电梯工程项目管理在房地产项目中的应用

摘 要：文章介绍了电梯工程项目管理在施工过程中的管理要点，并展望了未来项目管理在房地产市场的广泛应用。

关键词：项目管理；房地产；电梯质量控制

中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）35-0076-02

进入21世纪，房地产建设市场快速发展，但是，纵观现在的房产市场，工程质量存在着安全隐患，房地产商把大量的时间和金钱投放在广告宣传和销售环节上，却忽略了项目管理对于提高房地产建筑质量的作用，致使房屋建筑的质量不能让购房者满意。在房地产建设过程中，电梯工程占据着非常重要的份额。电梯工程项目管理是以项目管理者为中心，将电梯工程项目作为管理对象，按照合同，取得最佳的质量效益和经济效益的过程。将项目管理引入电梯工程中，提高电梯的质量控制水平，对于房地产建设的成功具有很重要的促进作用。

电梯工程的项目管理主要有5个过程组，即启动—计划—实施—控制—结束，其中启动和计划是施工的前期准备，实施和控制是施工的过程，结束是施工完毕后移交到物业并结束该项目。

1 电梯工程施工前期准备的管理重点

施工前期工作主要有两方面：项目的启动和项目的规划，做好这两方面工作，并获得相关部门批准后，方可进行施工。

{1}项目的启动。

在接到客户要求电梯发货通知时，需要再次确认现场实际情况是否与所签订的设备合同中的土建情况，非标等技术条款是否满足，安装合同是否签订并明确各相关的责任归属等，如果发现现场土建参数与合同中对应的参数偏差太大，则需立即和相关干系人沟通，对合同进行更改，否则电梯发到现场将会出现各种问题，由于电梯属于订制产品，对于已出厂的产品，不予以退货或换货。

{2}项目的规划。

古语有云“凡事预则立，不预则废”，在施工之前，安排好整个电梯工程的整体计划是施工前期准备中的重点。计划管理是贯穿于电梯施工的始终的，将一切施工活动控制在预定的计划之中，可以实现资源的有效利用，避免在施工过程中出现大的变化，实现最佳的施工结果。规划包含工程进度规划，工程成本规划，工程质量规划，人力资源规划，沟通规划，安全风险规划等，其中人力资源是整个施工过程中最重要的，因为所有的施工活动都是在人的控制之下进行的，人力资源关系到整个施工过程的成败。合理、有效的组织体系和结构是电梯工程成功的组织保证，建立一个团结的管理团队可以使整个施工过程快速、平稳的运行。项目管理团队的人员配置应该由懂技术、质量、成本和进度控制的人员共同组成，要兼顾技术、质量、成本和进度，不能只顾其一，这样才能在项目的施工过程中不断地调整策略，实现各方面的相互结合，在出现问题时能及时地予以处理，从而按照合同的要求实现工程有条不紊地进行。

2 电梯工程施工过程中管理重点

电梯工程的施工过程主要包含实施和监控两个过程组，实施则是按照之前规划过程组中所制定的计划进行工作，施工过程中最重要的监控，主要有三控一协调，其中三控是指控制工程进度、控制工程质量、控制工程成本；一协调是指协调工程各类事件，也就是强调沟通；除此之外还有安全施工的管理、分包商的管理和档案的管理。

2.1 进度控制

在项目实施的过程中，应严格按照项目实施计划进行，面对诸如设计变更，资金问题，物资供应问题，风险问题等方面因素的影响，组织者需及时进行调控，保证施工进度的正常进行。保证施工过程每个环节的人员安排，责任落到实处，加强施工过程的协调配合，定期开展例会和专题会议，跟踪检查项目进度，根据检查结果，分析问题存在的原因，制定相关解决方案，保障施工进度有序进行。在施工过程中，要充分调动各参建单位的积极性，对于日常工作的成绩要赏罚分明，提高各施工队伍的纪律性，坚决服从指挥，按期保质完成任务。

2.2 质量控制

工程的主要衡量指标之一为质量的好坏。建立质量管理体系是保证施工质量的前提，要确保施工质量，就要建立行之有效的质量管理体系，并保证体系在施工过程中落到实处。依照质量管理体系，编制品质管理文件，制定品质管理方针和目标，使整个施工过程具有可控性、可协调性和可检查性。在施工过程中，影响工程质量的因素很多，比如人员、产品的质量等。编制良好的质量管理文件，依照管理文件严格控制施工过程；定时对施工人员进行质量管理培训，使他们保证质量管理的落实。

