浅析房地产企业投资风险及防范措施

摘要：改革开放以来，随着国家经济的高速发展，使得各行各业迅速的崛起。房地产行业的发展像光速一样，迅速的房地产也成为了整个国民经济的支柱产业。房地产企业投资虽然是一项综合性很强的经济活动，也可以给企业带来巨大的利润，但同时它的投资过程也具有高度的风险。本文主要分析房地产企业投资风险的影响因素，并提出相应的防范措施。

关键词：房地产企业；投资风险；防范措施

近年来，国民对房地产的热情只增不减。经过多年来的发展，我国房地产企业正在处于转型时期，逐步迈向一个多领域的、正规化的企业。房地产企业的增长方式也在逐渐改变，以前是靠政府扶助以及政策的优待，而现在主要靠企业本身及市场来调节。随着房地产出售价格的飞速增长，以及国家就其问题颁布的一系列政策，是房地产企业的投资更加凶猛。由于物价的波动较大，建筑物所需的材料成本以及房地产企业之间的竞争力度逐渐增大，导致房地产企业在投资过程中的风险的变化也日益增大。因此为了更好的应对投资风险，需要提出合理的相关防范措施，才能使房地产企业健康发展。

一、房地产企业投资风险分析

（一）政策风险

1、经济体制改革风险。经济体制改革的风险是指一种经济体制对整个房地产业的影响，可能会使房地产业受到一定的损失。经济体制一般决定着这个国家未来经济运行的方向以及国民经济的整体结构。假如国家对经济体制进行改革，这就说明这个国家的产业结构以及经济运行机制也要跟着变化。

2、土地使用制度改革风险。土地使用制度改革也会影响房地产业的成本。例如，土地的使用年限长短的规定，开发商的收费和补偿都会使成本增加。另一原因，当局者会根据土地的变化，就其土地的价值作出相应的战略也会给房地产企业带来风险。另外，当局者要运用宏观调控的手段来控制房价的稳定性，防止过高而偏离市场价格。所以，这些政策的变化都会给房地产企业带来风险。

（二）经济风险

1、市场供求风险。房地产市场的供求风险是房地产企业与购买者之间的交易形成的市场供求的风险。市场和供求不是一层不变的，所以房地产市场上的供给与需求会随着经济的发展变化而变化。由于供求失衡，就会给房地产企业以及购房者带来更大的风险。所以，房地产企业要时刻关注经济发展的动向，做好正确的市场分析把握市场供求的规律，了解购买者的能力。进行合理的预测，从而避免或者减少市场带来的风险。

2、财务风险。财务风险主要是指房地产企业的融资风险、负债经营及管理方面带来的风险。

（1）通货膨胀风险。通货膨胀风险通常是指购买力的风险，是指在投资时投入的资金和投资交易完成后相对比，如果购买力降低给企业带来的风险，购买力的高低与通货膨胀率有着密切的关系。投资是有一定的周期的，像是房地产这种行业投资资金大、周期较长，所以通货膨胀的存在就会影响企业运行效率，就会面临通货膨胀的风险。因此，房地产企业应该密切关注通货膨胀风险因素的影响，并作出合理准确的预防措施来减少通货膨胀风险。比如，适当调整降低其利益收益来降低此风险对实际收益率的影响程度。

（2）率变化风险。利率变化风险是指利率的不稳定性给企业带来的风险。利率是国家在宏观调控中一个重要的调节杠杆。所以，一个企业的投资活动及财务决策的方向是要通过利率的变化来调整的。利率政策变化对房地产市场有着非常大的影响。房地产行业是属于资金密集型的产业，企业投资成本的高低也可以从利率这方面体现出来的，并且影响着企业的收益。所以，关注利率风险的变化做好及时的应对措施，关注国家宏观调控利率的动向，做好战略性应对措施，合理的规避风险取得利益最大化。

