房产测绘在房屋权属登记中的作用探究

摘要：房产测绘在房屋权属登记中处于基础地位，作为房屋权属登记的重要性基础工作，提高房产测绘成果质量至关重要，它关系到社会的和谐稳定。房屋测绘部门进行房产测绘中应该依法测绘，严格遵守各项技术规程，有效的保护购房者的权益。本文探讨了测绘在房屋权属登记中的重要作用以及应用。

关键词：测绘，房屋权属登记，作用，应用。

中图分类号： P2 文献标识码： A

不动产物权的先天属性要求在进行房屋权属登记的过程中必须要应用房屋测绘技术。通俗的讲，如果不运用测绘，房屋权属的登记工作是不能顺利完成的。《房产测量规范》（1991年版）和国标版的《房产测量规范》（2000年版）让我国的房屋测绘工作真正独立起来，并成为富有专业技术的工作种类[1]。

一、测绘在房屋权属登记中的重要作用

1、保证房屋权属登记的权威性

政府基于自己强大的公信力向房屋的产权所有人颁发房地产权属证书[2]。因此房地产权属证书能够向全社会证明公示房屋的权属问题，并赋予了持证人的排他权利，即除了持有权属证书的房屋产权所有人之外，其他人均不拥有对该房屋建筑的所有权。

《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利及其他事项在房屋登记簿上予以记载的行为，即登记行为是公示公信行为。而房地产测绘成果中房屋建筑面积，是权属证书记载的一项最重要内容。单纯看文字表述上角度看没有任何不妥当之处，但是如果仅采用文字的形式对其进行表述，往往会遇到不少问题，诸如房屋坐落(路、街、门牌号码)容易变动，登记部门无法控制，给房屋权属登记造成混乱，甚至错误；房屋存续时间长，因房屋毗连或不断分割变化，相邻关系繁杂多变；特别是作为房屋面积计算的依据和权利范围重要特征的房屋平面形状，这些都是难以用文字表述的，即使能用文字表述也是较为困难，容易产生歧义的。

2、有效维护房屋建筑所有人的合法权益

在市场机制下进行的商品交易，商品的数量多寡直接决定了总价的高低。尤其是对于房屋建筑这种“大宗商品”而言，房屋建筑的实际建筑面积（即商品数量）直接影响到购买该房屋建筑的总价。房屋测绘技术能够非常准确地测量出房屋建筑的准确面积，因此，将房屋测绘结果应用于房屋权属登记中，能够有效提高房屋权属登记工作的准确性。

3、是城市规划和旧城改造的重要参考依据

政府管理一个城市必须对房屋总体情况做适时的统计，反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量，为城市规划、旧城改造等提供决策依据，此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责。该项工作量大面广、动态性强，必须从科学方法和现代技术来保证。该项工作的关键环节是利用房产平面图作载体，将调查结果附着在每一幢房屋上，再汇集成城市房屋数据库，根据需要进行统计与分析[5]。

二、测绘在房屋权属登记中的应用

强化测绘在房屋权属登记中的应用成效，需要从以下几个方面努力：

深化对测绘结果重要性的认识，采用有力措施加强房屋权属登记工作的管理

《物权法》第十条规定国家实行不动产统一登记制度，第十一条规定当事人申请登记应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

房地产测绘成果中房屋建筑面积，是房地产权属登记要求记载的一项最重要内容，按目前我国学术界理解，房地产登记在很大程度上实行的是实质性审查制度，这就要求登记机构在进行房屋登记时，房屋建筑面积等各种要素要准确无误，以确保房地产登记的公信力。《房屋登记办法》进一步强调了房屋登记簿是房屋归属和内容的根据，房屋权属证书中记载的事项与登记簿不一致的，以房屋登记簿为准，明确了房屋登记簿的法律效力。作为房屋登记簿重要组成部分之一的测绘成果，规定了界址、面积等内容，具有法律效力。这要求测绘机构进一步增强责任心，加强对房屋登记簿中房产测绘成果的管理。同时，我国《物权法》第21条第2款规定:因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。因此提高房产测绘质量，保证房产面积测算等各种数据的准确、真实、可靠，不仅是对权利人利益的保障，也是对房地产登记公信力的保证。

