调控政策将步入“深水区”

我们今年初的报告中就明确预测到，在管理通胀预期方面，政策措施需要多管齐下，而资产价格应成为政策关注的重点，其中，遏制房地产价格过快上涨是重中之重。

事实上，步入二季度以来，相关调控房地产的政策力度进一步加大， 除了收紧土地、金融以及原有的税收政策外，类似“物业税”的税收政策在二季度之后正在陆续出台，预计相关的调控政策在二季度之后将步入“深水区”，从而实现“管（通胀）预期、保民生”的政策目标。

组合型政策工具管理通胀

现在，管理好通胀预期，已成为政府2010年重要的政策目标之一。而要管理好通胀预期，就要对可控的因素进行前瞻性的调控，合理引导市场对这些因素未来走势的判断。

这些措施包括：以政策宣示引导预期、做好货币调控和流动性管理、改善财政支出结构、控制财政资本性支出增长过快、必要时通过适当升值弱化输入型通胀预期等等。

现在来看，中央政府对上述工具箱中的大多数工具已进行了有效的利用，尤其是对前三项工具运用得比较好，也收到了比较好的效果，目前，市场的通胀预期和加息预期并没有进一步强化，反而在短期还有所弱化。

调控政策力度将加大

2009年二季度以来，反映实体经济的物价指标还处于负增长状态，即使到2010年一季度，CPI也只上涨2.2%，与此形成强烈反差的是，以房地产为代表的资产价格却持续飙升，全国房屋销售价格指数连续12个月上涨，许多城市的房价创出有史以来的新高。资产价格过快上涨，不仅影响金融安全，还加剧了人们对未来通胀的预期，同时还可能通过财富效应以及消费、投资渠道加大通胀压力。

在2010年，要保持宏观经济平稳运行，必须把防止“资产泡沫”转化为“商品通胀”作为管理通胀预期的重点，切实采取多种措施遏制以房地产为代表的资产价格过快上涨。

事实上，步入二季度以来，中央政府相关调控房地产的政策力度进一步加大，明显的代表性事件是4月14日国务院常务会议颁布的“新国十条”。我们预计，相关组合型的调控政策在二季度之后还将陆续出台，并向“深水区”迈进。

最后需要特别指出的是，房地产当前面临的诸多问题，已经到了拖不下去的地步。而自2002年以来多次房产调控政策的失灵，已经让公众失去了对调控政策效果的信心，长期以来的惯性思维让公众认为，房价真的是只能涨不能跌。对于调控政策当局而言，公众的惯性思维或许才是最大的政策落实障碍，也正是必须认真解决的关键问题所在。

但与以往历次调控失灵不同，当下的中国经济已经无法容忍调控再次失败。畸高房价所挑战的不仅仅是一个简单的行业政策，而且是中国经济体制的长期稳定运行。房地产市场的运行状况已经成为影响中国收入分配的关键问题，而收入分配的合理化则是未来经济体制改革的要害所在。

鉴于此次调控“只能成功、不许失败”，现有的调控政策有必要做好向“深水区”迈进的准备。其中最为紧要的，就是要加快开征物业税的步伐。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这样，将过去一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。无论是从法律层面还是现实层面，都宜早日启动。