（三）社会风险

1、城市规划风险。城市的规划会使这个城市更加的有规模、和谐，使城市的布局看起来更加有层次感，进而对城市建设中存在的矛盾进行调节与改善。城市的发展离不开规划，而城市的规划又影响着房地产业的发展。地理位置的优越，交通的便利等原因都会影响房地产企业，所以国家要根据当下城市发展所需作出规划计划，因此房地产企业要关注当下城市规划的动向，把城市规划可能会给投资项目带来的风险进行评估预测，当风险来临时采取有效措施，避免风险或者减小风险最大化。

2、公众干预风险。公众干预风险一般指房产企业在旧房拆迁补偿问题上与居民之间的利益问题。如果在这一区域建造房屋可能会影响到周围居民的一些利益，比如：影响另一区域居民楼的采光等问题，使得公众对该项目进行干预，因此会阻碍此项目的顺利发展，导致给企业带来一定的损失。

3、社会治安风险。社会治安是否有保障也会影响房地产企业项目的进展，因此，房地产企业开发该项目时，应当考虑到项目投资区域的社会保障状况，合理的规避社会治安风险给投资项目带来的各种形式的损失。

二、对房地产企业投资风险防范措施

（一）关注政府政策导向，掌握最佳的投资时期

1、密切关注国家关于房地产经济体制变更的政策与方向，企业组建政策分析小组作出合理的评估，关注国家产业结构的发展，根据产业结构的发展有计划的分散性投资。

2、在取得土地使用权前应对其进行合理的评估与预算，看其是否符合开发条件，并做好与政府相关部门沟通与协商，并且获得支持与帮助。土地的开发和利用要做好合理的分配，这样企业可以循环的使用资源实现利益最大化并且减少风险和其他方面的阻碍。

（二）加强市场的监测，合理回避风险

1、房地产企业要紧密的关注房产市场的动向，根据近一年或者几年的房屋成交量合理计划下周期的开发项目，并且做好相关的防止盲目的开发造成房屋过剩导致资金的占压。

2、企业在通货膨胀期间，可以适当的选择一些房屋进行低利率的出售，可以缓和成本的回收和资金的流动，通货膨胀时政府会做相应的对策去解决，可以根据政府的对策作出合理的回避。在利率这个方面，房地产企业能够提高预期和采用固定利率合同形式，规避此风险。

（三）关注社会动向，做好合理防范

1、用风险组合的原则，企业应该密切关注政府的城市规划的政策，然后根据规划作出投资计划，把投资组合在预期收益率下把风险降到最低，或者合理的分散风险，使投资收益得到最大化。例如，房地产企业可以在一些地方建设写字楼，在另外的地方建设住宅区等。不同类型的房地产的投资风险大小不同，收益也不相同。这样可以得到较为平均的收益。

2、给予该区域的居民进行优惠购房政策，与居民做好协商并给予居民一定的补偿。改善该区域的环境，引进商业进驻小区便利该区居民生活，完善该区域周围的环境设施。

3、房地产企业投资不能盲目的投资而忽略地段，地段对于房产企业有着重要的影响，现在居民选房会把周围地理优势和安全作为重要的条件，因此，房地产企业在选择建设的时候应当与当地的政府协商并签立合同，加强该地的治安安全情况。并且房产企业也要有优秀的物业管理和安全的治安系统。

三、结论

房地产是一个涉及行业和领域范围都比较大的行业，所以在投资的过程中，每个阶段所出现的风险使不同的，企业在投资的过程中也要考虑现实中的风险管理，既要全面的统筹规划，又要注意每个环节的细节，不要脱离总体控制，使每一阶段每一环节都有效的实施。与此同时，每一个投资的企业或者个人，从内部和外部的企业文化以及经营活动等各个方面客观地全面地分析考虑企业本身的优劣势，这样就可以建设合理有效的风险管理机制，使风险降低，效益提高。（作者单位：西京学院会计学院）

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