天津市住房租赁抽样调查情况分析报告

摘要：本文通过抽样调查，对天津市房地产租赁价格及房地产投资风险进行了全面分析，并就如何规范房地产市场、稳定房地产价格做了初步探讨。

关键词：租售比例；年收益率；贷款利率；投资风险

中图分类号：Ｆ８３２４５

文献标识码：Ｂ

文章编号：１００７－４３９２（２００６０２－００４９－０３）

与房屋租赁价格相关的、用来判断房地产市场是否健康发展的重要特征是房屋销售价格与租赁价格之间的差距和住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的差距。我行最近对天津市住房租赁市场进行了调查，力图达到两个目的一是通过住房租售价格比值与正常比值的比较以及住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的比较来判断当前天津市住房价格的合理程度。二是从房屋性质、户型、面积、新旧程度、装修程度、租期长短及销售价格等角度入手，分析判断不同类型的住房在租赁市场上的认可、欢迎程度以及租赁投资风险。

一、调查样本分析

此次调查共收集有效样本３５４份，其中本市居民承租人数占比５１％，非本市居民承租人数占比４９％。下面我们将从不同的角度对全部样本进行比较与分析。

(一)住房户型

在３５４份有效样本中，出租成交的１居室住房占比为４２.７％，２居室住房占比为４９.７％，两者合计占比为９２．４％，是当前天津市住房租赁市场上的主力户型。

根据住房户型划分，１居室住房的租售比例为２４４，相当于２０年的租金，年收益率为４.９１％，比个人住房贷款最低年利率低０.６个百分点；２居室住房的租售比例为２４６，相当于２１年的租金。年收益率为４.８７９％，比个人住房贷款最低年利率低０.６３个百分点；３居室住房的租售比例为２６０，相当于２２年的租金，年收益率为４．６２％，比个人住房贷款最低年利率低０.８９个百分点；４居室住房的租售比例为２７３，相当于２３年的租金。年收益率为４.３９％，比个人住房贷款最低年利率低１.１２个百分点。

(二)住房面积

３５４份有效样本中，６０ｍ２以下的样本数量占比最大，为５３.１％，排在第二位的是６０―８０ｍ２的样本，占比为２２.６％，两者合计７５.７％，是住房租赁市场上的主流。

根据住房面积划分，６０ｍ２以下(包括６０ｍ２)住房的租售比例为２５２，相当于２１年的租金，年收益率为４.７６％，比个人住房贷款最低年利率低０.７５个百分点；６０至８０ｍ２之间(包括８０ｍ２)住房的租售比例为２４８，相当于２１年的租金，年收益率为４.８３％，比个人住房贷款最低年利率低０.６８个百分点；８０至１２０ｍ２之间(包括１２０ｍ２)住房的租售比例为２３８相当于２０年的租金，年收益率为５.０３％，比个人住房贷款最低年利率低０.４８个百分点；１２０ｍ２以上住房的租售比例为２５３，相当于２１年的租金，年收益率为４.７１％，比个人住房贷款最低年利率低０.８个百分点。

(三)住房新旧程度

由下表可以看出在天津市住房租赁市场上，新房(房龄３年以下)和老房(房龄１０年以上)均非主流，房龄３－１０年的次新房占主导地位，样本中次新房的比例为５９％。

按照房龄划分，新房的租售比例为１９１，相当于１６年的租金，年收益率为６.２８％，不但比个人住房贷款最低年利率高０.７７个百分点，甚至比６．１２％的年基准利率还要高出０.１６个百分点；次新房的租售比例为２６３，相当于２２年的租金，年收益率为４.５６％，比个人住房贷款最低年利率低０.９５个百分点；老房的租售比例为２５８，相当于２１年的租金，年收益率为４．６５％，比个人住房贷款最低年利率低０.８６个百分点。

