浅谈我国房地产健康发展中存在的问题及其对策

摘要：我国房地产市场发展迅速，在发展过程中出现一些问题制约着其健康发展。本文分析了我国房地产市场发展中存在的问题，并有针对的提出了有效措施加以解决，促进我国房地产市场的健康可持续发展。

关键词：房地产市场；健康发展；对策

一、前言

近年来，我国房地产市场迅猛发展，不仅有效的改善了居民的居住环境，而且促进了我国国民经济的发展。但是在发展中存在很多问题，严重制约了我国房地产市场的健康发展。对我国房地产健康发展中存在的问题进行分析，有针对的采取有效措施加以解决，对促进我国房地产市场的健康可持续发展具有极其重要的意义。

二、影响我国房地产健康发展问题分析

1　土地的供应不合理

在我国房地产的健康发展中，政府起着至关重要的作用，但是，我国政府往往存在机会主义行为。首先是在土地的转让和使用过程中，政府为了增加收入，一些政府官员低价收购农民手中的土地，然后以高价转让给开发商。二是政府的调控政策稳定性和持续性不够，很多政策往往违反市场经济规律。三是政府在进行土地交易时暗箱操作。我国土地的管理部门以及各级政府在土地供应方面存在不合理性，暗箱操作行为严重，严重阻碍我国建立公平公正的房地产交易市场。

2　房地产市场泡沫化程度较高

我国房地产市场起步较晚，由于受到许多不良因素的影响，使房地产利润率太高而不可持续发展。我国房地产的利润率搞到20％～40％，而按照国家统计局的统计，我国房地产每年都会以30％利润率增长。一些房地产商获取暴利之后，不能摆正其心态，认为将房价炒高，使我国房价远远偏离了实际的真实价值，出现泡沫现象。

3　供应结构不合理

目前，我国新建商品房的户型偏大、价格昂贵现象普遍存在，很多开发商对高档房屋的开发比较热衷，所开发房屋面积越来越大，价格也随之越来越贵，逐渐与市场轨迹脱离。而一些经济适用房的开发也由于结构不合理等多方面的因素，存在价格相对较高现象。这些问题一直是制约我国房地产市场发展的原因。

4　土地和房屋税费的加重

近期中央出台的关于土地房地产市场的税费有所增加，如最近收到广泛关注的物业税。从我国房地产市场的发展来看由于税费对投资者和消费者会起到抑制作用，因此税费的增加必然影响我国房地产市场的健康发展。国家为了拉动内需，保证一定的经济增长率，因此，我国出台了很多政策来刺激经济的增长。在2005年出台的房产新政就是针对部分地区房地产加工上涨过快而出台的，已经对市场产生了一定的调控效应。但是在这样的情况下，税费的加重必然会对房地产市场的健康发展起到一定的阻碍作用。

5　房地产法规不健全

我国房地产市场发展起步较晚，但是发展非常迅速，导致法规的建设远远不能满足房地产市场的发展需要。除此以外，我国房地产市场的管理也严重滞后，行政管理与市场管理部门分割，不能进行有效的沟通，规定的文件经常出现相互矛盾现象。房地产的规划归规划局管理，房地产的开发归国土局管理，开发房屋归房管局管理，相关税收归税务局管理，房屋价格的制定归物价局管理。由此出现的一系列问题，均严重制约了房地产市场的健康发展。

三、我国房地产健康发展对策研究

1　有计划的进行土地开发

土地的有偿转让不仅能够增加地方财政收入，增加国家收入，还关系到社会经济主体之间经济利益的再分配问题。国家在关于城市土地的转让方面，要在统一规划、计划转让方面下功夫，不能急功近利，大规模大面积的廉价出让土地，这样虽然在短期内获得一定的经济利益，但是不利于城市环境的规划和改善，不利于城市综合的整体规划。有计划的出让土地不仅为房地产市场的健康发展提供了良好的开发环境，也是国家对房地产宏观调控一项重要内容。

2　改善房地产的供应结构

我国住房体制改革要朝着商品化、社会化方向发展，这也不是所有类型的住房进入市场。要对高收入人群实行市场供应，根据不同中低收入人群实行不同的福利政策，可以由政府建造低标准住宅，出售或者出租给低收入者，还可以对低收入者实行减税或者降低土地价格等政策，帮助低收入者建房。目前，我国商品房的供应适中，而中低价位的普通商品住房则出现供不应求现象，因此，要把改善住房供应结构，不断扩大普通商品住房和经济适用房的比例放在重要地位。对于经济适用房和普通商品用房的供应建设之前，要有城市规划主管部门根据不同情况对其进行详细规划，房地产主管部门要相应的提出其销售价格以及套型面积的控制要求。

3　严格控制购房需求

目前商品房价格上涨过快，是由投资需求和投机需求造成的，因此要采用有效手段，在购房需求上控制投资遏制投机行为，进一步稳定住房价格。首先要加大税收的调节力度，对个人购买住房征收不同程度的税收。其次，要禁止商品房预购人把未竣工的商品房进行转让，同时要实行购房实名制，防止商品房私下交易行为的发生。最后，要合理引导居民住房消费，适度调整房贷政策，对房贷不再实行优惠政策。目的就是将住房供求合理化，稳定住房价格，进一步实现房地产市场的健康发展。

四、结论

综上所述，我国房地产市场的健康发展，需要保证房地产的投资稳步增长，房价上升速度过快的现象得到改善。发展过程中根据不同的发展问题，在政策上给予相应的支持和引导，经济上要有一定的限制措施，制度上加以健全。这样才能有效控制房地产发展所出现的问题，推动我国房地产市场健康持续发展。