浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，而且给社会增添了不安定因素。因此，需要对农村空闲宅基地进行合理开发。农民在申请建房时，应将原有宅基地交由集体统一支配使用，以旧换新。对收归集体的旧宅基地，结合地形、位置、土质等实际情况，或用于批给其他农户，做宅基地建新房；或进行复耕，发展农作物。这样既体现了宅基地归集体所有、农户使用的原则，又可充分挖掘土地利用潜力，达到节约土地的目的。

（三）大量“空心村”存在的问题

各级政府应把村庄规划、改造“空心村”作为目前农村工作的大事来抓，制订计划，统筹安排，分步实施。政府应加强领导，有关部门要密切配合。把“空心村”治理与宅基地审批挂钩，对“空心村”严重的村居，不再审批新的耕地作为宅基地。在“空心村”改造、村庄搬迁中，对有旧房没拆完就建新房的，国土管理部门在审核新宅基地办理用地手续时，可收取一定数量的拆除旧房押金。待旧房自行拆除后，退还押金本息；否则，不予返还，可用作雇人拆房佣金和费用。但旧村庄改造工作不可搞一刀切，应结合农村实际有计划分步实施，合理统筹资金，尽量减轻农民负担。

（四）社会主义新农村建设问题

对于新村庄建设要结合社会主义新农村建设，进行统一规划。对全县农村的村庄建设进行科学论证，统一规划，制定的规划要具有科学性、前瞻性和可操作性。对全县星罗棋布的自然村，该撤的撤，该并的并，调整好中心村的住宅建设预留地，加大对旧镇旧村改造的力度。

五、对策和措施

为了进一步贯彻落实党中央国务院实行最严格的耕地保护制度的方针政策，坚守耕地保护红线，坚持节约、集农村宅基地管理要以合理利用土地、节约耕地为原则，结合农地整理和社会主义新农村建设，达到土地的集约高效利用。从长远看要结合乡镇土地利用总体规划的修编，大力搞好村庄用地的整理。在对农村宅基地管理过程中应当从以下几个方面入手：

（一）深入对国情、国策和国法的宣传，增强人民群众保护耕地的责任感和历史使命感

人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速发展。因此我们要加强对广大农民群众土地国情和县青以及基本国策等的宣传教育，加大对土地管理法律法规的宣传力度，特别是加强对基层干部的宣传，在广大干部队伍和各级领导中兴起学习《土地管理法》，依法管地、用地，自觉保护耕地之风，把一般号召变成全民自觉参与的社会活动，为促进我县经济可持续发展创造良好的舆论环境，提高广大人民群众特别是领导干部依法管地、用地意识，使“人多地少，土地后备资源严重不足”的国情观念深入人心，为长期保护好耕地奠定良好的思想基础。

（二）要强化管理措施，做到依法、集约、规范用地

在土地管理上要解决重城镇轻农村的倾向。在管理措施上，采取经济的、法律的行政的和技术的措施一齐上，尽快形成齐抓共管的局面。依据《土地管理法》第四章第三十一条的规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”本着“取之于土、用之于土”的原则，将耕地开垦费投入使用到土地复垦开发、农田基本建设中去，以保持耕地的总量动态平衡。调整执法思路，加强宅基地使用权过程的监督。加强对土地利用现状变更调查，把调查与执法检查紧密结合起来，认真落实耕地保护的各项法规政策，把科学管地、文明用地的水平提高到一个新的台阶之上。

（三）严格规划，强化管理，加强执法检查力度

按照土地利用总体规划确定农村建设用地规模，实行“红线”控制，建立耕地保护的绿色屏障，防止村庄建设的盲目外延扩张。切实搞好农村建设规划，科学地进行功能分区。结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居用地规模。对一般农村要圈定村界，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以达到集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相应的村庄用地措施。同时还要结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。

（四）依法批地，加强对宅基地控制

部分农民群众在宅基地使用上的许多违章搭建行为，与有关职能部门管理措施没有及时跟上有很大关系。依法加强对农民群众住宅建设用地的管理至关重要。严格审批制度，接受群众监督，对不按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。对部分农民受经济利益驱使等原因不遵守《土地管理法》，乱占滥用土地建房的，要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧的原则。在全县农村宅基地初始登记的基础上，建立健全电脑台账，土地管理机关内部各职能部门做到资源共享，用地审批、地籍发证等都要根据电脑台账数据，依法报批和发证，监察部门也可根据电脑台账跟踪检查，各部门各司其职，齐抓共管，杜绝新的一户多宅现象发生。

参考文献：乡（镇）村干部国土资源知识读本2008.1国土资源部人事教育司编，北京大地出版社

全国乡（镇）国土资源管理干部培训讲义2009.7国土资源部人事司、国土资源部人力资源开发中心