房产测量的实例探讨

摘要: 本文笔者主要结合自己多年从事勘察测绘方面的工作，结合实例进行分析了房产测量中预测算和实测两个阶段中影响房屋面积的因素，并提出了一些解决办法。

关键词: 房产测量;面积；计算

Abstract: in this paper the author mainly according to many years engaged in survey of surveying and mapping work, combined with the analysis in the measurement of the property and the prediction is two stages of influence factors of building area, and puts forward some solutions.

Keywords: real estate measurement; Area; calculation

中图分类号： TU198文献标识码：A文章编号：

1 前言

预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。

实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。

换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。当然倒是也有很多人直接买竣工的，这也不例外。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。

2 预测算与实测面积的差异分析

在实际测量中，预测算面积与实测面积存在差异是必然的，笔者在某市房产测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。

2. 1 计算规则的改变

目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB /T17986．1－2000、GB/T17986．2－2000)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。

预算与实测是房产测量中两个不同阶段，该市因使用新旧规则造成的面积差异主要有以下几点:

(2) 中空处墙段是否计1 /2 外墙，原做法与规划验收层套区一致，需计外半墙面积，现房产测量中其算法调整为中空部位理解为一层，中空处墙段不计1 /2外墙;

(3) 外墙的分摊方法。原先为计算方便，外墙都是整栋分摊的，现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开，按功能多级分摊，多塔楼或多住宅单元者，个塔楼或单元分别分摊。

(4) 原隔层阳台不计面积，现处理办法为: 客厅中空者( 无隔层楼板) 其对应的隔层阳台要计算面积。其他无中空部位的隔层阳台，阳台外沿如无悬挂墙体或横梁者，则不计算面积，反之，则应计算面积。

(5) 原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型: 迴旋式的无上盖室外楼梯，按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，无迴旋而直达某一楼层的无上盖室外楼梯按其水平投影面积的一半计算;

(6) 原为单栋服务的物业管理用房作为分摊项分摊至各用户，而现在按该市房地产登记中心的要求，不管该物业管理用房是为单栋或多栋服务均需单列其面积，不能作为分摊项。

(7) 原梯间中空不计面积，现计算规则细化为: 室内楼梯中空部位被楼梯踏步和平台所围合、作为楼梯不可分割的组成部分的，无论中空大小，均应计面积，不围合、有其他使用功能的，楼梯按实际尺寸计算面积，中空部位不计算面积。

针对上述问题，对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变( 如上述第6 条) ，就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。

2. 2 设计变更引起的面积差异

商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，该市就是按照此流程操作，避免了较大差异的发生。

2. 3 施工变更引起的面积差异

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。

总结起来，由于施工发生变更，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种:

(1) 建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

(2) 建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

(3) 房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之，若设备用房变更为成套住宅，那么共用建筑面积相应减小，会导致各房屋的建筑面积减小。

(4) 设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。

(5) 幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小，则各房屋的分摊面积会增大或减小，导致各房屋的建筑面积也随之变化。

(6) 房屋的套内建筑面积发生变化，从而引起预、实测房屋建筑面积有差异。预算时为不封闭阳台，计算一半面积，实测时改为封闭阳台，则计算全部面积等等; 预算时为露台，不计套内建筑面积，实测时却发现在上方加建了永久性上盖，应按阳台计算一半建筑面积。以上几种情况对套内建筑面积的影响都是很大的。