浅析我国保障性住房的制度障碍与解决对策

摘要：截止到2013年，全国保障性安居工程已完成近七成，标志着我国保障房建设已经驶上了快车道。伴随着我国保障性住房建设的不断推进，保障性住房在建设、分配、运营、退出等方面日益凸显出一系列问题，这些问题表明，保障性住房在制度建设方面还存在着某些制度约束。本文针对我国保障性住房在建设管理方面存在的问题，提出了完善我国保障性住房建设的解决对策。

关键词：房产；保障性住房；制度障碍；解决对策

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-0000-01

一、我国保障性住房的制度障碍

1.建设制度障碍

从建设资金方面来看，中央和地方政府投资比例不合理，社会资金投资动力不足。以2011年我国保障性住房建设需要的1.3万亿元资金为例，中央政府财政投入的资金大约是1500亿元，地方政府投入的资金大约是3500亿元，其余8000亿元是从社会募集。在政府财政投入中，中央政府财政投入占整个保障性住房投入的11%，中央财政支出的比重明显偏低，加大了地方政府的资金压力，在一定程度上影响了地方政府的积极性。

从土地供给方面来看，中央和地方政府财权和事权不对称，地方政府在土地供应上激励不足。按照国土资源部要求，各地保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地的供应量不得低于住房用地供应总量的70%。然而，地方政府在保障性住房的土地供应上却显得执行力不足或缺失，这是由于现行的中央财政政策存在着财权上移、事权下倾的状况，导致地方政府把增加财政收入的重点放在预算外的土地出让金上，地方政府土地出让金收入加上房地产税占到地方财政收入的三分之一以上。如果保障房用地比例提高，势必会减少地方政府的财政收入，使地方政府一方面要筹措资金增加保障性住房的投入，另一方面又面临保障房土地的无偿使用而带来的地方财政收入减少。地方政府对土地财政的依赖，导致了保障性住房土地储备体系效率低下。

2.分配使用制度障碍

在申请和受理环节中，保障性住房主管部门要审核申请者的家庭收入、固定资产、金融资产等信息，这些信息的核查会涉及到工商、税务、银行、房管、民政及社会保障等不同的部门，有些信息是可以获得的，有些信息涉及到个人隐私是无法得到的。信息的不对称性会阻碍准人标准的准确执行。在审核和批准环节中，由于申请者的隐性收入无法统计，审核管理松懈，审核方法不合理，审核过程易流于形式。导致申请者瞒报、少报、不报收入现象普遍存在，弄虚作假随处可见，申请者家庭收入的真实水平难以被准确地审核出来。

二、完善我国保障性住房的解决对策

1.建立完善保障性住房的法律法规体系

我国政府应该及时制定与保障性住房有关的“住房保障法”，来提高住房保障的法律位阶。2013年国务院决定加快制定《城镇住房保障条例》，使保障性住房法制化进程又向前迈进了一步，标志着保障性住房的供给和分配正在从法律层面上得到强化。为了使低收入者住房能够得以有效保障，政府应该从法律层面上对保障目标，保障对象，保障标准，保障水平，融资方式，资金来源，土地供给，税收减免，补贴方式，政府及其管理机构的权利、责任和义务，保障者的进入与退出，违法违规行为的处罚等问题加以明确，通过法律强制力来约束保障性住房管理机构依法对保障性住房进行投资建设和运营管理。

2.构建保障性住房的政策性金融体系

尽管我国保障性住房建设已经初步形成了以地方财政资金投入为主的多渠道资金供应体系，但在实际建设中，依然存在着财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金供应不稳定等问题。从发达国家保障性住房建设经验中可以看出，除政府财政投入外，民间资本也发挥着重要作用。我国政府在保障性住房建设中，应推行积极灵活的住房财政金融政策，在继续加大财政拨款数量的同时，还要不断地探索融资模式的创新，着力建设和完善政策性住房金融体系，成立相应的政策性金融机构，并由政策性金融机构通过国家财政投资、社会存缴公积金、发行住房债券、创建房地产信托投资基金、发行住房福利彩票等多种渠道来筹集住房资金，实现政府的保障性住房政策目标，解决保障性住房建设资金不足的问题。

3.建立科学有效的保障性住房管理体制

科学有效的保障性住房管理体制，可以有效地改善现行保障性住房的运行效率。我国保障性住房在规划、土地审批、资金落实、建设质量、分配原则、分配结果等方面存在着诸多问题，如：把保障性住房建设在城市偏僻地段；用地审批周期长；挪用建设资金等，同现行的保障性住房管理体制不完善是紧密相关的。从国外的保障性住房管理经验来看，动态有效的监管一直是各国政府非常重视的工作，政府不仅设立专门的管理机构，落实执行政府制定的各种保障性住房政策，同时还对准入制度进行动态监管。政府应设立垂直的保障性住房管理机构，由其对保障性住房的建设规划、土地资金供给、房屋建设管理，形成统一建设、分配和管理的运行管理机制，使保障性住房的融资机制、土地出让机制、分配机制、审核机制、监管机制、退出机制等能够有效运行。

4.加快制定保障性住房制度的综合评估体系

制定科学有效的保障性住房制度的评估标准，是衡量和判断保障性住房制度是否达到预期目标的重要尺度，是保障性住房制度评估的关键环节。在我国保障性住房建设过程中，应该加快制定出一个适合不同城市发展情况，并伴随城市发展变化能够适时调整和完善的保障性住房制度评估体系，使保障性住房制度在制定过程中，对制度的目标和可行性有相应的评估标准；在相关政策的执行过程中，对政策执行的积极性、政策执行的有效性、政策宣传的充分性、政策回馈的完善性同样有评估标准；对制度运行的结果，建立“事实”评价标准和“价值”评价标准。使保障性住房制度在各个环节、各个层面的运行都有动态追踪系统，来校正保障性住房制度在运行中出现的偏差和问题，提高保障性住房制度的运行效率。

三、结束语

从我国的国情出发，我国保障性住房的建设在我国未来很长一段时间内都占有着非常重要的位置。一直以来我国追求的目标都着重在人文关怀上，坚持以人为本。在保障性住房建设过程中应该始终建立起“以公众满意为导向”的特区创新保障性住房规划建设模式，克服当前保障性住房制度上存在的问题，建立有特色的保障性住房规划。

参考文献：

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[2]焦怡雪，尹强.关于保障性住房建设比例问题的思考[J].城市规划，2008（09）：38-45.

[3]张占录.我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J].理论与改革，2011（03）：72-75.