房产篇 调控效应将逐渐显现

2012年的楼市又将是调控年。

在这一年里，限购政策会继续执行，保障房建设也会稳步推进，主要的调控政策仍然会对市场产生影响。而更为紧迫的是，在即将过去的一年里，由于买卖双方陷入深度博弈而造成的库存上升局面，面临资金链断裂危险境地的开发商已经逐渐交出了主动权。未来对于它们而言，主要任务在于自救。

住建部政策研究中心副主任王珏林表示，此次会议对保障房提出的要求，与此前并无变化，显示出中央对于住房保障的持续重视。他表示，明年我国将继续加大保障性住房的建设力度，“数量可能会有变化，但力度不会降低。”

此前，住建部副部长齐骥表示，明年中国的保障房建设任务量将比今年有所降低，不会达到今年1000万套的数量，但相比2010年590万套的数量会大幅度增加。对于房地产调控，中央经济工作会议要求：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”王珏林表示，这与“国八条”的要求是一致的。明年房地产调控政策不会动摇。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，房地产调控的效果已显现，一旦放松可能大幅反弹。由于地方土地财政，加上经济恶化，放松调控的呼声很高，但调控一旦放松，房地产很可能面临硬着陆风险。他认为，预计在经济工作会议以后，期待放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。

华夏银行高级客户经理，国家高级理财规划师刘娅楠和中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司区经理王晓妍探讨高通胀下的理财投资策略。她们在节目中表示，明年整个房价的变化，有可能出现三种情况，要依照自身的承受能力来做交易。

王晓妍表示，首先房价应该有一个参照物，我对北京的某一个地段的房子有一个心理预期，比如我认为六环的房子就不应该超过2万，因为之前它才几千元。比如我知道北京的通州有一个房子在去年曾经达到了3.2万元，但是在现在是1.1万元，所以什么是底呢？这里必须有一个我们自己的心理预期做参照物才能去考虑的。给自己一个标杆。其实这和炒股、基金方面的信息都有关系的，不管它上涨到多少，跌到多少，我的承受能力在哪个位置，我就来做交易。

王晓妍表示，明年整个房价的变化，会依照国家整体调控的导向。比如金融体制的改革对它都会有引导的作用。有可能出现三种情况。第一，比如国家的调控继续紧缩的情况下，一些房地产商为了套现，有可能去抛售现房，这种情况下有可能短期降价。第二种情况，我就死扛，我是一个开发商，我不能让我的成本降下来，我们的通货膨胀率在高，用工成本也在上涨，所有的成本导致了我们的成本不可能降太多，我要有一个成本价，我是不可能赔本抛售的，有可能集成一个联盟来扛，这样的情况下，我同样卖一套，我的利润率会高一些。第三，如果国家的政策会继续的调控，大家都知道调控会解决很多的问题，但同时会给房地产商带来一些麻烦，这样会产生一些烂尾楼的情况，这都是不可预估的。但是三种情况，作为老百姓来说，你自己理性评估，房子到底是我拥有几套就够了，我是不是要用房子来做投资的必然渠道，我是把房地产作为投资还是投机呢，这个要自己分清楚。

刘娅楠也谈到，房地产属于固定资产投资类的，整个上半年房地产处在比较快的增长速度，虽然有我们的调控，但是它还是存在一些投资者，对于它有一些投机的机会和政策把握上方法。至于在今年年底，可能房地产价格稍微有一些回落，这都是政策趋势所致。明年来说，房地产的政策不会放松，否则的话政策效果就会大打折扣，达不到政策实施的效果了。所以，对于明年来说，还是建议投资者对房地产投资的方向有所转换。因为开发商还是根据政策对房价有一些调整。

2011年对于房企来说可谓是“冷暖自知”？在政策重压之下，很多企业出现资金链危机？“2012年，我认为房地产开发模式到了转折点？”潘石屹分析说，之前，土地价格飙涨，开发商一窝蜂地圈钱﹑融资来拍地，“地王”屡被刷新？过去10年间，大部分房地产开发商都把注意力放在了钱和地两方面，而今年这种情况将发生变化。以SOHO中国上海外滩8-1地块为例，潘石屹说，这个地块被誉为“皇冠上的明珠”，但其地价在2011年并未上涨，反而回归2009年的水平。“地价不涨，这就是一个信号，提示房企要回到其根本点——做产品。”和其他房地产开发商一样，SOHO中国在2011年遭遇困境，上市5年来首次未完成销售目标？但潘石屹对此并不担忧，他认为，很多房地产开发商仍满足于融资﹑拍地，对2012年可能出现的开发模式转变并未察觉，对产品本身重视程度不够，而SOHO中国设计的每一个作品都有创新意识，独一无二，且背后有一整套系统来支撑，无法复制。潘石屹对未来发展充满信心，“我们在想，SOHO中国能不能成为房产界的‘苹果公司’”。

