浅谈我国商业地产融资模式

【摘要】随着我国针对房地产行业的宏观调控政策作用不断凸显，原先我国房地产公司常用的融资渠道（例如国内贷款、自筹资金及利用其他资金等）的融资条件越来越严格，房地产开发企业所面临的资金压力越来越严峻，尤其在商业地产，由于其资金需求量大，融资问题成为各大商业项目开发商的心头大石。本文通过分析我国商业地产的融资特点及现有融资模式，指出其现今存在的问题，为将来进一步分析我国商业地产融资模式可供发展及改进的地方指明方向。

【关键词】商业地产 融资模式

一、商业地产的融资特点

由于商业地产在开发及运营上相对其他房地产项目有区别，它的投融资过程也相对复杂，具体可分为如下两个阶段。首先是商业地产的开发阶段。商业地产投资规模大，因此资金需求也大，又因商业地产不像住宅地产具有资金回收的功能，所以开发阶段投融资的成功并不代表整个商业地产项目的投融资成功。其次是商业地产的运营阶段。虽然在这个阶段，商业物业逐步产生了净现金流入，但是由于开发阶段融资规模大，因此运营阶段的还款压力较大。

（一）开发阶段的融资特点

开发阶段是指从购入土地到落成地产建筑物这个阶段。主要包括商业选项、土地购买以及建筑物的建设、配套设施安装等。此阶段融资主要有如下特征：

1.投资规模大。商业地产需要区位较好的地块，所以土地成本较高。同时在规划设计、建筑标准及配套设施建设等方面也具有很高的要求。因此，商业地产的资金需求显著高于普通住宅地产。

2.预期收益难以预测。由于开发阶段只是实现了地产实体的落成，而并没有形成成熟的商业物业，在没有经历很多商业运作环节，比如：公关、广告、招商等一系列内容之前，是很难准确预测其未来收益的，因此现金流也表现为净流出。

3.风险集中，影响深远。由于开发阶段商业地产的商业物业运营还没有开始。与后期阶段相比，这一阶段的主要风险为开发风险，且风险集中在地产建筑物能否如期在整体规划内顺利落成。但是，开发阶段的风险却可能带来非常深远的影响，如果项目选项和开发建设过程两者没有很好配合，后期的运营管理便会受到影响，尤其在后期运营阶段是很难再对项目建筑物进行改造的，一旦开发阶段产生负面影响，这个影响将很难消除。

（二）运营阶段的融资特点

1.影响现金流稳定的风险存在期长。商业地产与住宅地产最重要的区别在于终端消费群体的不同。房屋购买者是住宅地产的终端消费者，而商业地产的终端消费者是商业服务的消费者以及商品的购物者。如果商业地产不仅开发阶段做得好，后期运营管理阶段也做得好，该商业地产的价值才会实现最大化。运营阶段的成功关键体现在业态组合、租金设置、广告效应、服务是否周到几个方面，从而吸引来更多的消费者，实现其品牌及经济效益的最大化。因此，运营阶段影响现金流稳定的风险期较长，需要在商业物业成熟之后，风险才会逐渐降低。

2.形成现金流链接的矛盾点。由于开发阶段投资较大，因此商业地产在后期运营阶段还款压力大，但为了实现公司品牌及经济效益的最大化，商业地产是不会将物业分割出售进行还款的，因此造成了运营阶段现金流链接的矛盾点。

二、我国商业地产融资的主要模式及存在问题

目前我国许多大型房地产开发企业既在做商业地产，又在做住宅地产，另外还有一些商业地产开发企业也是由纯住宅开发企业转型而来，这些企业在融资模式上主要还是在利用传统模式融资，例如银行贷款、上市融资、债券融资及项目融资等。

（一）我国商业地产的主要融资模式

1.银行贷款。银行贷款是房地产企业最常用的融资方式之一，但也是最重要的一种。房地产企业目前常用的主要有信用贷款和抵押贷款。信用贷款主要依据房企的曾经业绩、项目前景以及过去的信用记录来确认额度及是否发放，同时需要第三方给予该房企信用担保。抵押贷款需要房地产企业以其资产作抵押物，包括土地产权、开发权或房地产建筑物做抵押。就我国目前来看，银行贷款仍然是房地产企业的最主要融资来源。2013年国内房地产行业资金来源合计为122122亿元，其中国内贷款为19673亿元，占比为16%。近年来我国房地产企业资金来源情况如下表所示：

