浅析相邻关系与地役权的区别

摘 要：相邻关系是相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，地役权是不动产的权利人为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。两者都是在不动产使用过程中产生的用于平衡相关人利益的制度，本文旨在从权利性质、产生依据等方面对两者进行区别，以期有助于相关立法、司法实践。

关键词：相邻关系 地役权 区别

地役权制度起源于罗马，是最早的他物权制度。在其漫长的发展历程中历经兴衰，最终为近现代民法所继承，为调整土地利用关系发挥了巨大的作用。根据《物权法》第一百五十六条的规定地役权是指：依据合同利用他人的不动产，或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的效益的权利。简言之即不动产权利人为了利用自己不动产的便利而对他人不动产享有的权利。地役权制度对于合理、充分地利用土地及其他不动产，具有其他制度不可替代的重要作用。根据《物权法》关于地役权的相关规定，地役权的设立，双方当事人应订立书面地役合同，地役权自地役合同生效时设立，也即地役权的生效采意思主义，但未经地役权登记的，不得对抗善意第三人，可见地役权登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。对于地役权权利义务双方而言，供役地权利人有容忍和不作为义务，即依照双方的约定允许地役权人利用其所有的土地，不得妨碍其行使权利并在合理范围内为地役权人行使权利提供便利，与此同时，地役权人依此当然享有其基本的权利，即使用权。但是这种使用权是有着界限和限制的，地役权人行使使用权需依照约定的目的和方法，而不能任意而为，同时他还必须履行最小损害义务，以实现尽可能减少对供役地权利人物权的限制。

相邻关系的法律制度渊源于《德国民法典》，它第一次在法律上明确区分了地役权和相邻关系。相邻关系是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有权人或使用人在行使不动产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。其中相邻权是指不动产相毗邻一方为其不动产权利行使的必要而请求不动产相毗邻的另一方提供便利或接受限制的权利。与之相对的义务是，不动产相毗邻另一方应当提供必要便利或接受必要限制的法律约束。也就是说，相邻关系是法定的，我国《民法通则》第八十三条和《物权法》八十四到九十二条对此皆有规定。因此不同的所有人之间由于土地、房屋等相邻接而发生的权利义务关系，运用法律调节彼此间的矛盾，使他们有权从邻方得到必要的帮助和便利，并防范来自邻方的危险或危害，同时，对各自所有权的行使亦有所节制，以不能损害邻方的合法权益为界。所以，相邻关系实际上是在斟酌相邻各方的利益和公共秩序后，对行使所有权的一种限制和节制。只有在不动产物权的行使受到妨害时，请求对方不为某种行为以便恢复对不动产物权的正常支配。因此，相邻权只是维护"本权"而存在的一种权利。

对比发现，相邻权与地役权的区别主要有：

（一）性质不同

相邻权之权源为不动产的所有权，是不动产所有权内容的当然限制或扩张，是法律的直接规定，从本质上看并不是一种独立的民事权利，也不是一项独立的物权，其实质是不动产的所有人、使用权人与不特定的人之间的关系。虽是法律的直接规定，但并不意味着不能有当事人的意思在内，它是在所有权的基础上派生的一项权利义务关系，只不过利义务关系是以容忍为主要内容的特殊的民事权利义务关系。相邻关系是基于相邻不动产之间的地理位置而缓和可能出现的冲突和矛盾、维护社会的考虑。所以，法律直接对双方的权利义务加以规定，以法律的强制性规定来确定双方的权利的界限[1]。地役权则是相邻的不动产所有人或使用人之间越出法律赋予的当然权益范围之外，基于契约关系产生的，并使他人的不动产上增加额外的负担，其主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节时可以通过约定弥补，地役权不仅是一项独立的民事权利，而且还是一种独立物权形式，为用益物权的一种，需要以登记为必要，从而产生对抗第三人之效力。如果当事人之间虽达成了协议，但并没有登记，则乙方只取得对抗另一方当事人的权利，而不能对抗第三人。其本质上是基于当事人自由约定而产生的一种特殊的用益物权，是属于他物权的范畴。

