“暗战”写字楼

合肥政务区商业地产同质化现象比较严重，这也导致了楼盘之间的客户争夺、价格竞争愈发激烈。

合肥商品住宅“限购令”实施一年多以来，住宅地产迅速遇冷，此时商业地产以其“不限购”的特殊身份迅速上位。众多房企纷纷加速进军商业地产，仅合肥政务新区就聚集了诸如华润、新地、置地等数十家地产开发商，写字楼项目鳞次栉比。

公开资料显示，2010年，开发商在政务区拿地达到高潮，共计拿地1177.998亩。

其中，安徽置地以19.88亿圈下天鹅湖南岸ZWQTC-033、ZWQTC-035、ZWQTC-037共计335，81亩地块，开发置地广场；华润置地紧随其后收获其附近ZWQTC-034、ZWQTC-036、ZWQTC-038一共330.86亩土地，用于华润中心的建设；之后，安徽皖投置业、合肥天同、大连万达、东莞市百利酒店纷纷逐鹿政务区。

在地产商如此疯狂圈地扎堆写字楼之时，业内感叹之声不断，“未来政务区估计再无地可卖！”来自政务区官网的信息显示，政务区目前剩余经皆性土地还有18宗，仅合1250亩，最大为148亩，最小为23亩。

伴随着这一波圈地狂潮，土地价格一路飙升，从2007年到2011年，政务区土地拍卖均价从260万元/亩直线升至507万元/亩，平均成交价涨幅高达95%，用寸土寸金来形容毫不夸张。

按照国际惯例，商业地产自持与出售的比例通常为8：2。然而，成本上升导致的资金压力，让一些开发商在项目建成之后更倾向于出售。

世联地产研究数据显示，2012年合肥市场可预计供应量将达到约115万m2，而政务区占据了大半壁江山。其中，2012年开年以来，新城国际推售10万m2；白天鹅国际商务中心推售7万m2；新地中心也大手笔推售17万m2；华邦世贸城推售10.8万m2；置地再推20万m2；蔚蓝商务港二期也推售8万m2……而即将入市推售的华润万象城、百利广场等体量也不容小觑。同时，他们预计2011年～2014年，政务区写字楼将推售约91.8万m2，成为未来大体量的一线高端产品集中竞争区域，整体市场份额将进一步加剧分割。

在合肥学院房地产经济研究所副所长凌斌眼里，合肥政务区商业地产同质化现象比较严重，这也导致了楼盘之间的客户争夺、价格竞争愈发激烈。

“毗邻天鹅湖畔，甲级写字楼，打造合肥地标性建筑”……纵观政务区写字楼项目的广告词，大抵不过如此。而事实上无论从交通、环境或者配套设施来看，区域内写字楼项目几乎很难发现任何差别。

为了在同质化竞争中突围，楼盘之间开始大打“价格战”，降价、折扣、买一送一等手段层出不穷。

6月4日，蔚蓝商务港打响了价格战的第一枪。二期D座写字楼最低仅以7500元入市，按照该项目150%的得房率折合计算，每平米单价最低只需5666元，由于蔚蓝商务港写字楼的户型面积在70-1800平米之间，这意味着最低总价53万就可以投资一套写字楼，直击省城写字楼价格极限。更具诱惑力的是，首付最低只需两成。

买一层得两层、统一出租运营、租可抵供，售价“7”字头……蔚蓝商务港的一声枪响引发了政务区写字楼市场的价格大战。

不堪重压之下，前城大厦率先跳水，均价迅速降至6600元，新城国际也打出折后价11000元。公开资料显示，目前天鹅湖同区域写字楼均价已经降至9500元，与同区域住宅楼动辄八九千、甚至上万的价格相比，几乎持平。

而按照国际惯例，正常情况下，同一区域商业地产价格一般是住宅的1.5-2倍。政务区目前商住倒挂现象已然凸显。

对此，白天鹅国际商务中心常务副总经理邢卫东向《徽商》表示，“在持续严厉的楼市调控下，住宅市场投资风险骤增。此时的商业地产成了避风港，被寄予很高期望，但现在的现象却很有趣：一边是商业地产投资热情上涨，一边是商业地产低于住宅价格的现实。要改变这种情况，商业项目品质必须提升。”