三维透视产业新城

产业新城作为一种新型综合地产模式，融合了工业地产、商业地产和住宅地产三种地产业态。产业新城模式既顺应了产业集聚化和城市化潮流，也顺应了国家产业政策和区域经济发展的需求。从商业价值角度来看，产业新城模式更有其独特的核心竞争优势。本文以华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）为例，从三个维度来透视其投资价值。

产业新动力

从基本面看，越来越多的专家开始认可“县域发展，决定中国现代化的未来”的观点。作为县域经济转型、推进工业化和城镇化的载体及经济引擎，“具有产业优化及升级作用的科学型产业园区是下一轮长周期新产业动力”。（国家发展与改革委员会宏观经济研究院副院长陈东琪言）。

中国社会科学院工业经济研究所所长金培认为，“华夏模式”的核心思想就是：“深化产业促进与城市发展双轮驱动”、“强化产业转移与转型”、“促成园区、城市、区域三个发展主体全方位价值的提升。”这种开发区建设及产业引进培植的模式或将成为未来开发区的发展方向。

打造核心竞争力

从商业层面来看，华夏幸福的产业新城模式，在标准化工业园区地产基础上，灵活嫁接连锁小镇标准化住宅地产元素，同时，针对性引入国际成熟商业地产元素，从而具备了很强的可复制性。

中国正处于工业化升级、城镇化提速的关键时期，华夏幸福坚持布局高增长潜力片区，顺应了国家产业政策，因此，市场前景广阔。公司投资开发的工业园区主要位于“环首都经济区”和“环渤海经济圈”，营业利润率较高；公司开发的城镇住宅，主要面向产业转移人口以及旧城改造人口，以刚性需求为主，全部位于不限购城市，受宏观调控政策影响相对较小。

从竞争力角度看，自1998年以来，华夏幸福以工业地产和住宅地产两条腿走路，积累了10余年的开发运营经验，然后在此基础上因势利导，推出了产业新城综合地产模式，定位于专业开发区投资运营专家，致力于为企业提供各种工业、物流以及商业设施，同时提供完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。投资运营开发区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。

稳定的盈利效益

从盈利模式来看，华夏幸福的产业新城模式，主要来自于土地一二级联动开发的土地增值收益以及园区运营和城镇商业运营的综合收益。公司综合毛利率达到41.93%，净利润现金含量17.74%。远高于总部在廊坊的另一家上市房企——荣盛房地产发展股份有限公司（综合毛利率为37.65%，净利润现金含量为-32.52%）。更关键的是，公司园区收益具有现金流稳定和长期性收益特征，这在很大程度上弥补了住宅地产短周期性和波动性缺陷，为企业长远可持续发展奠定了基础。

从最新年报来看，华夏幸福2011年实现营业收入77.59亿元，比上年增长76.3%；实现营业利润17.49亿元，比上年增长180.8%；实现归属于母公司所有者净利润为13.58亿元，比上年增长225.46%。公司预计2012年营业收入可达120亿元，增长54%；相应利润可达18.6亿元，增长37%，远超同行业平均水平。

从业务结构来看，2011年华夏幸福的产业新城模式中，园区运营收入占45%，园区住宅开发占50%，其他商业服务收入占5%。目前，公司产业园区土地储备占全部土地储备80%。公司园区基建和土地整理，每平方公里须投资4亿-5亿元，（每亩地须投资30万元，分3年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地拆迁占60%，基础设施建设占40%。土地开发采用BT模式，与政府110%加成结算。而招商引资、提业服务收入，当地政府则以上一年落地投资额的45%返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40%-50%，净利率25%左右。

根据华夏幸福2011年主营业务收入构成数据显示，园区住宅配套、土地整理、城市开发毛利率最高，公司84%收入来自于这三个方面。其中，园区住宅配套毛利率高达37.3%，是园区地产开发商最核心的盈利来源。围绕园区开发来做商业配套和住宅配套，这是产业新城模式区别于城市综合体模式的最大特征，也是其赖以发展的核心竞争优势。这一模式不仅有效解决了国家产业政策和地方区域经济发展以及城市化的平衡问题，还解决了由于缺乏产业依托导致的类似于北京回龙观的“睡城”现象和鄂尔多斯新区的“空城”现象。此外，由于产业政策的支持和局部地区城市人口的分流，工作人群和生活人群的交会，产业新城模式也可以避免各地一窝蜂搞城市综合体模式而造成的商业地产泡沫。

更值得期待的是，随着产业新城自身的规模化和连锁化，园区住宅配套的毛利率将持续上升。与之相比较，以商业地产为核心的城市综合体模式则恰恰相反，综合体毛利将随着综合体数量越来越多而持续下滑。这也是产业新城模式可持续发展的重要保障。

(作者系北京金力控股集团战略与资本副总裁，中央财经大学硕士生校外导师）