(四)住房装修程度

调查样本中已装修且带家具的租赁住房占比最大，为４８．９％其次为已装修但无家具的租赁住房，占比为３５％，两者占比合计为８３．９％。

按照住房装修程度划分，未装修住房的租售比例为２３６相当于２０年的租金，年收益率为５.１％，比个人住房贷款最低年利率低０.４１个百分点；已装修但无家具住房的租售比例为２６０，相当于２２年的租金，年收益率为４.６３％，比个人住房贷款最低年利率低０.８８个百分点；已装修且带家具住房的租售比例为２４４，大致相当于２０年的租金，年收益率为４.９３％，比个人住房贷款最低年利率低０.５８个百分点。

(五)住房租期

调查中发现，天津市租赁住房的租赁期限主要集中在１年以下，所占比重为９５.８％。在３５４份有效样本中租赁期限在一年以上的仅有１５份，占比为４.２％。

按照租期长短划分，租期在６个月以下的(包括６个月)住房的租售北例为２７３，相当于２３年的租金，年收益率为４.４％，比个人住房贷款最低年利率低１.１１个百分点；租期在６―１２个月之间的(包括１２个月)住房的租售比例为２２８相当于１９年的租金，年收益率为５.２５％，比个人住房贷款最低年利率低０.２６个百分点；租期在一年以上的住房租售比例为２５１，相当于２１年的租金，年收益率为４.７８％，比个人住房贷款最低年利率低０.７３个百分点。

(六)房屋售价

在３５４份有效样本中，最低房屋售价为２５８８元／ｍ２，最高售价８０００元／ｍ２，平均售价为４６９１元／ｍ２。有效样本主要集中在３０００―７０００元／ｍ２的区间之内，所占比重为９６．３％(见下表)。

售价在３０００元／ｍ２以下的(包括３０００元／ｍ２)住房的租售比例为２１４，相当于１８年的租金，年收益率为５.６１％，比个人住房贷款最低年利率高出０.１个百分点；售价在３０００―５０００元／ｍ２以下的(包括５０００元／ｍ２)住房的租售比例为２４６，相当于２１年的租金，年收益率为４.９％，比个人住房贷款最低年利率高出０.６个百分点；售价在５０００―７０００元／ｍ２(包括７０００元／ｍ２)住房的租售比例为２５４，相当于２１年的租金，年收益率为４.７３％，比个人住房贷款最低年利率低０.７８个百分点；售价在７０００元／ｍ２以上的住房的租售比例为２３３，大致相当于１９年的租金，年收益率为５.１６％，比个人住房贷款最低年利率低０.３５个百分点。

二、与租赁价格和投资风险相关的因素归纳与总结

(一)与租赁价格相关的因素

此次调查中发现，目前天津市住房租赁价格与居室数量、房屋面积、租期长短以及销售价格等四个指标呈正相关态势， 与房龄呈负相关。若住房已装修，则有家具的住房租赁价格明显高于不带家具的住房，而未装修的住房由于能够给承租人提供更多的选择空间而使其价格居于上述两者之间。

(二)与投资风险相关的因素

调查显示，投资风险与居室数量呈正相关，可以认为居室数量越多就越不适宜投资。

当住房面积少于１２０平方米时，投资风险与住房面积呈负相关，面积越大，投资风险会相对降低，其中８０至１２０ｍ２之间(包括１２０ｍ２)的住房投资风险相对最低。但当面积超过１２０平方米后，投资风险将骤然反弹并达到最高。

从房龄的角度分析，房龄１―３年的新房是难得的亮点，不但其销售价格较为接近合理水平，而且租金年收益率高于贷款年利率，这意味着至少在理论上是有利可图的，因此投资风险最小。老房与次新房的投资风险依次上升，并且其销售价格均相对较高，投资风险较大。

从装修程度划分，未装修的住房由于可以给承租人更多的装修选择空间，因而其投资风险相对最低。已装修且带家具的住房风险居中，已装修但无家具的住房投资风险最大。

从租赁期限角度划分，租期在６―１２个月之间的(包括１２个月)住房投资风险最低，其年收益率与个人住房贷款最低年利率之间的差距最小，租期在一年以上的风险居中，租期在６个月以下的投资风险最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的销售价格远高于前两者，从而在一定程度上说明，销售价格较高的住房在租期的灵活性方面低于售价较低的住房。

