我国房地产宏观调控

摘要：楼市调控正在如火如荼的进行中，限购令作为各项政策中最为严厉的手段之一，也引起了学界的热议，本文主要在于分析限购令的合法性与合理性。批判并不代表否定，批判是希望其更加完善，希望在大家的共同努力下我国楼市能平稳发展。

关键词：限购令；合法；合理

一、什么是限购令

由于房价上涨过快，引起了经济不稳定，为防止经济动荡，2011年1月26日，国务院常务会议提出了新的楼市调控政策《新国八条》，全称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。各地方政府为了贯彻落实该《通知》，先后出台了所谓的“限购令”，其中以北京最早发出，限购力度也最大。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第六条的内容是：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”①2010年4月30日，北京出台了“国十条实施细则”，明确规定：“从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。限购令的法律属性。”②

各地限购令与上述内容也基本大同小异，主要内容就是限制购房者购房数量，其原因有二：第一，住房对于居民就如同穿衣住行一样重要，是生活的基本需求。但现在房价过高，使得很多人买不起住房，这类居民作为人类的基本人权居住权没有得到保障；第二，土地是稀缺资源，而房屋依附于土地建成，同样是稀缺资源，仅仅靠市场自我调节已经不能保证房屋这种资源的合理分配。所以需要国家进行干预。

二、限购令的合法性

（一） 限购令的形式合法性

“限购令”之所以引起社会上这么大的争议，就是因为其在众多的房市调控手段中最为严厉。不管购房者是出于住房需求而以消费者的身份买房，还是出于投资需求而作为投资者买房都分别属于《立法法》第八条中的民事基本制度和基本经济制度，应当由法律加以规定，在法律尚未制定时，可以经授权由国务院事先制定行政法规。同时，“限购令”作为对行政相对人的权利义务有重大影响的抽象行政行为，在确定出台前还应当通过听证会、座谈会等广泛征求民众意见，以确保该决定的科学合理，但是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》从形式和制作主体上看，既不是行政法规也不是行政规章，而且出台非常仓促！各地政府以此为依据出台的相关文件更是如此，这不符合我国《立法法》的有关规定。

（二） 限购令的内容合法性

一方面，“限购令”对行政相对人的权利义务有重大影响，其制定实施应该以法律为依据。可是在社会主义市场经济下，对经济的宏观调控最直接的干预就要数《价格法》了，所以除了《价格法》第30条对于价格干预措施中的限价令颁布的客观条件和基本内容与限购令存在相似之处外，限购令找不到其他更为相似的法律依据了。但是限制价格与限制购买数量毕竟不能等同，所以事实上限购令从内容上是找不到法律依据的。

另一方面，“限购令”违反了《物权法》、《合同法》等法律的相关内容，如我国《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”限购令限制了物权的登记，但其既不是法律也不是行政法规，法律位阶过低导致了内容的不合法。

三、限购令的合理性

“限购令”出台的主要目的是通过限制投资性买房需求来保障刚性需求。并且“限购令”出台后也确实取得了不错的效果。据统计，2012年2月，在70个大众城市中，有45个城市的房价环比下降，仅4个城市上涨，21个城市持平，且涨幅不超0.1%，其中还有27个城市房价同比下降，这些数据是喜人的。这从事实上说明限购令的实施也有其合理性。

但是，限购令作为宏观调控手段，过于直接而背离了宏观调控权间接施控的特征，还存在上述的不合法之处，所以注定只能是一项适用于特殊经济时期的短期政策。“限购令”只能是当今楼市调控的权益之计最根本的原因还在于：首先，住房上供不应求；其次，房价调控的主要矛盾也在于土地成本高涨和打压房价之间的矛盾。所以限购令并未触及问题的根本，治标不治本。而且，限购令传递的一个信号是商品房是紧缺商品，既然紧缺，能想方设法买到就有利可图。同时，有多套房产的人开始惜售。所以，限购令如果长期存在，可能会扰乱市场秩序，甚至反而推高房价，应该尽快完善保障房、廉租房的建设，从根本上解决住房难的问题。

四、限购令实施中存在的问题

“限购令”出台后，确实对投资性买房起到了一定的限制作用，但同时也出现了很多投机取巧，钻漏洞的现象。例如北京的限购措施要求非本市户籍居民必须持有暂住证且在本市连续缴税5年以上才可以在北京市买房。而据记者报道，有关中介的工作人员告诉记者，只需多交6万就可以在北京买房，这6万元主要是补交外地购房者的5年社保证明和其他一些手续，如果需要补交的年份少，价格会适当下调。若如此一来，根本无法限制类似“温州炒房团”的入侵！限购效果也就大打折扣。

其实在中国，一项政策是否能得到很好的执行更多的取决于政府是否愿意贯彻落实。中央对于楼市调控的决心显而易见，可是由于土地财政等利益博弈使得地方政府并不积极配合！所以楼市调控任重而道远，需要更多合法、合理、有效的手段从根本上解决人民的住房难题。（作者单位：西南交通大学政治学院）

注解

①《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第六条

②《北京市人民政府贯彻实施国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》

参考文献：

[1]郑少华：《“限购令”的法律解释》

[2]符启林、王亮：《限购令法律问题探究》

[3]唐辉、艾永坚：《浅析房地产限购令的性质及合法性》

[4]高军：《限购令的合法性疑问》