限价还是提价?

全国楼市看北京，你看到了一个什么样的北京？

这里的调控最严最全面，限购、限贷、高税费，就像政策的试验场和风向标；同时，在70个大中城市中，它的房价也最高、涨幅最大。

显然，北京市政府也对此感到尴尬。

眼下，它又开始着手制定新的调控政策了。据《中国经营报》报道，北京市住建委已经起草完成一份管理办法，打算将“中低价位、中小户型的普通商品住房”纳入限价房管理序列。

一个大致的方向可能是，政府在原有的商品房和保障性住房之间，再细分出一个领域，对这类房子进行介于上述两者之间的管理。政府提供土地时就规定好只能盖中低价的中小户型住房—还没人知道这个具体的划分原则及理由是什么—把“限价”写在标书里，也就是指定房屋的最高售价，最后，在接受这些条件的房产开发商中，选出出价最高的一个。为了配合这一计划，北京市政府还打算进一步增加此类住房的土地供应。

与以往的疑问一样，这个为民众着想的政策真的能够让他们获得实惠吗？

我的一个朋友最近打算结婚，他父母帮他筹到了300万用于首付、装修、税费及婚礼，但是，他在北城区转了一圈，发现要买个还算体面的房子，比如90平米以上、近几年建的小区，基本上得去近郊昌平买了。

这真是一个让人感到失望的结果，一年之前他还可以有很多选择。实际上，在3月31日北京正式实施20%差额税之前，北京楼市的价格在1个月内同比增长了11%—新“国五条”调控政策反而刺激了人们赶着完成交易，从而抬升了房价。

无论基于经验还是理性分析，他如果等着买政府推出的新型限价房，那将不是个好的选择—因为这个政策显然会推高房价。

其中的逻辑并不难厘清，你只要看一下北京的首个限价地块的拍卖情况就知道了。在首个“限房价，竞地价”地块推出的第一天，没有一个开发商出价。

这种情况是罕见的。要知道，目前房产开发商纷纷把竞争重心移回一线市场，北京和上海频现高价拿地现象。而这块地位于北京东五环附近的朝阳区豆各庄乡，属于近郊。让开发商兴趣大减的是政府对这块地做出的2.2万/平米的限价，比目前周围的二手房价还要低几千元。拿下这块地，意味着要承担较大风险—对项目的成本管理能力很有挑战，搞不好可能白忙活一场。

接下来的事情你可以预测：开发商拿地不踊跃，市场上的中低价商品房源供应就会减少，而购买需求不会减少。但是另外一方面，那些不受限制的商品住宅则有了提价空间—我们以前写过有关双轨制的文章，最后总会导致这样的结果。

一个本来由市场决定的价格被行政力量扰乱了。但对于政府来说，低价房用地供应会称为控制房价、为民做主的新数据，所以双轨制的一面是房价持续在涨，另一面则是“管控得当”，地产商和政府皆大欢喜。

那些买到了中低价房的人也不该感到庆幸，因为房屋的质量很可能存在问题—开发商为了弥补成本上的损失而偷工减料，在过去的福利房领域屡屡发生，几乎已经成了一件不可避免的事。

商人都是逐利的，与其责怪追求利润的开发商，倒不如怪罪于这种错误的激励方式。

瞧，经过一番冷静的分析，你已经预料到了一个商品房市场是如何变糟的。

如果再多说一句话，我们还可以替北京的土地管理部门统计一下，在农村集体所有制土地之外，究竟有多少种土地形式：工业用地、商业用地、廉租限价房用地、商品住宅用地、低价商品房用地……它们是准备开土地超市吗？