2.3 成本控制

加强电梯工程施工过程中的成本管理，实现效益的最优化，可以降低施工过程中的成本，创造出更高的效益。成本管理是一项动态的、整体的管理活动。电梯施工单位要制定出成本监测机制，及时地反映成本的动态，以便项目管理人员能制定出确实可行的措施，降低在施工过程中的消耗，提高施工单位的成本管理水平。项目管理人员要有成本管理的观念，根据成本的动态，制定出成本管理措施，抑制不合理的支出。

2.4 强调沟通

在施工过程中，难免会遇到犹如：任务量安排有偏差，项目资金不能及时到位等问题的出现，这些问题会一定程度上影响到施工人员的工作积极性，怠工现象会随之产生，使得电梯工程施工进度延期。所以，为了杜绝此类现象的发生，作为整个项目的负责人，应予以第一时间协调沟通，尽最大可能满足每个参建组织的要求，通过个部门间的协调安排，平衡各组织的利益，使得施工过程有条不紊的进行，各施工单位之间也要相互加强沟通，保证施工过程保质保量，为了让高质量的电梯为民服务的目标而共同努力。

2.5 分包商的管理以及安全施工

一般而言，电梯生产企业为了降低成本、提高效益，会将电梯的安装工作分包给专业的电梯安装单位。这样就会导致电梯的安装质量直接受到分包商队伍人员素质的影响。因此，为了避免由于分包商队伍的技术不过关而导致的电梯的安装质量不达标，电梯制造企业要建立起严格的分包商管理和考核制度，对分包商的职业素质进行全方位的考查，并定期对他们进行培训，对不达标的分包商队伍予以淘汰；此外，分包商要想在激烈的市场竞争中处于不败之地，就要不断地提高自身的业务水平，以满足电梯生产商的要求。施工过程中出现的事故总是由人、环境、物和管理共同作用产生的。在施工过程中，要避免事故的产生，就要坚持“预防为主，防治结合”的方针，电梯施工项目管理者要建立起安全管理体系和安全生产责任制。

2.6 档案的管理

工程资料的原始性和真实性具备着重大的意义，电梯工程竣工验收一定时期后，由于施工中存在的疏忽或养护措施不得力等原因，工程可能会相继出现各种质量缺陷，这就必须通过查阅相关的工程资料，从而采取有效地措施来解决问题，所以原始真实的档案资料是施工质量的客观保障。一般而言，凡本单位的发文、主送或抄送本单位的收文，要求以原件归档；最能体现法律效应的合同、协议及工程启动验收书等需双方或多方履行签字手续的文件，均以原件正本归档。

3 电梯工程收尾过程中的管理重点

3.1 项目移交

在电梯工程项目施工全部完成后，要进行项目移交工作，将其移交给售后部门，在移交工作开始之前，施工方应完成电梯井道、机房建造、电梯安装等环节的验收工作，通过政府相关部门的验收合格后方可进行产品的相关资料移交，移交后双方必须签订服务协议，落实相关责任归属，这样既有利于在法律上保证了双方的利益。

3.2 项目完成总结经验教训

整个项目移交完毕后，负责工程的施工组织，应从工程各个方面进行讨论，总结施工过程中的不足之处，对于解决问题的合理性应予以深入分析，吸取经验，提高自身的施工能力和技术，对于下次施工项目的组织进行是很好的学习机会。施工档案要进行详细备案，以备后人查阅，资料档案应齐全，档案移交时，每一份合同协议都要有与其相应的附件在合同协议后面，盖上骑缝章，形成一套完整的合同协议资料，倘若工程出现后续工程质量问题，以便查阅，严密的工程资料是可以全面反映和记载施工过程的重要文件，也是项目管理水平高低的综合体现。

4 结 语

作为特殊设备，电梯与日常消费品或其他工业产品不同：在工厂完成设计制造所呈现的电梯，不是一个完整的产品，它还包括现场安装过程以及需要经规定的检验检测机构检测过关，之后才算是完整的产品。为了保证电梯高效、安全运行，电梯安装工程项目管理尤显重要。在房地产建设过程中引入项目管理，将电梯项目管理作为房地产建筑过程中的一个重要的科学管理方法，大幅提高电梯质量，必将有助于推进房地产市场的持续、快速发展。同时随着项目管理理论不断完善，电梯项目管理在提高房地产建筑质量方面具有重要的促进作用，可以预测电梯项目管理在未来的房产建筑方面肯定将持续增长，房地产市场对专业的电梯项目管理人员的需求也将不断增长。因此，未来的房地产市场肯定更加频繁地将电梯项目管理纳入其范畴。

参考文献：

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[3] 朱保建，陈书利.施工项目进度控制[J].山西建筑，2007，（10）.