现有建筑物改变使用功能研究

摘 要：深入剖析杭州市现有建筑物使用功能改变的现状概况、存在问题和引发改变的动因，分析影响建筑功能改变的重要因素，提出了控制和引导建筑功能改变的判定条件，包括“强制性条件”、“指导性条件”和“特定条件”，并对居住、商贸、工业物流这三大城市功能区分别提出了较详细的建筑功能改变导则。

关键词：现有建筑物；改变使用功能；判定条件；规划导引

进入21世纪以来，杭州社会经济不断快速发展，成就显著，同时城市发展与管理建设的矛盾也随之日益显现。杭州市委、市政府明确提出新时期杭州城市定位为：中国特色、时代特点、杭州特征，覆盖城乡、全民共享，与世界名城相媲美的“生活品质之城”，对杭州城市建设和规划管理也提出了更高要求。如何在“城市有机更新”的指导下，加强资源有效利用、延续城市历史文化，规范现有建筑物使用功能改变的管理，充分落实科学发展观和建设节约型社会的要求、促进城市可持续发展，成为一项极为迫切和具有重要意义的工作。

1 建筑物改变使用功能的涵义

建筑物改变使用功能是指因某种需求而导致建筑物原有使用功能的衰退或取缔，将城市规划部门原批准的建设工程规划证件中载明的使用功能改变为其他功能。

这其中包含了永久改变和临时改变两种行为，前者是地块全面改造并重新出让，用地性质发生改变，但新的用地出让条件中要求保留或部分保留原有建筑物，这些保留的建筑面临功能的改变；后者是用地不重新出让，其上的建筑物发生功能改变。

2 研究目的与意义

2.1 研究的目的

①把握城市发展规律和趋势，结合杭州市的城市建设形势需要，进一步完善城市功能配置和布局，有效指导新时期的城市建设。

②落实科学发展观和建设资源节约型社会的要求，探讨城市更新中的节能减排，达到经济、社会、生态效益的最优化。

2.2 研究的意义

①推进城市改造建设方式的多样化，促进资源循环利用和城市可持续发展；

②延续城市历史文脉，提升城市活力，推动社会进步；

③维护社会公共秩序，保护社会公共利益；

④减少社会矛盾，有利于《物权法》实施。

3 现状调研

3.1基本概况

通过调研发现，杭州城市现有建筑物功能改变主要集中在区位和交通条件相对优越、人口集聚度较高、或配套服务设施不甚完善的区域，情况复杂、种类繁多，以非经营性建筑改变为经营性建筑较为普遍。

3.2 存在问题分析

3.2.1自发为主，随意性大

由于之前缺乏政府的有效调控，相关利害人或单位在进行建筑物功能改变时，带有较大的盲目性，片面注重眼前利益，致使功能改变后的建筑产出值不高，或者短时间内频频易主、多次改变。

3.2.2 制度不全，认识滞后

目前，国内对于建筑物功能改变规划管理的经验还不多，尚未在全国范围内形成成熟的管理体系。规划、国土、工商、房管等之前也仅从本部门管辖职能出发，缺乏多部门联动和统一认识。

3.2.3关系民生，影响较大

已有的功能改变产生较多不利因素：对建筑物所在地段周边环境的污染（噪音、污水、废气、炫光）、公共配套失衡（如电梯、社会停车超负荷）、交通量的骤增等，进而产生邻里纠纷、甚至侵害公共利益、并影响社会的公平性。

4 影响功能改变的因素分析

4.1城市空间结构合理化

随着城市产业结构的调整，中心城区内的大量传统产业正处于更新换代的阶段，并且地铁建设促使交通方式的转变等影响，产生了“城市边缘地带中心化”的过程。通过有效利用建筑功能改变，既快又省地实现产业转型、功能升级，成为城市新兴高价值和高活力的地区。

4.2 城市楼宇经济产业化

杭州市委、市政府明确将“楼宇经济”作为城市经济发展中的新型经济形态，推动现代服务业发展的重要载体和破解土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段。大力发展楼宇经济能有力推动市场变楼宇、厂房变楼宇，促进更多的现有建筑物的功能改变，进而加快“城市有机更新”步伐。

4.3 城市配套设施标准化

构建“生活品质之城”，倡导“十五分钟文化圈”、“十分钟体育圈”等基层配套服务的高标准，使得土地资源稀缺的老城区难以达标，许多设施新建难度极大，有效途径之一即就近通过建筑物功能的改变，来进一步满足设施的服务半径要求。

4.4 城市管理趋向制度化

随着城市规划法规和管理制度的完善，政府调控能力的加强，建筑物功能改变将从市场主导型改为由政府引导、市场自发相结合的建设模式；而建筑物改变功能将作为城市建设的重要手段被纳入到规划管理体系之中。

5 对功能改变的判定条件分析

综合分析建筑物功能改变的各方面城市影响要素，将判定条件分为“强制性条件”、“指导性条件”及“特定条件”三个层面。

5.1 强制性条件

5.1.1 法律、法规及相关规定和规范要求

必须符合《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等的相关要求和规定。

应遵守风景名胜区保护有关规定，应体现“风景资源保护第一”的原则；应符合规划、建筑、结构、消防、卫生、环保、物业等相关管理要求和技术规范。

5.1.2 服务设施配套要求

原本属于城市配套服务设施的，如农贸市场、邮政电信、医疗、文化、体育、教育、人防等，以满足配套要求为前提，不得随意改变建筑物功能。

5.2 指导性条件

5.2.1 城市发展要求

要符合城市规划功能布局、该地段的城市景观控制要求；应考虑道路交通、市政设施的容量，不影响现有体系的正常运行。