从图中可以看出，我国房地产企业资金来源于银行贷款的金额在2009年前呈递增趋势，其中在09年增加额较多，这与当年我国的四万亿经济刺激政策有关。但是，我们也可以看到2009年后的2010～2013年，银行贷款占比下降较快，这是由于我国宏观政策调控房地产行业所致。

2.上市融资。上市融资的优点在于可以较大规模融资，不仅不会给企业带来还款压力，企业可以长期使用，同时改善企业的资产负债表。对于商业地产开发这类需要较大规模资金的项目，比较适合利用上市融资。然而发行股票上市并不容易，不仅对企业资质有严格要求，而且申请上市的过程相当繁冗，同时也要付出较高的成本。正因为这些因素，使得很多房地产开发企业无法利用上市融资来满足其融资需求。经过数据查证，到2013年底，沪深上市房地产公司仅135家，大陆在港上市房地产公司仅45家。

3.债券融资。债券融资的优点在于债券融资成本比上市融资低，同时不会分散公司股权，产生分散企业控制权的风险。如果债券利息率低于企业的税前利润率，还可以实现财务杠杆效应，增加股东利益。不仅如此，债券利息还可以抵税。但是在我国，由于对发债企业的要求较高，我国能满足发债要求的企业较少，同时，我国债券市场运作机制还不够完善，品种以及交易方式都有待丰富，保障机制也待完善，这些都构成了我国房地产企业利用债券融资偏少的原因。

4.项目融资。房地产企业在开发新项目时，往往会单独成立一家项目公司，以该项目公司对项目进行开发等一系列操作。项目融资就是以项目公司的股权质押或者公司资产抵押的方式来贷款，并以项目公司未来收益作为还款来源。

（二）我国商业地产融资存在的问题

从我国目前商业地产融资的状况分析，存在的问题主要在以下几个方面：

1.融资渠道较单一。目前我国商业地产的融资渠道不多，从表1中就可以看出银行资金在房地产资金来源中独占鳌头，在商业地产开发中银行贷款基本上参与了整个过程。另外，我国目前商业地产的运营管理还不够成熟，各地已出现商业地产开发过热的势头，再加上电商的竞争，各地已显现出商业地产空置率上升的现象，一旦现金净流入出现问题，就会提升银行坏账的风险，银行的不良贷款增加。

2.融资与运营相互制约。商业地产项目的成功，主要体现在该商业地产在运营阶段是否实现了品牌及经济效益的最大化。如果不能保持该商业项目规划和运营的整体性，将很难实现效益的最大化。但是，从我国商业地产的实际运营情况来看，由于融资额度及时间限制，很多房地产企业在地产建成之后将其整体分割出售或者出售一部分，目的为了尽快偿还贷款或其他中短期融资，然而却破坏了该商业项目规划和运营的整体性，改变了它的运营模式，导致该项目的价值大打折扣，对项目后期的持续健康发展和利润的实现造成了不良的影响，使整个商业地产未来的净现金流量减少，利润率降低。同时房地产企业的信用评级也会因此受到影响，形成了恶性循环。

3.缺少针对商业地产特点的融资方式。商业地产作为一种有别于住宅地产的物业类型，有其独特的融资要求。在我国现阶段金融市场上，还比较缺乏针对商业地产融资特点的融资方式。首先，银行贷款的设置针对住宅地产开发的比较多，很难满足我国商业地产发展的资金需求。其次，虽然目前国内已经有了住宅抵押贷款支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等融资方式，但商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）这种模式，目前在我国也还只不过是理论上的引入，在我国广泛应用还有待时日。此外，对于国际上比较符合商业地产融资特点的房地产投资信托基金（REITS），我国现在也还停留在私募形式上，业务主要方向也不在商业地产这块，主要集中于住宅地产开发，并且这种私募形式的资金在我国暂时还不能满足商业地产发展的需求。

正因为我国还缺少适合商业地产融资需要的融资模式，我国商业地产融资面临着许多困难，也就出现了上述所提到的融资与运营相互制约的问题，使我国商业地产的健康和可持续发展受到严重影响。因此，迫切需要发展适合我国商业地产融资需求的融资模式。

参考文献

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