对房地产企业财务成本管理相关问题的探讨

摘要：随着国民经济突飞猛进的发展，房地产得到众多企业家的重视，已经成为国内重要的产业之一。要想保证房地产企业长兴不衰，盈利不减，就要提高企业的实力、增强竞争力、完善管理体制。而财务管理又是企业管理的核心，因此通过对房地产企业财务成本的管理是提高企业经济效益的有效手段。

关键词：房地产企业 财务成本 成本管理

对房地产行业进行分析来看，它不仅资金密集、金额巨大，而且风险高。一旦对于财务的管理不善，很容易将企业带入万劫不复之地，严重者导致破产。房地产的成本管理是房地产企业的核心竞争力，某种程度上它是决定企业间竞争的重要标尺。而我国房地产企业众多，企业实力良莠不齐，其中众多在财务成本管理上存在很多问题，只有全面分析，找出问题根源、不断完善才能促进其发展。本文通过房地产企业财务成本管理进行分析，找出其特征和财务成本管理现存问题，并提出房地产企业财务成本管理的对策与改进。

一、 房地产企业财务成本管理特征与问题分析

房地产作为商品在市场流动有别与其他商品具有本身特性，因此房地产企业的财务成本管理与其他行业相比具有很多特殊性。对其进行分析才有利于找出问题，下面就房地产财务成本管理的特征和问题进行浅析。

（一）房地产企业财务成本管理特征

房地产的财务成本管理特征都是因其行业本身的特殊性所决定。房地产作为商品来说流动性很差，不能像其他商品根据市场需求进行区域调动。一旦进行经营开发就被“滞留不动”。其前期更是需要众多人力、物力以及大量资金。开发运营起来设计更是涉及范围广、业务繁琐复杂。房地产业务除房屋开发外，还囊括土地征用、旧房屋的拆迁、实地的勘察、设计施工、售楼和售后等业务。该过程更是涉及各行各业，与建筑材料相关供应行业，工程招标、工程施工等单位还有房屋销售等委托商都有所涉及。

可以说房地产企业的成本主要特征包括：

1、土地、土建、设备费用。这项费用是房地产开发经营的主要经营成本，可占总成本的80%左右。

2、配套及其他费用支出。主要包括小区绿化，配套设施以及水电设备，该项费用可变性较强，不同地区会有不同的标准，但是一般占总成本的10%～15%左右。

3、管理为用以及筹集成本。房地产迁延时间久，资金回笼周期长，投资数目大、风险高。很多企业通过银行贷款解决融资问题。因此管理费用、融资消耗以及银行利息成为了成本费用中不可小觑的一笔。

（二）房地产企业财务成本管理问题举隅

纵观国内地产业兴盛，如火如荼，各类房地产企业犹如雨后春笋，遍布各地。但是发展却不尽相同，有些企业蒸蒸日上，有些企业勉强度日，甚至有些企业关门大吉，深究其原因，不难看出，对企业财务成本管理是重要原因之一。下面就具体几项成本管理现存重要问题进行浅析。

1、房地产企业管理层对财务成本管理没有较强意识

国内房地产业虽说众多，却良莠不齐。部分房地产企业在财务成本管理的认识不足，把财务成本管理管理的重点放是在设计阶段，而忽略项目实施过程中的财务成本控制。还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点都房地产企业成本管理中存在的问题。

财务成本管理主要是指企业生产经营过程中通过计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等，对费用、成本管理采取科学性的策略和措施，力求能够帮助企业降低成本、提高经济效益。很多企业没有健全的管理制度，管理体系，只注重实际施工过程，忽视财务成本管理，因此对成本管理粗放，造成企业盈利下降、亏损不断。

2、房地产企业财务成本管理体制不健全、不完善

目前看来，管理体系问题是影响财务成本管理的重要问题。没有健全完善的管理体系，管理者对众多事物无处下手，不知从何做起，忙了这边忘了那边，无法顾全大局。有些企业虽说有财务成本管理，但是对其了解不深，管理不到位，如同虚设。管理体制不健全不完善的现象，已经成为房地产企业的普遍现象。

3、房地产企业财务成本管理的方式不当

很多房地产企业缺乏正确的管理方式的指导。例如很多企业偏向局部管理，并不注重鸟瞰全局整体系统管理；不能从根本上意识房地产与其他商品的特殊性，倾向对成本静态的控制管理，不注重对成本动态观察；按照一般商品模式进行预算、核算等，并不能将成本预算和成本核算有机结合、阶段成本与部分成本有机结合、实际成本与预算相对比。

