政府政策\房地产价格与理性预期的关系分析

中图分类号:G640 文献标识码:A

内容摘要:传统理论认为市场价格是供求决定的,但在中国房地产市场上,这一认知显然是被颠覆的。根据房地产市场的特性,本文认为,较之其他市场,理性预期因素在房地产市场价格决定中起到了重要作用。本文从理性预期的基本理论出发,通过相关文献回顾和讨论,探讨影响消费者理性预期的相关因素,以及各方基于理性预期的博弈模式,并进行了相关政策和实证方面的探索。

关键词:理性预期 房地产价格 政策

传统理论认为市场价格是供求决定的,但在我国房地产市场上,这一认知显然是被颠覆的。很多评论、很多基于供求的分析都无法解释。当前我国房地产市场价格的波动,也无法深入理解政策性因素为什么会对房价产生如此影响。必须要在透彻认识房地产市场本质特征的基础上,借助新的理论,来研究房地产市场价格的变动规律。

理性预期理论和房地产价格相关文献回顾

理性预期又称合理预期,是由美国经济学家J•F•穆思在《合理预期和价格变动理论》一文中首次提出的,并由卢卡斯等人作出了进一步发展,逐渐形成理性预期学派。穆思认为,单个经济单位在形成预期时使用了一切有关的、可以获得的信息,并且对这些信息进行了理智的整理。在此基础上,经济主体对经济变化的预期是有充分根据的和明智的,在很大程度上是可以实现的,并且不容易为经济主体所改变。穆思说“由于预期是对未来时间有根据的预测,所以它们与有关的经济理论的预测本质上是一样的。我们把这种预期叫做‘合理的’预期”。

理性预期理论建立在两个前提上:一是每个经济主体对未来事件的预期是理性的,他们在对经济形势进行判断时,会尽力地获取最完全的信息,主动地利用一切可用的统计、历史、逻辑以及经济变量之间的因果关系等知识,经过周密的思考和冷静的分析,最后作出对未来经济情况的预测。二是只要让市场机制充分发挥作用,各种产品和生产要素的价格都会通过供求变动,最终使供求达到均衡。例如,商品经营者看到商品价格上涨,误认为是需求量增加,从而会要求更多的劳动量。但这种误解在长期中会消失,人们会看到所有商品价格都上涨,从而使劳动量恢复原有水平。因此,根据理性预期理论,人们如果能准确预料到政府政策的结果,会采取相应措施抵消政府政策的作用,从而使政策失效(杨斌、王燕,2006)。

对于房地产业而言,一方面,房地产品的价格较高,是一项重大消费行为,因此,消费者必然会花费很多时间和精力去收集相关信息,并审慎决策。另一方面,现在有关于房地产的信息也很丰富,不存在信息稀缺问题。因此,在房地产市场上,理性预期是一个重要的影响市场决策的基本现象。但目前从理性预期角度研究房地产问题的文献不多。

张澜、周千秋(2006)从理性预期的概念出发,分析了宏观调控下房地产价格运行的主要特点,并从政府、金融机构、厂商行为等角度分析了其对消费者预期的影响,进而提出了关于正确引导消费者预期的几点建议。

娄国豪(2007)具体探讨了几类房地产界参与者的行为对消费者理性预期的影响,认为政策制定应注意正确引导消费者的理性预期。

唐亮(2007)针对围绕着房价存在着各种不同的看法和争论,从消费者的理性市场预期的角度,具体分析了房价上涨的原因,并提出相关建议。

刘志伟(2007)通过对消费者市场预期的分析,从政府、金融机构、企业、消费者方面,结合我国的房地产市场状况,论证了市场预期与房地产价格的关系,在此基础上,提出了解决房价过快增长的措施。

谢彬(2008)认为,在飞涨的房地产价格背后,关于升值的心理预期是一个推动力,他从消费者的理性预期角度分析了其对房价的影响,并针对我国房地产市场现状提出了若干建议。

刘玉录(2005)认为在政策调控过程中存在着预期的干扰,也就是由于主体的预期行为使得政策执行的条件发生了变化,从而,干扰它的结果,这就需要在政策制定时充分考虑预期因素,多种手段并举。