从销售价格的角度划分，投资风险在四个销售价格区间呈现出较为明显的“两头小、中间大”的形态，即在处于两端的３０００元／ｍ２以下和７０００元／ｍ２以上两个区间的投资风险明显要高于中间的其他两个区间，尤其是售价在３０００／ｍ２以下的区间，其年租金收益率高出个人住房贷款最低年利率０.１个百分点，意味着理论上贷款投资此类住房将有利可图。

三、对相关问题的认识与分析

(一)天津市住房租售比的合理区间

按照相关房地产理论，住房售价与其年均租赁价格之间的比值为８―１０，即使考虑到中国现阶段的各种特殊国情，其总体最高极限值平均也不应高于 １５(即一套住房的正常价格最高也不能超过该住房１５年的租金收入)。考虑到天津市作为我国四大直辖市之一，其经济发展、人均收入和各项经济指标均好于全国平均水平，因此将天津市住房租售比的最高极限值定为１５以下较为合理。(二)从住房租售比看天津市住房销售价格的合理程度

一方面，在３５４份有效样本中，“售价／租金”的最小值为３８，最大值为６８２，加权平均值为２４７.５，即平均每套住房的售价大致相当于２１年的租金，远高于国际８―１０年的平均水平，并高于１５年的最高极限。另一方面，最低租金为每月５元／ｍ２，最高租金为每月１６９．２元／ｍ２，加权平均值为每月１９．２元／ｍ２，年均租赁价格为每年２３０．４元／ｍ２，如果按照最高住房租售比在１５以下的情况推论，其合理的平均销售价格应不超过３５００元／ｍ２但是全部样本中最低售价为２５８８元／ｍ２，最高售价８０００元／ｍａ２，加权平均售价为４７５０元／ｍ２，其平均售价比理论上的合理售价上限还高出３６％以上，从而可能在一定程度上说明当前天津市房地产价格、尤其是住房价格已经相对偏高这个结论与我们在以往的多次调查中通过其他手段和方法进行论证而得出的结论是基本一致的。

(三)投资风险分析

将上述年租金与售价的加权平均值进行比较。得出住房出租的年收益率为４．８５％。不但远低于６.１２％的个人住房贷款基准利率。比５．５０８％的最低年利率还要低０.６５８个百分点。可以认为这实际上意味着目前天津市“贷款购房后出租牟利”的住房投资模式的风险较大，在理论上有陷入“入不敷出”窘境的可能。

综上所述，可以认为虽然目前在天津市住房租赁市场上住房销售价格相对偏高、投资风险相对较大，但户型在１―２居室、面积在８０―１２０平方米之间、房龄１―３年、未装修或已装修且带家具、租期在６―１２个月之间的住房其销售价格相对来说应该更接近合理水平，投资风险相对最小，同时满足上述条件的有效样本为１３份，占全部有效样本总数的３.７％。

四、政策建议

(一)有关部门应进一步加大房地产市场调控力度，控制房价过快上升

虽然仅仅通过住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的差距这两个指标来判断房屋售价的合理性存在一定的局限和偏颇，但是结合以往所进行的各项房地产调查活动，此次调查中显示的过高的住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的较大差距还是可以在一定程度上说明当前天津市房地产价格相对偏高的情况。因此有关部门应严格执行国家有关房地产市场的调控政策，在切实控制房价过快上涨的同时，适当控制非理性的房地产投资行为，从而达到降低房地产市场风险及房地产金融市场风险的目的。

(二)进一步规范和发展房地产租赁市场，减轻一级市场压力

通过此次调查我们发现，一方面天津市住房租赁市场规模相对较小，租房人数相对较少，这与天津市直辖市的地位是不甚相符的。另一方面住房租赁市场中存在的诸如“黑出租”、私下交易等不规范问题较多，从而影响了市场本身的发展。今后在加大住房租赁市场发展速度的同时，要进一步加大市场规范的力度进而达到缓解一级市场压力、稳定商品房及二手房销售价格的目的。

课题组组长：毕锡萼

课题组成员：宋庆敏 宫建萍 赵希林 陆 扬