二、房地产企业财务成本管理的对策与改进

根据分析的问题，对房地产的成本管理问题进行探讨，找出解决问题的办法与措施，促进房地产企业的繁荣。下面就解决问题对策和成本管理改进内容进行探讨。

（一）房地产企业财务成本管理的一些对策探讨

1、房地产企业在财务成本管理的过程中要树立良好管理意识

对经营不善的房地产企业分析，其原因为没有树立良好的成本管理意识。多向成功的企业学习，查缺补漏找出不足，方为上策。改变思想，把企业财务成本管理看成是一个系统工程，力求从全局和整体角度出发，对企业进行全面的、科学的、规范的成本管理。从市场竞争的实际出发，对成本管理不仅考虑物质成本，也要考虑非物质成本，企业一般所涉及到的成本主要包括服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。对各个成本规范管理，保证管理的实效性。

对房地产的成本管理不仅仅是管理层的工作，要想落实任务，则需要全体员工的配合，只有这样再能保证财务成本管理工作有效顺利展开。

2、严格把关，步步为营，把管理措施落实到企业管理的各个阶段

（1）前期调研阶段。前期调研阶段对建筑地点的选址，建筑工艺的选择等对以后资金的周转，以及赢利大小都息息相关。前期的决策决定以后的每一步。因此在确立项目之前就要开展市场调查并进行系统的财务成本估算，了解预期收入和风险。减少资金的无效投入，有利于项目的可持续发展与资金回拢。

（2）工程设计阶段。工程的合理设计不仅能够最大限度的节省成本开支，还能吸引消费者购房欲望为日后房屋销售做有利铺垫。工程设计阶段成本包括：土地的征用成本，测量、设计、设施等费用，建材成本，环境成本，其他成本。因此为合理分配资金，优化成本管理，我们提出以下方案：首先，通过招标，聘请专业人士从各个方面全面分析，综合评定出符合企业标准的设计单位。这样既可控制成本，又可选择优良设计方案，有利于财务成本管理。其次，根据投资预算、设计任务，成本估算，进行限额设计，这样可以很好地控制设计、优化设计，并在很大程度上能够将设计与预算结合，使日后的施工与期限预算不至于有较大出入。最后，强化设计审核工作。对“出炉”的设计，进行多方面的考虑，减少失误，对于错误及不足能及时解决，不至施工才发现问题措手不及。

3、招标阶段。认真撰写标书，标书条款要依附工程而定，严谨细致，不可疏漏一些看似不重要的细节。对于施工单位必须严格审查，不仅不能过分追求降低成本而草草了事，而且要选择合适的不一定是选择最好的。防止徇私现象出现，对工程要有安全质量保证。定标后，签署的合同一定要详尽而规范，条款内容要明确，不能含糊其辞，防止日后他人对合同的疏漏之处加以利用而造成损失。

4、施工阶段。施工阶段很是重要，需要大量资金的注入。一旦资金周转不及时，工程无法进展下去，因此在这个阶段我们更要注重对财务成本的管理，我们既要保证工程的质量安全，又要减少额外支出，在保证工程质量的情况下将财务成本尽可能降低。

上述两则对策是通过提高业内人士的成本管理意识和企业进展的步骤出发而提出的，具有普遍性。

（二）成本管理改进的内容探议

成本管理一直是企业日常经营的核心任务。随着房地产企业发展步伐的加速，企业更应该立足战略管理角度，全局出发，对成本管理进行改进。首先，要明确房地产企业财务成本管理的意义。其次，扩大财务成本管理的范围，在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识。然后，企业间取长补短，并借鉴国内外优良的管理技术和方式，去除现存的不良做法。最后，房地产企业因其特殊性，更应该依据不同做出合理规划和改进。

三、结语

国内房地产经济发展迅速，而且房地产与很多行业息息相关，与很多产业的兴衰有着密切联系，更是与银行、政府、消费者等有着关系紧密。因此促进房地产企业的发展对推动国民经济有着重要意义。要想切实的改进和完善成本管理还需要房地产企业各个部门各尽其职，这样才能稳固房地产业在经济大潮中的发展。

参考文献：

[1]田林永，房地产企业财务成本管理存在的问题及对策，中国房地产金融，2011(02)21－23

[2]宋涛，房地产企业财务成本管理问题探讨，价值工程，2010(29)55－56

[3] 陈旭，房地产企业成本控制管理信息系统的分析设计，会计之友2009(2)67－69

[4]王艳波，建立以目标管理的房地产成本控制体系，现代企业，2011(02)62－63