基于GIS的零售商业网点选址分析

[摘 要] 选址在零售企业经营活动中属于投资性决策范畴，其重要性远远高于一般的经营性决策。本文介绍了基于GIS的零售商业网点选址的特点，分析了基于GIS的零售商业网点选址的影响因素，阐述了商圈划分模型和人口一致性模型，并利用缓冲区、人口密度、市场饱和度，分析基于GIS的零售商业网点选址的具体过程。

[关键词] 零售商业网点 GIS 选址

一、概述

零售商业网点是指那些把商品和劳务出售给最终消费者的具体经营单位，其主要经营活动是从批发企业进货后向城乡居民和社会集团直接销售各种商品，直接为城乡广大居民提供商品服务。零售网点选址具有长期性和固定性，一经确定就难以变动。利用GIS的空间分析功能，实现图形矢量化和缓冲区分析，将GIS技术与模型结合应用于商业选址，开展商圈特点、状况分析，可帮助经营者科学的决定零售商业网点，调整经营策略,提高专业实际操作、分析能力。

二、基于GIS的零售商业网点选址的特点

GIS在零售商业网点选址中可将人口、客流、交通、市场竞争等与地理位置密切相关的商业数据，通过图形、图表等方式将相关商业数据的统计分析结果输出给用户，以满足商业企业选址决策人员对空间信息的要求。还可利用其空间分析功能及可视化表达功能，使选址更加科学化、直观化，提高选址效率，改善选址的质量。与传统的选址方法相比，基于GIS的选址分析具有以下四方面的特点：一是可整合RS、GPS信息，在地图上直观、实时地反映待选址网点周围的人口分布、设施布局以及交通道路情况等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决策；二是利用GIS方法调查数据，用户可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层、叠加等操作，还可以自由设置这些要素显示的风格和样式，有利于选址决策的科学化；三是能够直接进行空间分析，根据需要进行多种类型的商圈分析，给出商圈内的客户分布模式。能够根据需要按照道路、行政区以及指定的空间区域统计分析网点的数量和市场饱和情况，并为网点的建立和撤销提供信息；四是通过专题地图的分析，用户能够快速发现可利用的市场空间。在确定预选位置后，系统还可进行模拟分析和评估预测，确定优选方案，并以定性和定量的方式将结果反馈给用户，极大地提高了用户的决策效率。

三、基于GIS的零售商业网点选址的影响因素

零售商业网点选址需要考虑很多因素，如自然环境因素、社会环境因素等，其中相对较为重要且操作性强的因素是交通状况、人口以及市场竞争。

1.交通便利性因素

优良店址的一个必备条件就是进出畅通。交通便利性包括商业网点与公路、城市道路、铁路、航空等各种运输通道网的衔接情况以及与道路站、火车站等各种枢纽口岸的配套以及城市交通管制的协调状况等。城市交通的便利性尤其体现在该地是否具有较密集、发达的公交汽车路线。各公交路线的停靠点能否均匀、全面地覆盖整个市区,直接关系到大多数消费者购物的便利程度。一般而言，城市中某一地区的交通便利性越强，其聚集效应也越明显，即该地区人流、车流、物流也越集中。利用GIS工具进行零售商业网点选址时，可以通过缓冲区、路径分析等方法对交通便利性进行定量分析。

2.人口因素

零售商业网点的分布与人口规模分布形态密切相关，一定规模或密度的人口是商业网点布局的必要条件。人口因素主要包括站点的客流聚散量、站点所在地区的人口密度、人口构成、收入水平等。所在区的第二、三产业越发达，人口密度越大，收入水平越高，其地面商业网点越密集。流动人口在一定程度上也影响着零售商业布局，随着流动人口的增加，消费和购物量相应扩大。在人流密集的地段，如客运车站、码头和各种娱乐场所，出入人口很多，也是零售商业网，特别是流动售货车和摊位较密集的地方。

3.市场竞争因素

当零售商打算在某区域建立商业网点时，该区域内现有的市场竞争状况会直接影响到将来可能的销售业绩，市场竞争状况是选址的重要因素之一。本文选用市场饱和度作为市场竞争状况的指标。衡量城市或区域的零售饱和度，涉及供给和需求两个方面。从供给角度分析，直接的方法是核算区域内的某类商店总数，但不同的商店规模存在差异，考虑到零售业最基本的生产资料是店铺，核算区域内的某类商店营业面积总量，则较为精确。从需求角度出发，决定商店需求的是商店销售收入，包括零售额和批发额。饱和指数反映了特定商圈内零售商店单位时间内单位营业面积的潜在需求, 决定了该地区商店的盈利空间的大小。饱和指数IRS 值越大, 意味着市场饱和程度越低, 零售潜力大; 饱和指数越小, 意味着市场饱和程度越高, 零售潜力小。

四、基于GIS的零售商业网点选址模型

1.商圈划分模型

商圈是指以零售商业网点所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈具有稳定性、重叠性、不规则性、动态性4个特性。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。开展商圈构成、特点和影响因素的综合性研究，对零售商业网点选址具有重要的意义。商圈划分是零售商业网点选址的重大步骤，也是重要的基础工作。选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。

商圈划分一般用两种方法: 经验法则和雷利法则。其中经验法则是根据经验确定不同商业的业态、不同规模等级商业网点的服务半径。例如, 大型综合超市一般占地5000m2以上,其服务半径在3km左右。雷利法则是由美国Reilly W教授通过对美国的150个都市圈进行调查后，根据牛顿力学的万有引力理论提出的“零售引力规律”。其计算公式为：

城市商圈的规模由临近地区人口的多少，和距离城市的远近不同而不同，城市人口越多，则说明该城市越发达，对周边地区顾客的吸引力也就越大，如果某城市离周边特定区域的距离越远，顾客前往该城所需时间就越长，则其对此特定区域的吸引力也就越小。

2.人口分布的一致性模型

零售商业网点的设置主要通过居住区人口来确定其基本规模。将人口密度图与零售商业网点分布图进行空间叠加，运用GIS空间分析功能，即可找出商业网点辐射区人口最密集的区域。人口集中指数的计算公式：

其中pi、si分别为各地区i（1< i< n）中人口与面积，P、S 分别为总人口和总面积。当人口均匀分布时，相同比例的人口分布于相同比例的土地面积上。当趋于0时，说明人口与土地面积的分布是一致的。相反，当趋于100%时，人口集中分布于某个区域。商业网点零售商业网点辐射区包含的人口数越多，即商业网点与人口在地域空间分布具有一致性，说明零售商业网点与人口分布的结合程度越好。反之，说明零售商业网点与人口分布的格局极不一致，可能集中分布于某些区域。因此可以根据零售商业网点人口分布的一致性模型来调整零售商业网点位置及辐射范围。

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