（二）理论依据不同

关于相邻权的理论依据， 大体看来分为两派： 一种是法国及比利时等国家民法中， 将相邻权人之间的权利与义务视为地役权， 从而将相邻权界定为法定的地役权。这类似于所有人对其地产自愿设定的一项负担， 基本延续了罗马法中的地役权概念， 作为一项用益物权而存在； 另一种即是德国等国家的相邻权的所有权扩张理论。该学说解释"相邻关系亦即相邻权， 它是所有权或占有、使用权的合理延伸或必要的限制， 以便于正确处理相邻不动产的占有人或占有、使用人间的关系。"按此理论， 相邻权产生是自己不动产所有权的当然内容， 也是对邻人不动产权利的必要限制。而地役权一直以来都是作为一项独立的用益物权而存在， 是为自己的土地便利而利用他人土地的具有从属性和不可分性的物权。但这种基于当事人合意而产生的物权似乎违反了一直以来奉为物权基本原则-- 物权法定原则的本质内涵。物权法定原则要求物权种类、物权内容、物权效力及物权公示方法都要有法律规定， 而地役权制度的存在显然不符合这些要求。那作为一项独立物权存在， 其依据是什么？ 现行法上没有规定， 但在实际生活中又不可缺少， 因而在不影响现行法的应有功能、不违背立法意图的基础上有必要进行法律漏洞的补充。这就是地役权作为用益物权存在的理论依据--即物权法定原则的漏洞补充学说， 使得地役权制度以其独有的优势发挥了拾遗补缺、填补漏洞的巨大功能。

（三）生效条件不同

由于相邻关系只能由法律直接规定，当事人只要依法取得不动产的所有权或使用权，就依法享有相关权利并承担相应义务，其生效的法定条件应当符合《物权法》第6 条和第9 条的相关规定。地役权一般是基于当事人的合同约定取得，根据《物权法》第158 条规定："自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意的第三人。"除此之外地役权还可因遗嘱、继承等原因取得，在此情况下，继承开始时新的地役权发生效力。

（四）权利义务关系内容不同

根据《物权法》第86 条至91 条的规定，不动产相邻关系的内容包括：相邻用水、排水关系，相邻土地通行、使用关系，相邻地界关系，建筑物通风、采光、通道关系，相邻环保关系，相邻防险关系。而地役权的内容则不需要用法律条款来规定，它是当事人用约定的方式确定的，它的内容是根据需役地人对供役地的利用方式来协商确定的。通常需役地人对供役地的利用方式有：通行权，管线通过权，排水权，取水权，通风权，采光权，眺望权等。因此可见，相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。地役权作为约定权利，反映了对自己土地提供约定的便利要求，自然在对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。

（五）存在条件不同

相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻权中的"相邻"，"是指地理位置的相邻，既包括相连的土地、房屋及其他不动产，也包括相邻近的土地、房屋及其他不动产。"[2]但一般认为在相邻的两块权属不同的不动产上才会发生相邻关系。而地役权一般只发生在土地所有人或使用人之间，所反映的相邻关系一般只适用于土地相邻关系，但不受土地是否毗邻的限制。相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要就可以设定地役权。

（六）是否有偿不同

相邻权的行使一般应根据《物权法》第84 条的规定："不动产相邻权利人应当按照有利生产，方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。"可以看出，"法律设立不动产相邻关系的目的是尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，解决相邻的两个或多个不动产所有人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。"[3]因此，通常相邻权请求人都是要求相邻方无偿履行义务，但如果因此给对方造成损失的，则应当给对方予以合理的赔偿或补偿。地役权是为了自己土地的便利而利用他人土地的物权，其目的是在他人土地上设置负担，以提高自己的土地利用价值。因此第一圈在不妨碍供役地人权利行使的条件下，可以对供役地有使用收益的权利，并有排除妨害请求权以及妨害预防请求权。其设定可以是有偿的，也可以是无偿的，需要双方当事人进行协商，实践中无偿的情况很少，其伴随的往往都是有偿的。由于，"地役权设立的目的在于方便需役地的利用满足需役地权利人的实际需要，由此在带给需役地一方经济或精神上的利益的同时，也使供役地一方需要为此额外的承受土地利用上的负担，这种负担可以包括允许需役地一方利用其土地，容忍需役地一方对土地某种的损害，放弃对自己土地的部分权利等。" 所以，当事人双方基于以上原因，他们在设立地役权关系是往往都是有偿的。

