房地产企业成本费用控制的思考

中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）11-178-02

摘 要 随着国家宏观调控的不断深化，房产企业已经进入了微利时代，加强成本费用管理可以有效的确保企业的利润空间及竞争力。本文分析了房地产企业成本费用控制的必要性以及具体的控制措施，为读者提供了可供借鉴的参考。

关键词 房地产 成本控制 对策

一、我国房地产企业目前现状概述

房地产行业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。因此，房地产企业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。此外，由于房地产开发企业由于资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争的不断加剧中实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。

二、房地产企业成本费用控制所具有的积极意义

（一）加强成本控制是确保利润空间的重要前提

利润是销售收入扣除成本、费用、税金的余额。这一个简单的公式让我们明白，在其他条件保持不变时，降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准，房地产企业也毫不例外。因此，大部分房地产企业都是以实现经济增加值（EVA）和目标利润最大化为其目标，而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

（二）加强成本控制才能不断增强企业的竞争力

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，“逐步推进房产税改革”这一表态，被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台“国五条”的房贷政策一起分析，可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。

（三）加强成本控制才能提升企业的整体运营效率

我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的，其一成本控制是现代地产企业成本管理的重要内容，成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二，成本控制是提高地产项目开发经营管理效率的重要手段。

三、房地产企业成本费用的具体控制措施

（一）项目前期成本的控制

1．土地征用及拆迁补偿费用的控制。土地成本是整个房地产成本里占比例最大的，所以土地成本直接影响整个项目的利润。随着土地的稀缺性和老百姓法律意识的增强以及其他人为的不可控因素，拆迁难度将会越来越大，为了避免因拆迁速度影响整个项目的开发计划，房地产企业最好选择“熟地”竞拍。如果是通过其他方式取得开发权，那么对土地的所有权的法律归属问题一定要清晰明了，以免引起不必要的纠纷。另外各地政府对于拆迁补偿也有不同的规定，要对相应的政策法规予以把握，尽力争取各种优惠条件。

2．前期工程费用的控制。对于向政府部门交纳的各种规费，占有不小的比重，对于收费政策与收费标准要有一个较好的把握，如果属于政策优惠标准之内的项目，尽最大努力的争取。交纳的各种保证金到期要及时的予以索回。

3．地质的勘探以及工程图纸的设计要予以关注，目前从事此类服务的机构也越来越多，收费较以前也有了大幅的优惠。采取公开招标的方式，可以将费用尽最大努力的降低。“七通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队，最终的目的也是降低费用缩短工期。在图纸的设计上，不同的设计人员设计的结果有较大的差异，在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值，杜绝出现设计浪费。设计之前，要选定经验丰富的设计人员，分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流，以使工程的价值与市场销售定位相吻合。

（二）项目中期成本的控制

1．图纸设计审核环节的控制，研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25-35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。设计成稿之前一定要详细询问当地规划要求，尽量在满足规划要求的前提下设计出最大可售面积，避免出现因不合规而造成的重复工作，浪费时间和成本。

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。设计的方案尽可能的多考虑以后施工过程中遇到的困难，尽量减少设计变更带来的工程造价的增加。

2．招标环节的控制，公开招投标是现在一种常用的方式，既能体现公平竞争又能降低施工成本缩短工期，但是要警惕招标过程中的“暗标”行为因为满足个人利益而损害公司利益。

3．施工环节的控制，对于工程施工过程中的用量较大、价格悬殊较大、对工程质量起决定作用的材料（比如钢材，水泥），房产商直接供给，这也是目前房产商一种比较常用的做法，这样在降低成本的同时对于提高工程质量有了很好的保证。配合监理单位严格进行施工现场的监督管理，随时关注工程预算的执行情况，施工过程中工程成本与预算产生较大差异的要及时予以分析，以确保牢牢的将工程成本控制在预算的各项指标之内。对于变更施工方法的一些签证，尤其是一些隐蔽工程的签证更要从严审批。

工程管理人员要制定相应项目的工期进度表，根据进度表对各个施工单位进行考核，在整个工期之内要考虑到气候变化所带来的影响，以便提前做出相应的调整。能否提前竣工对于施工成本控制的成败起到决定性的作用。

（三）项目后期成本的控制

1．基础设施的费用包括：道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等，在建设之前要做一个符合项目实际情况的投资预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安排，避免不必要的预付款占用资金情况。

2．公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需求，配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排，还要密切关注项目周围的配套情况，近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

（四）资金成本的控制

1．借贷资金可以从银行等金融机构借入，也可以从一些融资机构以及个人借得，虽然后者具有手续简便方便灵活的特点，但是往往利率较高，一般情况下不可取，而从银行等金融机构借入资金是企业所普遍采用的方式。国有商业银行和地方性商业银行在一些政策以及利率的执行上有差别，需要对其有一个整体的把握，尤其受现在全球性金融危机的影响，贷款的审核条件和发放流程将更加严格，因此应根据本企业的实际情况，选择特定的银行作为业务合作伙伴。

2．提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。这些资金的到位可以在很大程度上缓解企业贷款的需求，对于降低借款利息起到了明显的作用。

3．企业应该制作一个《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。

（五）相关税费的控制

房地产企业应强化房地产企业的税务核算，配置既懂税法又精通新会计准则业务的专门的会计人员从事税务会计，根据税法规定和房地产开发经营情况做好税务筹划工作，争取合理避税，以有效降低税收负担。对各地税务机关不同的税收政策要有充分的掌握，采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务筹划。这些都对企业降低税费成本具有积极的意义。

参考文献：

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[2]贺高峰.房地产开发不同阶段成本控制对策.魅力中国.2007.7.

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