房价狂飙背后的信贷杠杆

过度使用金融杠杆或许能造成房地产市场的一时繁荣，但带来的往往都是灾难性的后果。如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上，那它所带来的风险一定是巨大的。

在低利率、资产荒及去库存政策的背景下，此前被银行逐步弱化的个人住房按揭贷款业务重获青睐，成为银行零售业务争夺的“香饽饽”。根据披露完毕的上市银行中报显示，在2015年央行5次降息和利率市场化的背景下，个人房贷因资产相对优质，对银行的贡献度稳步提升，再次成为各家银行业务争夺的重点。

与个人房贷急速上升形成鲜明对比的是，针对地产商的开发贷逐步分化，各家银行对开发贷的态度越来越谨慎。房贷与开发贷，一松一紧之间，凸显的是银行对资金避险的需求。目前银行所处的经济环境及自身的经营状况使得大家（银行）都在寻找资金的避险出口，其中之一就是加快发展零售业务特别是个人房贷业务。

贷款投向个人住房信贷倾斜之中，最积极的要数国有四大行，其新增个人住房贷款几乎成为国有四大行新增个人贷款业务的主要来源。2016年上半年，工、农、中、建四大国有银行均在加大房贷投放力度。其中，工行新增房贷3454亿元，较上年末增长13.7%，而个人消费贷、个人经营性贷款均录得负增长，新增房贷成为工行新增个贷（3298亿元）的全部来源；建行新增房贷 4078亿元，增长14.7%，占新增个贷的97%，截至上半年，个人住房贷款余额达3.18万亿元；农行新增房贷3110亿元，增长16.1%，同样占新增个贷的97%；而中行新增个贷2999亿元，上半年同样加大了个人住房贷款投放力度。以建行为例，2016年上半年个人住房贷款业务发展迅速，个人类贷款和个人住房贷款余额、新增均居业内第一。建行董事长王洪章明确表示，在“三去一降一补”的宏观政策下，下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。与此同时，建行还将积极参与盘活已有楼盘，加强已建成楼盘配套设施的建设，推动住房公积金贷款。

此外，股份制银行也在积极调整贷款结构。中报显示，在兴业银行2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中，有55.3%来自于新增个人房贷。就连数年来秉持“进小微”战略的中国民生银行也在加大房贷业务。据财报显示，2014年其住房贷款余额为695亿元，同比增长12%；2015年住房贷款余额为1140.59亿元，同比增长64%；2016年上半年则比2015年年底增长70%。以零售业务见长的招行在房贷投放上也很积极。近两年来，招行都在年报中明确提到其大力支持住房按揭贷款的经营策略，2015年较2014年增长51%。在信贷政策上，招行一直优先向刚需自住型房贷需求客户提供支持，加大这块业务发展的原因是市场需求旺盛。2014年，招行推出了能够实现5分钟预审批、20分钟现场报件、24小时内审结的“云按揭”产品，超过9成的房贷业务都是通过“云按揭”产品的PAD来报件的。

数据显示，农行、中行、建行的个人住房贷款不良率分别为0.4%、0.41%和0.34%，招行、中信、浦发、兴业、平安的个人住房不良率则分别为0.41%、0.47%、0.45%、0.38%和0.19%。其整体不良率较年初的升幅，亦不过集中于0.01?0.04个百分点的区间，这也是各家银行贷款转向的原因所在。

开发贷遭遇“紧箍咒”

相比之下，银行给房地产商的开发贷则严格得多。上半年建行贷款给买房的消费者是其贷款给卖房的房产商的6倍，房地产开发贷款正在压缩。截至6月末，建行房地产开发贷款余额不足4000亿元。

兴业银行在对公地产贷款方面，新增业务原则上不介入三、四线城市，从严控制商业地产项目。同时，重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。对于增量业务，将审慎介入“高地价”项目。所谓对公地产贷款，一般指房地产项目开发贷款。

贷款投向发生这样的转变，在与不良率的攻坚战中，凸显银行对资金安全的重视，是2015年以来银行业发力的重点。

房价狂飙背后的信贷杠杆

截至6月末，工行、农行、中行、建行、交行5大国有行的房贷余额高达2.86万亿元、2.24万亿元、2.36万亿元、3.18亿元和6877亿元，5大行的房贷规模共计11.33万亿元，约占全国总量的68%。其中，农行、中行、建行、招行、兴业的个人住房按揭新增贷款在该行新增贷款中占比均逾半壁江山，分别高达64%、54.8%、62.3%、57.1%和55.3%。从增量方面来说，前述5大国有行的新增房贷亦高达1.46万亿元，央行数据显示，2016年1―6月全国房贷新增2.36万亿元。换而言之，5大国有行的新增房贷占全国61.8%。

京沪深及二线城市房价狂飙的背后其实是彻头彻尾的货币现象。始于2014年10月开始的这轮房地产上行周期，其主要驱动力是货币放水和房贷持续宽松，尽管货币政策正趋于中性，而流动性仍然过剩，且房贷宽松没有根本转变，8月房贷数据依然居高不下。拿地融资、开发贷、销售预售、首付贷、按揭贷款、开发商按揭应收款证券化、自持商业部分物业贷，层层杠杆，堆砌起来的楼市泡沫越来越大。楼市的另一端，房地产企业的金融杠杆率也正在增加。国家统计局数据显示，截至8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，其规模已经达到2015年全年的151%。

已经公布的半年报也显示，2016年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%，适当的金融杠杆可以加速行业发展，活跃经济。在全国性的地产周期见顶的背景下，一线城市成为吸金热点。必须指出，从存贷款数据来看，一线城市存款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，也预示着地产价格面临调整的风险加大。

从国内外经验来看，过度使用金融杠杆或许能造成房地产市场的一时繁荣，但带来的往往都是灾难性的后果，如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上，那么它所带来的风险一定是巨大的。在任何房地产泡沫产生过程中，过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的，一旦预期发生逆转，泡沫破灭，流动性也将速冻，即便央行采取零利率政策，货币供应量仍将持续低迷。