交通银行首席经济学家连平认为，第一，现在来看我们的股市已经没有什么泡沫；第二房地产有泡沫，但个人认为是局部的；第三人民币汇率人民币升值还是控制在一个合理的水平，没有出现日本从80年代末到90年代初大幅度飙升的100%的升值，中国五六年以来也就升值了30%多一点。连平表示，从根本上来看，中国现在的状况跟当年日本情况有很大的不同是在于宏观调控。中国持续推进了一个比较审慎的宏观调控政策，尤其是稳健的货币政策。因为日本出现大问题的时候，股市房地产泡沫急剧攀升，日元大幅度升值背后有一个重要的因素就是货币政策是扩张性的。

中投联达(北京)投资有限公司董事长、联达地产机构董事长”的杨少锋称，指望房价跌一半不现实，对于房价的合理回归我们都应该有个理性认识，不能瞎下指标，不能理想主义。杨少锋表示：“指望房价跌一半不现实。前几天在录节目，有人观点认为合理的房价应当是现在房价的一半，我说这不可能。如果房价能够跌一半，那么多数人买到手的一定都是烂尾楼，因为能降一半开发商差不多都该破产了。所以对于房价的合理回归我们都应该有个理性认识，不能瞎下指标，不能理想主义。”

《华夏时报》总编辑、知名财经评论家的水皮称，房地产的调控一直就是本轮宏观调控的出发点，至于会不会成为归宿，则需要进一步的观察。水皮表示：“众所周知，房地产的调控一直就是本轮宏观调控的出发点，至于会不会成为归宿，则需要进一步的观察。其实调控的始作俑者是央行于2003年9月的房贷新政，周小川其时就已经对银行业可能存在的房贷风险提出了警告，但是这种预警并未获得中央部门的普遍认同。”

国家统计局日前的数据显示，全国70个大中城市没有一个出现房价上涨的情况，北京商品房价格同比更下降25%。叶檀认为，房地产市场的过度波动对中国经济发展不利，会造成中国经济根基不稳。“房价不要说下降50%，事实上只要下降30%，多个基础行业如钢铁、化工、建筑等行业都将崩溃。”叶檀表示，为了避免中国经济硬着陆，未来房价既不可能大幅度上涨，也不可能雪崩式地在一年内跌价10%以上。

而对于近期有20多个城市对房地产政策进行微调，其中4个城市的微调政策被叫停的情况，叶檀认为，当前房地产调控政策的底线是成交量保持稳定、房价平稳，也就是支持刚性需求，抑制投资需求。而这4个城市都有一个共同点，就是涉及到第二套住房，鼓励投资性需求。因此，叶檀建议有刚性需求的购房者可以消除疑虑入市购房，而投资性买家暂不宜出手。

香港太平洋国际投资集团首席执行官贾卧龙认为，楼市调控持续了一年多，房价总算止住“疯长”势头，“降价”之声此起彼伏，不管是“真降”还是“噱头”，无疑调控的效果已经显现。中央经济工作 会议为2012年的楼市调控也已定下基调：“坚持房地产调控政策不动摇”，虽然可能会有微调出现，但可以预计，2012年年初的楼市绝不会暖和，冬天还将继续。无论是政策影响还是市场预期，“降”字还将成为主流。

限购令是高房价的大杀器，目前，北京、上海、广州、深圳等城市带头表态将继续执行限购政策，不出意外，后续还将有大量城市跟进表态，也就是说，未来一段时间里，限购依然存在，政策依然偏紧，这样一来，房价反弹的希望就很渺茫了。“限购”、“限贷”不会退出，开发商的日子就将继续难过。开发商的资金来源无非“银行贷款”和“销售回款”，“限贷”堵死了贷款之路，“限购”又遏制了回款之门。资金紧张之下，开发商无法控制贷款，所以只能靠“降价求量”来加速回款，这是“降”的最主要原因。

当前情况下，只要政策不松，房价反弹的机会很小，中国的通胀形势还将继续，通胀之下房价不涨其实就等于在降，更何况真降呢？这一点也可以为房价下跌做些佐证。只要政策不放松，2012年楼市就将继续低迷，开发商要看清形势，“深挖洞、广积粮”，加快销售，以价换量，现金为王。楼市将告别暴利，开发商最好不要对调控放松抱有幻想，须知楼市低迷之下“快跑者生，慢走者亡”。

我们注意到，从2011年11月底存款准备金率突然下调，到12月人民币惊现连续12日罕见跌停，紧接着央行出手干预汇市。伴随着“做空中国” 势力的“兴风作浪”，热钱出逃迹象进一步加剧，而央行显然已经意识到问题的严重性，并采取措施应对“做空”，坚持限购令冻住楼市即是其中之一。假设“限购令”放松，楼市里大规模的资金得以迅速解冻，并被“国际做空”势力蓄意流出，将会使中国数十年积累的外汇储备惨遭劫难。因此，限购令 不仅关乎房地产，更关乎经济命脉，尽管地方政府会使出百般力气试图放松，但无疑在这种艰险对决时刻，左右衡量之下，限购令仍旧不会轻易放松，房价会随之一 点一点阴跌下去。