王华春等(2009)探讨了在信息不完全条件下预期与房地产价格波动之间的内在作用机制。并通过实证分析提出了对实施各种政策组合与预期因素变化的政策建议。

纵观我国目前关于理性预期对于房价问题的已有研究,多从分析影响消费者理性预期的几项因素切入,进而以实际政策来分析其具体影响,以提出若干引导消费者理性预期的建议结尾。本文则认为我国房地产市场的特点和重点在于政策预期,即政策本身成了预期的一个关键因素。这并不是说其他因素和其他市场参与者的决策不重要,而是政策在这里起到了一个改变供求均衡的关键因素。

房地产行业各方预期的特点

价格的基础是价值,价格不可能长期偏离其价值。从动态角度来看,价格走势和价值走势是平行的。而就某一时点来看,价格与价值一般是偏离的,价格由供给和需求的关系决定。在房地产市场中,宏观经济形势、政府宏观调控政策、厂商行为、“羊群效应”等因素会使人们对未来房地产价格产生不同的预期,改变供求关系进而影响房地产价格。

(一)消费者

房地产的消费者心理与其他商品有所不同。一方面,他们会考虑常规因素,如宏观经济形势的变化、购买条件的变化(价格、品质、便利、利率等)、自身的购买能力等。另一方面更重要的是,作为兼具投资品特征且金额巨大的房地产,消费者在购买时往往关注其相对值,而不仅仅是绝对值,即,关注的是房价的涨跌趋势,购买条件的变化等。如刘洪玉等(2004)研究认为,房价上涨导致人们对房价预期的上升,房地产需求进一步上升将再次导致价格的上涨。郑思齐等(2007)分析认为若其他因素不变,如果居民预期未来一年内房价上涨则住房需求会提升9.6%。

这一思路正合了理性预期,因为房价的涨跌包含了大众对宏观经济条件、国家调控政策趋势的集体判断,既然如此,就不难理解为什么房地产市场出现“追涨杀跌”的现象了。这一现象并不仅仅是对房地产投资品性质的一个反映,而是投资品、消费品、必需品的一个综合反映(价格上涨或下跌本身也是这些需求的集体体现,作为消费者个体无法去分辨其中各自的比重)。如果房价处于上涨趋势,这意味着一段时期内购买的成本也将上升,因此,即便超出原来的预算,尽快购买是最合算的(而不论它是投资还是消费)。

(二)房地产商

房地产商的供给行为也有类似模式,即价格高时增加供给、价格低时降低供给(当然事实上的供给模式要复杂得多,甚至会发现价格上涨时的捂盘现象,以降低市场上可见的供给量)。不过房地产商与消费者的地位有区别,其拥有更大的自和选择性,通过谈判力量以及价格联盟等手段,可以在与消费者的博弈中制造对自己有利的局面,如“捂盘”、如内部销售等。房地产商可以在交易市场上形成价格联盟,共同合谋有价无市的虚假房价交易关系。信息不对称的条件下,消费者被蒙蔽而做出购买的决定。

在消费者与房地产商对房价的涨跌趋势的预期中,消费者由于信息不对称原因、由于组织难度,其与房地产商的地位是不对等的。但在对价格涨跌趋势的影响因素方面,都受到政府政策的重要影响(王华春等,2009)。

(三)政府政策

我国处于经济转轨期,市场体制不完善,使得政府频频出台一些政策和法规来规范和约束市场行为。但政府目标又呈多元化和短期化倾向,这就造成政策有着极大的不延续性和波动,给预期增加了许多不确定因素。

与房地产有关的政策主要包含土地政策、税收政策和金融政策等,还包括一些行政规制手段,譬如土地增值税、“90-70”政策、二套房贷制度、交易税率的变动,包括最近讨论热烈的物业税等。

在房地产市场上,这些政策本身带来的绝对影响或许并不太高,譬如按揭贷款利率的一次变动可能只带来每月还贷额百元的变化,但重要的是带来了房价可能涨跌的信号,由此形成的后续反应起到的作用要超出其本身的效应。如刘志伟认为利率调整的效能一般表现为:利率降低时,刺激消费与投资;利率调高时,增加储蓄以滞缓消费与投资。升息牵动楼市神经,抑制房价上涨,对房地产市场的影响是显见的倍数效应(刘志伟,2007)。

