浅析我国房产行业之难
时间：2022-09-28 02:37:02
一、我国房地产业发展现状
在中国，房地产一开始就被认定为经济增长的主要来源。作为上游产业，房地产的发展带动着水泥、钢筋、装修等50多个行业的发展，因此房地产的收益很大程度上影响着GDP的上涨速度，另外房地产连同其下游产业提供了大量的就业岗位（据调查，大约占农民工总数的50%以上）。因此从中央到地方的各级政府都把房地产收入作为GDP的核心组成部分之一，在GDP的指导下，房地产成为生产性投资而非社会性投资，剥夺了房地产的公共性。
本应作为商品的房产已不仅仅是商品，它更多地倾向于作为资产存在。如同商品中的“怪胎”，就出现了“供过于求”又“供不应求”的怪现象。在大部分城市，房地产的价格仍是一路走高，而与此同时，租赁市场上却是越来越供过于求进而导致“租售比“越来越低。这样无论是政府、开发商还是投机商都试图从房产泡沫中获得巨额收益。
房地产的轻度泡沫能促进经济的进步，但中国的现状已远远超过了国际上的警戒线。房产泡沫并不可怕，可怕的是房产泡沫崩溃之后的状态，日本等国的金融危机已为我国创立了前车之鉴，不要重蹈覆辙才好。
（一）保障性住房的建设
放任房地产，老百姓买不起房、住不起房，有意见；压制了房地产，相关行业受影响，大批工人失业，也会出现问题。那如何鱼和熊掌才能兼得？于是人们的眼光就转向了保障性住房的建设：由各级政府负责，大力建设保障性住房，这样既能满足人们对住房的要求，又能防止因商品房建设不足引起的相关行业及就业的影响。
利用建设保障性住房的计划无疑是很好的这种办法，然而数据显示这个关乎民生大计的政策落到各级政府头上却是难以实施。首先，建设保障性住房是只贴不赚的事情，赔本的买卖政府也不愿意做；第二建设保障性住房难以反映出GDP，难以体现一级政府的政绩，政府不愿做费力不讨好的事情；其次建设保障性住房涉及到拆迁、安置等问题，问题多麻烦大，往往事倍功半，这些原因都导致了保障性住房计划难以展开。
（二）差异性房产税
房产价格的持续上升趋势已不能再用供求理论来解释了，即房价持续上涨也不一定能抑制需求反而吸引了更多的投机资金的进入。一方面税收增加了消费者的负担，从另一个角度来说，它也有它积极的一面，那就是无论哪种税收，都可以增加财政收入，用增加来的财政收入来投入保障性房屋、廉租房之类的福利房的建设，或许又能改善房产泡沫的现状。
（三）加强信贷监管力度限制贷款额度
从以往历次调控经验来看，拐点都出现在开发商资金链面临断裂，开始打折甩盘，导致整体楼市降价。然而面对着“史上最高水平”的现金流作支持，开发商们有恃无恐，打压房价飙升的政策更需“道高一丈”，同时要做好持久战的准备。
信贷监管力度的加强，使开发商进入了观望阶段，然而这样不仅减少了房产的当期供应也减少了土地的开发量，这样就为将来供应短缺进一步推高房价埋下了伏笔。这也就是房产的调控进入“越调越涨”的怪圈的原因。
三、我国房地产业健康发展的几点意见
（一）改变税收模式
增收的土地税、房产税等税收只能增加了房产的成本，促进房价的提高，进而使房产中的泡沫越来越大。因此，笔者建议，改变税收模式，从售前税改为售后税，对房产税及类似税收的转嫁进行限制，降低开发商的积极性，同时对刚性消费者进行补贴。
（二）加强各级政府建设保障性住房的压力
针对影响政府建设保障性住房的因素，提出以下几点建议：建立严格的赏罚制度，使各级政府建设保障房的任务直接与政绩挂钩，赏罚分明，刺激政府的积极性；国家应增加对保障房的投资，使各级政府的“机会成本”得到部分补贴，并增加对搬迁户的补贴。
（三）提高建设保障性住房的地位，加大宣传力度，促进人们对建设保障性住房的理解
建设保障性住房，增加了私人建筑商们的竞争对手变相阻碍了他们的积极性；同时因为房地产商们的退出使大量劳力失业以及房地产下游产业的萎缩，另外，银行降低对政府借贷的门槛，同样促进了银行的发展。
（四）加强土地监管制度
想要控制房价，对土地的控制力度也不容忽视。对此，应限制土地的持有时间，增加土地的供应，这也就使在信贷力度加强时期开发商们的观望态度受到限制，强制扩大房产的供给，使泡沫缩小。因此，在控制房价的时期，房产的根基——土地的价格更要限制，否则，如果土地价格不下降，房价的价格无从下降。
政府只有真正下大决心、大力气、大魄力调控房地产市场，由此带动中国经济新一轮的体制性改革，那么，改革的阵痛将意味着未来中国经济发展拥有广阔的发展空间，如果政府在房地产调控中满足于“小胜即安”，中国的经济结构、泡沫风险将比调控之前更加恶化。
参考文献：
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