央行房贷新政难遏房价上涨过快

“两会”已明确透出房地产政策调整消息。人大代表和政协委员呼吁之声不绝于耳：“要重点抑制房地产价格过快上涨”，“警惕出现房地产泡沫”。大家都在期盼出台房地产新政，却没想到此次房贷新政是针对需求的：央行宣布调高个人房贷利率，热点城市还加大首付比例。

虽然房贷新政属于微调，利率调高0.2个百分点，购房者月供不过增加几十元，但各方反应却不成比例地热烈。开发商信誓旦旦地坚持“房价不会降”，循循善诱地提醒消费者“买房须及时”。央行则表示此举意在“抑制过度的投机性购房”，并劝大家风物长宜放眼量，“从短期来看，购房者会增加一点利息支出，但是如果房地产价格上升过快的势头遏制住了，就保证了老百姓根本的利益”。各路专家的意见一如既往地云山雾罩莫测高深，或言利好或言利空或看涨或看跌，唯一的共同点是断言只有自己才代表真理。至于广大消费者，他们的反应也许令政策制订者不无尴尬，新浪网和《南方周末》的调查均显示，大多数人认为房价还会上涨。

也许有人对房贷新政目标之低调不以为然：房价已然如此之高了，怎么还只谈“遏制房地产价格上升过快的势头”？这种只求控制“加速度”的做法不是暗示房价还会继续上涨吗？若去年涨幅是10％，那是不是说今年如涨9％就算完成调控任务了？其实我们回顾“两会”期间领导人表态的措辞就会发现：他们并未评价“房价是否过高”，而是强调“抑制房价上涨过快”。房地产市场运行态势不仅关系GDP和财政收入，还影响就业和社会稳定，政府既不希望看到房价暴涨，也不希望看到房价下跌，政府最希望房价在市场供需两旺时“软着陆”，涨幅回落，稳中略升。

央行所谓“新政意在抑制过度的投机性购房”的说法显然难以令人信服，且不说此项政策同时影响自住型购房与投机性购房，在市场预期房价仍保持两位数上涨速度时，仅凭如此小幅微调又怎能打压炒房者的热情呢？也许央行的另一番表白更为真实：“房地产是未来经济发展的支柱，但是目前房地产把所有的风险都放在银行身上，银行必须控制其银行贷款的总量”，调高个人房贷利率和首付比例是“让商业银行用风险溢价的方式来弥补过度投机所可能带来的风险。”译成广大人民群众容易理解的语言，银行其实是说：“房地产这块大蛋糕我是吃定了，但其中的风险得由消费者承担。”

此次房贷新政也引出了房地产市场的一系列体制性问题。

――政府应当在房地产市场上扮演何种角色？现行体制下政府部门既控制地根又控制银根，如果房地产市场维持目前“放量上行”局面，政府在经济上无疑是大赢家：卖地收入源源不断，金融风险隐匿不见（既然房地产业利润率高达30％以上，10％的空置率又怎会影响开发商还贷呢？个人按揭贷款更是银行的优质资产，即使房价跌到购房者变为“负资产”，其还款义务也不能豁免），但却难免遭遇拷问：社会财富不断向各级政府部门、垄断部门、富豪集团转移，这难道是“好的市场经济”吗？

――谁是房地产市场上的利益受损者？广大农民、进城民工、下岗职工、失业人员还不具备参与房地产市场的实力，除却竞购豪宅的高收入者和申请经济适用房的低收入家庭，购房者主体是中等收入阶层，他们是房地产市场上沉默的大多数，也是房地产调控政策的最终承受者，无论是压缩供给还是抑制需求，他们都只能被动地接受政府部门、银行和开发商联手锁定的价格。

――目前的房地产市场能够实现“居者有其屋”吗？“教育市场化”、“医疗市场化”的后果已经很清楚了，实现了利益最大化的不是消费者，而是垄断部门。房改启动之后，有关政府部门一面主张居民在市场上解决住房问题，一面又操控土地、税收、金融等管道攫取租金、扭曲市场。发达国家成熟的房地产市场尚不能解决全部居民的住房问题，低收入群体必须依靠政府保障，难道我们如此怪异的房地产市场竟能大庇全体国人俱欢颜？

房贷新政也许会成为一个转折点，它提醒人们思考一个已然十分紧迫的问题：房地产市场向何处去？