房价再现“井喷”行情?

2010年末，在调控中平静了大半年的楼市蠢蠢欲动，在这个寒冬爆发出阵阵暖意：京沪广年末楼市强劲反弹，价量齐升；二三线城市房价涨幅首超一线城市，销售火爆；开发商巨资拿地，各地新“地王”你方唱罢我登场……

量价齐升

2010年初调控未开始前任志强与牛刀的赌局，随着年底钟声的渐进已经显露分晓，2010年楼市房价以涨幅超5％收场显然已成定局。

从国家统计局的全国房地产运行数据来看，70个大中城市房价同比涨幅呈下降走势，从2010年初的10％以上回落至11月的7.7％。

然而，进入2010年12月，一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，除深圳出现价格小幅调整外，北京、上海、广州等地出现量价回升。原本利好购房需求的数据却在年底的12月狠狠冲刺了一把：北京12月商品房预售供应均价环比11月同期上涨了12.6％。

福州地产策划人林祥认为，四大城市的销售明显回暖，“是因为在年底回笼资金的压力下，近期打促销折扣牌的楼盘开始多起来，且促销力度比之前加大。”加之，经历过第一次调控政策的“历练”，人们对第二次调控政策的心理调适能力和理解消化能力相应增强，这也是楼市较快回暖的原因。“但是，深层次的原因并非心理调适，而是市场有需求。”林祥说。调查显示，购房者中约七成属于刚性需求，在调控政策出台后的市场恢复期，购房的主力军是首套自住的住户。

近期，国家统计局上海调查总队的网上调查显示称，改善现有住房、安家置业等刚性需求是上海市民购房的主要动力，超过七成。调查显示，计划3年内购房的受访者中，有44.2％是为了改善现有居住条件，31％是为了购置婚房、成家立业，两者合计为75.2％；14.3％是为子女购房，仅3.8％纯粹为投资购房。这表明，改善现有住房条件、购置婚房、成家立业以及为子女购房是购房的三大主因，市民购房刚性需求仍占主导地位。

失控的调控

任志强赌赢的不是判断失准的牛刀，而是失效的调控。

2010年12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理办法》(下称监管办法)正式实施。11月，北京的不少房企集中申领预售证，赶在11月开盘，以躲避资金监管带来的影响。因此，不少专家曾判断，传统淡季的11月或将迎来供应高峰。

然而总是事与愿违，截至2010年12月上中旬，北京住宅库存逼近11万套，创下年内新高。北京市住建委规定，新盘获批预售许可证3日内必须开盘也沦为了一纸空文。不仅如此，楼盘定价追涨也成为了去年底楼市的一道“淡季不淡”的风景线，预售金监管没有断下房企资金链的后路，却先惹得开发商定价走高。

预售资金监管制度并不是新事物，原建设部早在2006年就已提出，初衷就是为了降低期房预售制度下，房地产市场的风险，特别是烂尾、延期交房等损害购房者的情况出现。但该政策一直没有得到地方响应。“我早就跟政府提过对预收款监管，但是一直落实不了。”任志强表示。任志强认为，在中国，执行难度最大的政策，就是需要跨部门执行与合作的政策。

2010年9月，福州、厦门、海口、深圳等十几个城市出台了限制居民购买商品房的政策，曾注明商品房限购政策至去年年底结束。福州、厦门等部分城市日前决定，2011年将顺延此项政策，并且没有明确限购令的期限，具体截止日期将根据具体情况而定。业内人士及专家表示，政府继续顺延“限购”在意料之中，“目前楼市正处在一个敏感、关键的时刻，‘限购令’不能轻易取消，因为那有可能让人理解为是楼市政策放宽的信号。”

房价平稳上涨?

“量缩，价涨，成为2010年中国楼市的显著特点。”林祥对记者说。

以福州为例，刚刚过去的2010年，福州五行政区住宅总签约套数报出18928套，同比2009年减少28054套，交易量较去年萎缩了60％，仅比2008年的低谷多出1306套。尽管成交量相较2008年的低谷并没有太大变化，但福州楼市均价已经由2008年的7000～8000元上升至2010年的11000～13000元，涨幅高达50％以上。

市场人士认为，成交量下降主要原因是政策调控，而非市场不好。他们担忧，一旦楼市调控政策不继或效果不好，被压抑的刚性需求爆发，很可能导致市场出现井喷现象，而导致房价飙升。

“2011年房价很难掉下来。”福大房地产研究所所长王阿忠表示，控制房价要从源头出发，也就是控制地价、压缩利润空间，同时改进招拍挂方式，扩大商品房供给。不能一味看重土地财政，但地方政府与中央政府之间的博弈恐难以改变。在他看来，2011年中央政府将继续加强和改善房地产市场调控，包括加大保障房建设力度，抑制投资投机性需求等。然而，总体来看，房价仍会往上走，比2010年涨幅更高，之前被压下来的购买力会集体释放。

中国社科院去年底在北京2011年《经济蓝皮书》也指出，如果经济增长，调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20％～25％。如果中央政府下决心解决房价过高问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，那么2011年房价才有可能下跌，或者涨幅最多为6％，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。

2010年底量升价涨这个小高潮的出现，会不会导致第三轮房地产调控呢?财经评论员水皮认为，如果政府调控的目的是稳定房价，即是出现一些小波动，只要总体上房价不再“快速上涨”，三次调控政策一般不会现身。