多方博弈、理性预期与政策失灵

(一)政策因素过重并成为影响平衡的法码

综观相关文献和房地产市场的实践,供求双方的信息经过多年市场博弈的洗礼已经清晰,消费者的心理预期、消费规律等房地产商清楚,而房地产商的常用策略甚至包括运营成本信息等也已公开,至此,政策就成为了影响博弈均衡和房地产价格的关键因素。政策偏向于消费者一方,则房地产价格下跌(某项具体政策是否偏向当然还可以有所解读,但若假定能够大致清楚政策的偏向。而且,这里假设不存在其他变动,只考虑该项政策的影响),通过多重预期反复作用,这种下跌幅度超出其本身的实质影响。

(二)市场预期同质性过高而导致波动过大

之所以出现这种局面,还有一个原因就是市场预期同质性过高。对某一项政策,市场各方的解读倾向于一致,如“90-70”就是打压楼市,下调契税就是促进楼市发展,由此,直接推动楼市向下或上发展,等等。调控政策的工具性意味过强,而不是从促进房地产业发展的角度去解读。

这种预期模式无法形成市场自身的均衡,从动力学上来说是不易稳定的一种状态。如这增加了政策制定的难度,如不够谨慎,反而会使得政策成为加剧波动的一个因素。如林建永(2008)等认为,房地产市场波动与房地产具有消费品和资本品双重属性相关。预期效应单向放大并不断超过调控效果,结果表现为房价继续上涨。

(三)我国房地产市场预期的演化

之所以会形成前述同质性过强的原因,是有一个发展过程的。所谓“预期同质性”,指的就是市场对某项事物形成了共同认知,譬如对政策的解读、对某项政策可能出台与否的认识等。但这一点存在一个演化进程。

根据预期理论,在经历较少时,人们多会采用适应性预期,根据过去经历简单外推。在经历了多次同类事物后,人们有足够信息进行理性预期。而在经历了多个周期后,人们的预期特点是倾向于前瞻,并致力于影响预期事物的出现。

我国房地产市场已经经历了至少一轮完整的市场周期,以及多轮调控周期。参与者对市场形势的变化以及与政策之间的关联已经形成了较为固定的共同认知,而且对政策制定者的逻辑也已形成了一定的认知,如“涨,政府打压;跌,政府扶持”等,这让市场自身的运行受到了政府的深刻影响。哪怕政府没有出台任何新政策,都已经影响到了市场的运行。

结论和建议

理性预期不仅参考了过去的房地产价格,而且考虑了经济系统提供的所有信息。这一理性预期会改变房地产市场的供给和需求,进而影响房地产价格。这种格局的形成对我国房地产市场的正常发展具有不利的影响,市场自身的制衡力量和发展要求,包括多样化需求、多元化供给、专业化发展等,都会被基于政策的预期因素而掩盖。它也制约了政府调控以及推行正当的产业发展政策的余地,政府自身卷入过深,使其引导产业发展的能力受到各种力量的牵扯,给长远发展造成了困难。

因此,我国政府在制定房地产政策时要充分考虑理性预期因素的影响,保持政策在一定时间、相对稳定的同时,建立一个长期的发展目标规划并公之于众。按照长期目标,再依据市场发展的实际状况在某些特定的时期利用政策进行微调,并正确地引导消费者的理性预期,以保持房地产市场健康、稳定的发展。

参考文献:

1.林建永,薛艳杰,于辉.房地产业及其调控:微观经济学分析.理论探索,2008.2

2.刘洪玉,沈悦.房地产价格变化规律的经济学分析.建筑经济,2004.9

3.刘玉录.应该重视调控中的预期干扰.中国房地产金融,2005.8

4.刘志伟.市场预期对房地产市场价格的影响研究.内江师范学院学报,2007.4

5.娄国豪.消费者理性预期对房地产价格的影响.商业时代,2007.7