不动产的界址、面积等和不动产价值直接相关。随着社会维权意识的增强，这就要求房产测绘一方面要提高测绘人员业务素质，确保测绘结果真实准确；另一方面要依法办事，依程序办事，降低赔偿风险[4]。

2、高度重视房屋建筑测绘结果的动态更新工作

通常情况下，修测城市大比例尺线状图的周期时间相对比较长，但是，在城市新城规划、旧城改造、房屋建筑数量日益提升的背景之下，则通常需要涉及到诸多的权属变迁问题。一旦发生权属变迁，则需要对房屋建筑进行修测，以维护房屋建筑的测绘成果的现势特点。因此，必须要高度重视房屋建筑测绘结果的动态更新工作，使其能够满足房屋建筑房屋权属登记中的注销、变更等要求。

3、增强房屋建筑测绘结果在房屋权属登记中的科学属性

首先，充分利用现有技术的优势，构建起比较完善的房产测绘信息管理系统，并将该系统和房屋登记的信息管理系统进行联网，提高房屋建筑房屋权属登记过程中的实时校核、实时调阅的能力，不仅能够大大缩短房屋权属登记工作的办公时间，还有效提高了工作效率。以天津市国土资源局为例，通过对房地产测绘获得的空间数据（图形信息）为基础，组建成了房地产数据库。

其次，积极地应用并推广与房屋建筑测绘相关的信息技术、新设备以及新手段。积极应用包括地理信息系统（Geography information systems，GIS）、全球定位系统（Global positioning systems，GPS）以及遥感技（Remote sensing，RS）等在内的3S技术、包括数字正射影像图（DOM）、数字线划地图（DLG）、数字高程模型（DEM）以及数字地形模型（DTM）等在内的4D产品、多种数字多媒体技术等等，进而增强房屋建筑测绘结果在房屋权属登记中的科学属性，将人为失误降到最低。

再次，利用房产测绘成果即房地产分幅图、分丘、分户平面图和房屋编码，并以量化的形式具体表述出房屋的基本信息，不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且还便于房屋登记簿的记载和管理。根据《房产测量规范》在测量成果中在房屋坐落之外运用地理编码。这种编码具有唯一性，可准确识别房产。地理编码是通过房产平面图为载体来完成的，与房产平面图共同起纽带作用，将房屋信息与实地房屋建立起一一对应关系。因此房地产测绘获得的基础信息，也为我们提高房地产权属登记、管理、档案管理乃至登记信息查询工作奠定了良好的基础。

三、结束语

近年来,随着我国房地产市场日趋活跃,有关房屋建筑面积的投诉已连续几年呈两位数增长,成为房地产投诉十大热点之一。房屋建筑的测绘工作直接影响着其房屋权属登记工作，在房地产市场大繁荣、房屋产权的多元化的今天，房屋测绘技术及其成果在房屋权属登记中的作用更加重要。房地产测绘工作的人员在提高专业水平的同时，需要不断增强法律意识，更好地为房地产权属登记好服务，为房地产事业的发展添砖加瓦。

参考文献：

[1] 天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市房屋权属登记规范》的通知（津国土房权[2008]583号）

[2]天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市国有土地房地统一登记发证的规定》的通知（津国土房权〔2008〕720号）

[3]Alexander K ninger，Sigrid Bartel. 3d-Gis for Urban Purposes[J]. GeoInformatica，1998，2(1)：155-156.

[4]高天虹.关于界定房地产交易中产权关系的探讨[J].北京建筑工程学院学报，2006，(04)：109-110.

[5]陈云飞.略论类比推理结论可靠性的判定[J].宝鸡文理学院学报(社会科学版)，2001.