浅析我国房地产融资现状及发展

作为国家支柱产业，房地产业在我国国民经济中的作用和地位日益明显和重要。房地产业是高投入、高风险、高收益的资本密集型产业，房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。就目前状况而言，我国房地产融资渠道仍然严重依赖银行体系，这不仅增加了房地产业的金融风险，而且影响着国家、银行的金融稳定。房地产行业要想康快速发展必须尽最大可能拓宽融资渠道，不断分散行业金融风险，这就要求房地产融资渠道多元化发展。

一、我国房地产融资现状及弊端分析

1.我国房地产融资来源

从融资来源上来看，我国房地产业融资主要包括以下几个渠道：

一是银行贷款。我国的房地产融资仍然是以银行信贷为主导的单一融资渠道，这在很大程度上提高了房地产行业的发展风险。随着我国银行信贷的逐步紧缩，房地产行业面临着资金困难。

二是上市融资。上市融资不仅可以减轻金融风险，还可以降低融资成本，这对于解决房地产企业发展的资金瓶颈具有很大的作用。但我国对房地产企业上市审批严格，对很多企业来说是个巨大的挑战，在短时间内难以实现。

三是发行企业债券。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比风险较低。但因债券融资对筹资企业的条件要求较高，加上我国企业债券市场运作机制不完善、相关法律法规不健全，房地产企业使用该种融资方式的规模相当少。

四是海外房产基金。海外房地产投资资金一方面可减轻房地产行业对于银行信贷过度依赖的状况，另一方面可以拓宽房地产行业融资渠道，对促进房地产市场持续稳定发展具重要意义。但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在障碍。

五是房地产信托。信托基金具有收益稳定，风险较低的优势。但是，由于房地产信托在我国发展时间不长，信托产品存在一些制度性限制。

2.我国房地产融资结构

从房地产开发投资资金来源结构上看， 房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其他资金来源为主。

表1可以看出，自2002年以来， 自筹资金和国内贷款的数额不断上升，二者的数额在2011 年已经占到全部资金来源总额的41%和15%，而其他资金上升的更快，超过自筹资金和国内贷款，在2011年已占资金来源总额43%。2002-2011 年我国房地产开发中利用外资不断走低，不仅外商直接投资的规模在不断缩小，而且对外融资的数额也在下降。从上面看出， 我国房地产业严重依赖于房地产融资， 而对融资方式的选择， 则集中于各类融资方式的利润度和风险度上。

3.我国房地产融资存在的问题

（1）企业融资渠道单一，且对银行信贷依赖过重。同时，由于融资市场起步时间晚，其融资很大程度上依然集中在间接融资之上。因此，房地产行业在相当大的程度上仍然依赖于银行的信贷支持。

（2）房地产融资市场体系不完善。现今房地产融资渠道虽然开始呈现多元化的发展趋势，但这些渠道提供的产品却难以满足市场的需求，使得有些企业因资金不足而铤而走险的借助地下金融。这反映了金融市场管理不足和体制不健全。

（3）海外基金与国内企业对接的难题。外资在选择国内投资伙伴时要求苛刻，有一系列成熟的各种风险评判手段，这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或项目时会碰到很多衔接不上的地方，产生了海外基金与国内企业对接的难题。

（4）我国在房地产领域的相关法律法规能不健全，不完善，操作起来十分复杂，步骤繁琐，在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如：我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏，造成在金融创新方面无法可依的局面，导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次的房地产融资体系

建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求是当前我国房地产融资的主要问题。房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，减少对银行贷款的依赖。可通过以下方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度；二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。

2.加紧开发房地产金融投资产品。

房地产行业要想融资渠道不断向多元化进行发展，其关键就是要设计出具有差异性并可以服务于不同房地产企业的金融产品，进而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。当前我国的房地产金融建设才刚刚处于起步阶段，世界流行的五大金融产品当中，我国唯独缺了房地产的金融产品。我国银行还没有还不具备专业的、系统的地产投资开发贷款。国内房地产信托和银行贷款实际上是一样的，只是银行是吸收存款，但就其本质来说还是银行的贷款。自2008年开始，国内银行信贷正逐步退出房地产行业，取而代之的则是地产基金和地产投资机构以及地产专业投资银行。

3.加强对外资金融机构以及境外基金的引导。

外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。

4.进一步完善房地产金融法律法规。

从整体上来看，我国的国家或者是地方部门虽然颁布了一系列的法律法规，但是体系还很不完善，并严重滞后于房地产行业的发展。在房地产融资的多元化过程当中，新出现的很多融资工具一旦没有相应的制度规范，就很容易陷入混乱局面。所以必须要建立和完善相关的法律法规，进而对新型房地产融资工具的组织形式、流通转让、收益来源以及投资组合等，做出严格的法律规范。才可以促使我国的房地产多元化融资得到规范发展。

三、结语

总之，构建多元化、合理化、符合国情的融资渠道，除不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠。同时，我国房地产融资需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线，加强对房地产金融市场的宏观调控和管理，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。建立以银行贷款为主渠道，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。