（七）存续期间不同

不动产权利人只有存在法律意义上的相邻关系，或者说相毗邻的不动产权利人在行使所有权或使用权时存在权利义务关系，并且符合《物权法》第86 条至92 条规定的情形之一，他们之间的权利义务关系就已经形成，一直到相邻关系的消灭。可以说，相邻关系的存续期间是法定的。而地役权的存续期间，是由当事人通过合同的形式自由约定的。由于地役权是用益物权，它通常是设立在建设用地使用权、土地承包经营权之上的，而建设用地使用权和土地承包经营权都是有具体使用期限的，因此，地役权的最长时间不能超出存续期间。

（八）救济的方式不同

由于相邻关系和地役权的法律性质不同， 在两者受到侵害的时候， 其救济的方式必然不会相同。相邻关系一般不能以相邻关系受侵害为由提起损害赔偿诉讼， 只能以确定的、独立的民事权利， 即所有权行使受阻为由提出诉求。而地役权作为独立的民事权利， 其受到损害时可以根据合同或法律规定， 直接提出相应的赔偿请求权之诉。

在调整不动产之间的利用关系上，地役权与相邻关系以各自不同的作用与方法早己形成了合理的分工。相邻关系直接为相邻不动产之间的关系设定了法定标准，主要体现在法律明确规定相邻关系的形式。但相邻关系是不能全面调整实际生活中所存在的多种多样的不动产之问的利用形式，不利于土地实际价值的最大效益地发挥，也抑制了当事人之间的意思自治，不符合私法自治的价值追求。因此需要通过当事人设立地役权的方式，利用合同安排其关于不动产的提供便利的问题，从而弥补相邻关系在调整不动产之间关系上的不足。以更好地调整不动产之间的利用问题，充分满足当事人的不同利益需要。正确区分二者的关系会使人们清楚地认识到自己的权利界限，知道如何更好地行使自己的合法权益，充分行使自己的权利，化解纠纷，有效调整民事关系、协调利益。只要将二者相互配合、相辅相成，相信我国法律中的相邻关系与地役权定能在调整相邻不动产关系、优化不动产资源的高效率配置上发挥巨大作用。

地役权作为一项最早的他物权制度， 由于产生的特殊历史条件而形成了自己独特的权利模式， 并形成了自己特有的制度内容及体系。它催生了所有权， 孕育了人役权、地上权、永佃权等他物权形式， 在许多国家立法中被借鉴。相邻权在罗马法的地役权中分化出来后也得到了巨大的发展， 并作为一项对于相邻不动产的必要利用权产生了对于相邻不动产之上的 "法律上当然而生的最小限度的利用之调节， "[4]其适用范围仅以相邻土地为限。而地役权则具有权利内容不确定， 需役地利益可包含需役地人的利益， 权利人自由创设空间大等制度优势， 可以针对不同情况进行调节， 从而弥补了相邻权过于严格以及调节范围过于狭窄的缺陷。两项制度各有优势、各有缺陷， 因而可以相互依赖又可独立发展， 有利于相邻不动产的所有人或使用人权利的行使， 使其明确在什么情形下享有相邻权， 可不必取得邻人许可而依自己的意志直接利用邻人的不动产（ 以不损害邻人的不动产为限） ， 在什么情况下则必须取得邻人的同意， 并与邻人达成协议取得地役权后， 才能利用邻人的不动产， 从而避免或减少相邻纠纷的发生， 处理好邻里关系。我国的《民法通则》及相关司法解释仅确定了相邻关系， 其具体的规则均规定在建筑法、规划法等法规中， 但仍不尽完善。即便是建立了完备的相邻权法律法规体系， 也无法处理现实生活中各种复杂情况。因此在即将出台的《物权法》中， 我们期待着能够同时规定地役权和相邻权， 采取双轨制的立法模式为宜。

参考文献：

[1]姚 红主编：《〈中华人民共和国物权法〉精解》，人民出版社2007 年版，第280 页。

[2]主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007 年版，272 页

[3]姚 红主编：《〈中华人民共和国物权法〉精解》，人民出版社2007 年版，140 页。

[4]郑玉波主编：，《民法物权》[M ]台湾；三民书局，，1986.，182-183。

作者简介：李秀，女，中国政法大学，二年级，法律硕士学院，研究生在读，法律硕士专业。